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降息落地,惠州楼市“小阳春”可期?

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发表于 2024-2-27 19:22:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

开年利好,2019年以来央行最大幅度降息落地!2月20日上午,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2024年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.45%,与前值持平;5年期以上LPR为3.95%,较前值下调25个基点。这是5年期LPR连续7个月维持4.2%后,首次下调。此次不对称降息在业内看来,更符合当下政策稳地产、稳经济的诉求。

“换锚”以来最大幅度降息

从以往降息情况来看,1年期LPR与5年期以上LPR对称调整是常态,但非对称调整也并不少见。上一次对称调整是2023年6月20日,1年期LPR与5年期以上LPR均下调了10个基点;而在此后2023年8月21日调整中,1年期LPR下调10个基点,5年期以上LPR则未变。


5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准。记者注意到,此次5年期以上LPR一次性下调25个基点,为2019年“换锚”以来最大降幅,释放出极大地降低中长期贷款利率的信号。


中指研究院发布观点称,2024年年初,央行下调了再贷款、再贴现利率,降准0.5个百分点,释放了约1万亿元中长期低成本资金,同时,去年底主要银行也下调了中长期存款利率,这些举措有效降低了银行的中长期负债成本,一定程度助推了LPR下行。


降息对楼市影响积极

降息对楼市影响几何?中泰证券研究所首席分析师杨畅解读认为,由于5年期LPR与房地产市场的关联度相对较强,从前期来看,下调5年期LPR也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分,现阶段5年期LPR大幅调降25个基点,再结合近期围绕房地产市场密集出台了较多政策措施,充分体现了利率政策参与激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。


“从历史上的调整来说,我国共有8次5年期LPR的下调,但过去下调幅度一般都在5~15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点,属于历史上降息最猛的一次。这是最大的信号。换而言之,历史上最大的降息周期开启。”易居研究院研究总监严跃进分析认为,降息对于房地产市场影响积极。房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段,但复苏过程需要巩固,此次降息属于相对减负较大的一次,有助于进一步促进房贷申请和消费。同时,其对于后续房地产市场的活跃也有积极作用。


广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道,今年稳就业、稳增长压力加大,政策重心重新回到宽松框架,但基于居民就业、收入预期较为疲弱考虑,政策面除在需求端刺激以外,更重要的是降成本。此次LPR下调就是降成本。而5年期以上LPR大幅下调,一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱,居民加杠杆购房预期较低;另一方面,开年大幅度、一次性下调到位,避免产生“利率还会下调,再等等买房和贷款”的市场观望情绪,有利于促进居民贷款买房。


“此次降息有2个特点:首先,这是一次在MLF(中期借贷便利)维持利率不变的情况下的降息,非常罕见;其次,下调25个基点,力度远超预期。”惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋分析认为,今年春节假期期间,惠州楼市略显平淡。而降息将直接引导房贷的下调,这对惠州房贷市场将产生积极影响,楼市活跃度会陆续提升。“特别是春节过后的3~4月份,惠州二手房市场也将会迎来小回暖。”


100万房贷30年省约5万

此前惠州首套住宅房贷利率最低为3.7%,二套利率最低为4.4%。按照最新LPR变动,惠州住宅房贷利率将进一步下调25个基点。在央行宣布降息当天,记者了解到,惠州已有银行发布首套住宅房贷利率降至3.45%的消息。


本次LPR非对称下调将进一步降低购房者的置业成本。根据记者测算,以在惠州按揭贷款100万元、期限30年为例,如果选择每月等额本息的还款方式,此次5年期LPR下调25个基点,可以使得每月还款额约减少140元,总支付利息减少约5万元。


惠州中原战略研究中心高级经理叶玉定表示,首套住房贷款利率下调后对刚需非常友好。同时,她提醒,眼下市场优惠政策是阶段性的,房贷利率下调至历史新低,与惠州公积金贷款利率3.1%较为接近,预计市场稳定后会逐步恢复原利率。因此,置业者要抓住窗口期。“当下是‘经济、市场、政策’的三底叠加时期,购房成本和门槛大幅度降低,是最佳置业时机,置业者可以考虑入手。”


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存量房贷什么时候降?

根据央行发布的相关公告要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户协商,利率定价方式二选一:固定利率或者浮动利率,即LPR+加点(加点可为负值)。通常情况下,选择固定利率,每年的还款利率不变,直到还清所有贷款为止;但如果选择浮动利率,房贷利率的定价则是由LPR为定价基准+基点(1个基点是0.01%)后构成。


需要注意的是,LPR调整后,用户的房贷利率并非立即调整。一般来说,房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同,用户可在签订贷款协议时进行选择)。所以,对于存量房贷来说,会在利率重定价日当天,按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率,在下一周期执行。


源 | 惠州日报,记者/邬玉婷,采用旨在分享,如有侵权,请联系删除。
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