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2024大亚湾区域价值,片区置业分析(收藏)

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发表于 2024-3-8 12:06:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 千城 于 2024-3-8 12:10 编辑

5年期以上LPR历史性下调25个基点,五年期LPR下调切实降低了置业成本及房贷压力,而开年以来惠州楼市众多项目新一轮降价政策也使得市场对于置业者更为友好。未来,市场仍在筑底回升的转折中努力攀爬,有置业意向的购房者可关注大亚湾楼市信息及楼盘动态,为置业觅得良机。
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我们通常在买房的时候,都能听到这样一句话:“毕竟地段在那里放着”。这便是对于房子价值判断最为重要的前提。重要的地段赋予房子的价值。买房子,80%我们都是在为土地价值而买单。

那么在惠州,有哪些地段是在购房过程中的优选?针对不同的购房预算,如何进行平衡考量,选出最适合自己的地段?今天我们就一起来说说这个问题。

惠州近两年发展,除去一些老城区之外,新区的发展,其实是在遍地开花。虽说有些网红区域的供应量大,拥有聚集效应,但其实一些提及率比较低的区域,依旧是购房时被关注的区域。


置业板块简析
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一、价值相对稳定区:惠城的江北、金山湖、金山新城南奥体板块;大亚湾西区,白云新城,仲恺的陈江;
二、网红区:惠城马安、水口,秋长,仲恺潼湖等;


三、老城区:惠城的东平,河麦,龙丰,大亚湾的澳头,惠阳淡水等。

惠湾,基本上依赖深圳人的置业需求,在深圳人眼中这里就是惠州,所以说惠湾是深圳人真正的后花园!



南站新城,依托高铁南站打造的一个新片区,依靠高铁通勤的区域。如北站新城那样,需要时间的成长。



白云新城,靠近深圳地铁14号线沙田站的辐射带,也是规划较为完善的新城,是淡水老城外溢的首要区域,值得考虑的片区。


惠阳老城区,也有一些项目在售,可是虽然配套齐全,名校集中,但是交通拥堵,带有明显弊端。


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任何区域的发展,房产价值始终在于房住不炒。过度的消耗规划等,能短期拉升房价,但从长远来看,拉升的房价最终依旧会由购房者来买单。亮灯率也是购房者对于一个区域最直接的认可。往往入住率高的区域,价值都更趋于稳定。

为什么深圳人会来大亚湾置业,有什么价值点?
第一点:地理优势
大亚湾和深圳坪山交界,深圳土地面积不足2000平方公里,在高速的发展过程中,早已面临发展空间不足的问题,这也使得产业和居住往往周边城市外溢的现象尤为突出,首先,与深圳交界的三个城市,东莞,中山,惠州!惠州大亚湾临深的地理位置对标的是东莞的松山湖,凤岗,长安,塘厦,中山的马鞍岛,火炬开发区这些地段。

东莞临深的这些地段目前的房价在2-5万一平,中山临深的房价在15000-25000左右,而且还没有地铁,另外由于中山的新城区比大亚湾晚发展几年,所以周边配套目前不如大亚湾,而大亚湾的平均房价只有1万出头,只有东莞临深房价的三分之一,比中山的房价也低。

如今深圳地铁14,16号线已开通,虽然只到深圳坪山,但是大亚湾是能真实享受到地铁的辐射红利的,后期还会有深大城际以及深汕高铁,总结来讲,大亚湾是为深圳人量身打造的后花园,未来可期,尤其是最靠近深圳坪山以及地铁的区域!

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(双城生活的人群多)
第二点:考上高中 免费教育
大亚湾区率先在全市实行12年免费教育,普通高中免费教育所涉及的经费由区财政负担。大亚湾户籍在区内高中就读的学生均可享受免费高中教育,入学只需缴纳伙食费、校服费。从这点就可以看出来大亚湾政府给到当地居住人群的福利是非常不错的。
第三点:交通优势
大亚湾和深圳坪山交界,坪山作为深圳的四大新区之一,目前是深圳东进重点发展的区域。大亚湾的交通优势受到坪山的辐射影响,首先是2条地铁,深圳地铁14,16号线,还有深大城际,这三条轨道交通的终点站都是在大亚湾交界处,其次是高速方面,深圳的南坪快速,外环高速也是到深圳坪山以及大亚湾的交界处,这些地铁,城际以及高速在深惠交界处是惠州别的区县享受不到的优势。
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湾区上的一个小时,深惠两地的距离在一步步缩短,十分有利于深圳人在惠州的置业。

