政策松动信贷环境改善，惠州楼市有望在春季迎来回暖

虎年春节假期已过，天气逐渐回暖，而楼市也在“暖风”的吹拂下，逐步迎来复苏。记者注意到，近期中央及地方层面均释放积极信号继续为楼市注入强心剂。中央层面，出台全国性商品房预售资金监管的意见，优化资金预售监管政策，在一定程度上有利于缓解企业资金压力；同时发布通知，指出保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理，提高了房企贷款额度。

地方层面，惠州住房信贷环境进一步改善。首套房贷利率回归“5字头”，最低降至5.2%。业内分析认为，在中央及地方的多端口政策松动下，预计惠州楼市将在春季迎来回暖。

春节假期后天气回暖，看房的置业者增多。惠州日报记者周楠 摄

房企流动性压力有望缓解

最近，有主流媒体报道称，2022年1月末，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会联合印发了关于对商品房预售资金监管的正式文件。

据报道，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。同时，管理办法对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。

中指研究院认为，该管理办法意在推动行业监管回归理性，结合当前时点来看，有利于稳定市场及企业预期。不过，合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键，政策仍明确各地资金监管要“保交付”，维护购房者合法权益。预计在各地政府因城施策下，基于房企流动性风险尚未完全出清等情况，本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限。

除此之外，春节假期过后，有助于房地产市场健康发展的利好政策接连发布。日前，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称《通知》），明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

“疫情影响仍未消退，我国经济下行压力仍然较大。在这种情况下，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有助于银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产企业的合理融资需求和住房消费者的合理住房消费需求。”招联金融首席研究员董希淼认为，《通知》在春节假期后发布，向市场传递出稳预期、稳信心的明显信号，有助于促进房地产业良性循环和健康发展，进而促进扩内需、稳增长，维护宏观经济大局稳定。

多地出台扶持政策稳楼市

大环境方面，2022年开年房地产调控延续去年四季度政策方向，各地也频繁出台新政纾困楼市。记者获悉，近期北海、宁波、南宁、青岛、济南、自贡等城市已出台住房公积金新政，内容包括降低首付款比例、提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件及优化异地贷款等，降低居民购房资金门槛及成本，促进购房需求释放，缓解当地楼市下行压力。而昆明、玉林等城市则出台购房补贴相关政策。

在惠州，春节之后，一份名为《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》的意见函在网络流传，引发惠州市民关注。意见函内容提及，大亚湾经济技术开发区将从学历补贴、团购折扣、商办减税等方面促进楼市。大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局相关科室负责人表示，该文为意见稿，正在征求意见，最终还是要以政府公布的文件为准。有业内人士认为，虽该意见稿最终不一定能落地，但至少说明大亚湾有促进“住房消费健康发展”的意愿。

惠州中原研究中心则发布观点称，该意见稿提出人才购房补贴、加大公积金政策支持力度、人才购房入户入学政策等，实际上在促进合理住房消费的同时，亦是吸引人才的一种办法。若最终该政策得以实行，将给大亚湾楼市带来明显利好。

惠州首套房贷利率最低5.2%

楼市政策端渐渐放松，信贷环境也愈发改善。随着节前5年期以上LPR从4.65%降为4.6%，全国多个城市主流银行都陆续跟随央行步伐进行了相应调整。假期后，关于房贷利率下调的新闻刷屏楼市。

记者早前从惠州相关金融机构获悉，我市各银行机构围绕中央经济工作会议提出的“稳增长”要求，普遍下调了房贷按揭利率，首套房贷利率重回“5字头”。其中，首套房贷利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%。有些机构房贷利率比之前最高下调了20个BP，放款速度也较2021年有所提速。

“假期后上班第三天，我们已接到通知，惠州多个银行下调了房贷利率。其中，首套房贷利率光大银行最低5.4%、建设银行最低5.5%。”21世纪不动产惠州区域资深经纪人纪先生告诉记者，目前惠州房贷利率确实有所下调，放款速度则在去年年底已加快。

“这两天收到通知，邮政银行最新的利率执行，首套房最低5.25%。”另一中介公司的二手房售后跟进员小菲称，最近越来越多银行开始调整房贷利率，她认为利率下行是大趋势。

业内人士预测，在中央及地方的多端口政策松动下，房企资金流动性及市场各方预期等方面均逐步好转，预计惠州楼市将在春季迎来回暖。寒冬已过，春季传统小阳春将至，建议房企积极营销，把握先机，争取在未来市场赢得主动权。

相关链接：保障性租赁住房 再获政策支持

日前，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》)，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

《通知》明确四方面内容。一是自《通知》印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；二是银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，提供金融产品和金融服务；三是银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确；四是《通知》适用于执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。

人民银行相关人士表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

《通知》出台后，会对商业银行的涉房信贷投放产生哪些影响？这一问题近日引起业内关注。有分析人士认为，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，让银行开展相关业务时消除掣肘，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放；也有分析师认为，目前保障性安居工程贷款余额较低，对于银行集中度指标的改善效果较为有限，难以起到引导银行加大涉房类贷款投放的作用。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，2021年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，同时，完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。《通知》是这一意见的落地执行。新政策对于保障性租赁租房发展影响较大，因为租赁住房市场对信贷资金价格非常敏感，运营周期长，单独计算贷款额度，有利于提高企业参与这项业务积极性。

| 来源：惠州日报 邬玉婷