只有交通上的便利,才能真正让后花园融入到生活之中。

近些年随着高速公路、高铁、地铁、机场等交通设施的不断完善,临近深圳的惠湾片区已然融入到深圳大都市圈的生活半径内。

与深圳中心城区1小时通勤圈内的地域已没有深惠之分,如今的临深片区对于深圳,将来或许就跟现在的昆山对于上海一样,将成为深圳的产业外溢与人口外溢的承载平台,所以一定要用发展的眼光看待惠州。用发展的眼光看待大亚湾。

第四点:产业优势
大亚湾作为惠州比较热门的区域,除了地理上靠近深圳的优势外,还有自身产业方面的优势,除了为人熟知的大亚湾石化区每年为大亚湾的GDP提供重大贡献外,近两年还有比较多的新兴产业落户在大亚湾。

另外还有很多知名企业把厂区建设在大亚湾,比较为人熟知的就有比亚迪,中海科技,洲明科技,光弘科技,三鑫控股等多家企业。


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另外《大亚湾深港人工智能创新产业园战略发展规划》显示,大亚湾深港人工智能创新产业园将采取“一园多区”的 布局模式,总规划面积约 10.8 平方公里,其中核心区位于 大亚湾西部“塘横-塘布”片区,约 10 平方公里,远期展望到 2030 年。预计园区建成后年度总产值约为 1100 亿元,并将腾讯、大疆创新、科大讯飞等企业作为重点招商对象,建成后约可创造 52200 个就业岗位。

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近几年,随着大型开发商的涌入、大规模、高品质花园小区的建设、以及商务、商业、学校、交通、酒店等一系列配套的逐步完善,惠州也发生了翻天覆地的变化。
从石化大道沿着龙山一路往南,形成了锦绣壹号、龙光慧湾中心项目、丰谷天玺、龙光城,大中华幸福城,冠华城等住宅群,围绕这条住宅线,配套有丰富且优质的教育资源、高端的商务资源、商业资源、面积较大的滨河绿地资源,加上还有较多的待开发用地资源。
而石化大道以北的区域,从上述这些要素来对比,明显要弱一些。要提醒大家的是,在西区买房千万不要追高,之前也多次提过某项目卖两万四五的单价,千万不要去追高,因为未来的二手市场中,西区有大量的低密洋房和复式,当初的买入价格都比这个高价项目的价格低,但是居住的舒适度却高很多。


所以大家在买房的时候,不要只顾眼前,
一定要考虑到未来二手市场中可能面对的竞争房子。

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城市的拓展空间,直接决定了未来整个大区域范围内是否能长期良性发展。一个城市的发展往往是先由几个特殊的区域职能中心带动发展,比如产业中心、商业中心、教育中心、生态中心等等,把这些放到一个区域地图里面,就相当于一个个点。整个大范围内可拓展性越强,将来的发展就越有可能由点连成线,再由线拉伸到面,行成一个整体的大平面,让各种资源在这个面内能够便捷流通,形成一个具有强大竞争力的城市。

因此,在抛开轨道规划这个因素外,上述的几个因素也是尤为重要的。
整个惠州临深片区其实并不大,在一个面积不大的地方,由于土地空间有限,一般地方政府不会打造多个大型商业繁华中心,原有的商业中心只会随着发展变得强者恒强
当下选择房子大亚湾楼市小编给的建议是:应当在这些大概念下去筛选以下几种特征的楼盘:

(一)品牌开发商开发的大社区,且小区内部包含商业和教育配套的楼盘
(二)拥有发展空间且拥有较好园林或者较好户型的楼盘
(三)现有的商业繁华地段,价格在整个片区相对不高且品质过关的楼盘
(四)现有的教育集中地段,价格在整个片区相对不高且品质过关的楼盘

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来源:大亚湾楼市整理自网络,行业人员观点与点评,田田在惠湾,版权归原作者所有,采用旨在分享,如有侵权,请联系删除。


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