限高令正式发布，专家：未来高层住宅贬值，哪3类房子会升值呢？

这两年，我们陆陆续续会听到住建部联合其他部门发布相关住宅限高的意见稿，这也意味着未来住宅建设的方向有所调整，不再盲目崇“高”，或者说开始对以前的乱象纠偏了。

其实在高楼越盖越高的同时，很多人的需求也在发生改变了。

寸土寸金的大城市，那么多人，唯有向天借空间，倒也不难理解，但越来越发展成一种形式。

没有楼房时盼楼房，有了房盼高楼，有了高楼还不满足，更向往超高层大楼。慢慢地，在水泥森林也厌倦了，有条件的又开始回归更接地气的两三层小别墅了。

短短几十年就又是一个轮回，如果当大家都纷纷不想住大高楼的时候，其价值也就自然不会像过去那样疯狂。

10月26日，住建部官网发表了关于《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，这是由住建部和应急管理部联合发布的。

通知在开头也介绍了背景。

“近年来，一些城市脱离实际需求，攀比建设超高层建筑，盲目追求建筑高度第一、形式奇特，抬高建设成本，加剧能源消耗，加大安全管理难度。”

所以，这已经不只是住建部一个部门的事。

《通知》提出，要严格管控新建超高层建筑。其中，从严控制建筑高度，各地要严格控制新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅。

城区常住人口300万以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。300万以上严格限250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

从背景和目的释放的信号看，一个是为了纠正不正之风，一些城市盲目攀“高”，脱离实际需求，抬高建设成本，加剧能源消耗；另一个就是为了出于安全管理方面考虑的。

此前就有数据显示，中国已成为摩天大楼总量最多的国家，根据CTBUH公布的最新数据，包括在建、已经建成和有规划的超高层，我国300米以上的超高层有400多座，超过全球总数的1/3。

对于超高层建筑的限高，有两种截然相反的声音，一种认为，不让建超高层了，没人接了，以后超高层建筑不值钱了；另一种观点认为，不让建超高层了，变得更加稀缺了，而且有限土地所盖大楼更少了，岂不是要把房价推高？超高楼岂不是更值钱了？

其实两种观点都有一定道理，但是忽略了超高层建筑的高成本问题和安全隐患及宜居问题。

很有意思，如果仅仅只看一方面或几方面你会得出完全相反的结论，有专家可以将此作为房价上涨的坚定理由，当然也有专家会觉得盲目再盖楼不划算了。

细想想，只是角度不同。东北财经大学国民经济工程实验室主任周天勇就曾表示，未来几十层高层住宅楼价值将会大幅度贬值，中低层、联排、双拼和一户建等住宅将会大幅度升值。楼太高，不利于居住者身心健康，而且超高楼房维修成本也是高得惊人。

无独有偶，北京大学光华管理学院朱国钟教授也认为，现存的高层住宅未来将会沦为“平民区”。富有的人群自然会去购买新住宅，而新住宅总是在城市的周边地区开发出来。

当然你要知道不一定是真穷，而是相对于以后居住在城市周边高档房的富人而言，因为为了追求更高的居住品质，但凡有条件的不会局促地拥挤在大楼里，从这个角度讲，可能这些高楼会面临着不受待见的局面。

可能我们的认知还停留在还有很多人买房都难的时期，也确实如此，谁还有时间考虑更高层次的享受呢？所以，当很多普通人选择住在高层住宅时，资本驱使转向了更高档的中低层住宅，这是需求阶段决定的。

随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位逐步落实，房价其实不会再有大的波动，那么大多数普通百姓所面对的房价也会逐步稳定下来。

不过我更觉得对于县城级别的城市限高更有意义。今后影响的不仅仅是房价，理论上看似会因为容积率低了推高了房价，但实际上，房价稳定才是根本宗旨，况且很多城市并没有达到供不应求的地步，甚至有些县城已经供大于求。

高楼既不需要，也没必要。有人会问，大城市、小县城都在压缩高楼建设，那么多的人该向何处去？

我想说，多虑了，放心吧，也只有极少数城市因为人口多在纾解，大多数城市还都嫌人少呢！而且根据人口出生率也可以想见，短时间内不会有那么多人。

我只能说，如果单纯从房价角度看，对小县城并不是什么利好，但从宜居的角度看，我认为其价值反而会越来越大。当房地产回归居住属性后，我们看问题的角度也会发生变化。

过去很多房价虚高，是被各种概念炒作出来的，当回归居住属性以及市场理性后，其实，我们更加在乎的是宜居，其价值也会在宜居、安全等方面凸显出来。

所以，对于有些专家所说以后高层住宅会贬值，我觉得不想去做更多争论，首先高层的概念是什么。

我们先区分下多层和高层到底是怎么划分的。

超高层住宅指30层以上或高度为100米以上(满足一种即可)的住宅，住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。

这也意味着某些住宅小区将会受到影响，不仅仅是城市摩天楼受影响。

但，话说回来，实际上远没有那么大的影响。更是一种象征，一种倡导环保观念的引导，社会发展到一定程度需要我们慢下来。

城区常住人口300万以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，你知道150米是多少层吗？

一般一层楼高度按3米左右算的话，150米相当于50层楼。别说300万人口以下的城市限制新建150米相当于50层楼以上超高层建筑，即便是北京这样的超大城市，也鲜见住宅楼有超过50层以上的，一般最高也就30多层足矣。

所以对于大多数楼房来说并不受影响，限制的主要是少部分过高的建筑。

在新规影响下，以及人们对美好生活需求日益提高的背景下，未来或有3类房子比较紧俏了。

1、旧改后一些核心区域的老房子。

要知道，以后老房子也不会随便拆了，怎么办？城市更新和旧城改造。对于旧改后的老旧住房，其实舒适度大大提升，对于刚需购房者来说，普通人也能住上好房子。当然有前提，这样的房子要位于城市核心区的好地段，因为坐享交通、教育资源、医疗资源等各方面城市配套资源优势，生活更加便利。

随着旧改持续深入，这样的老房子价值将会得到提升，停车位及园林绿化等外部环境都会改善，还有加装电梯也是趋势，相比人口密度较高的高层住宅，这类房子具有更好的居住价值。

2、低密的多层洋房住宅。

密度较低的新建多层住宅，一般被称为洋房。同一个地段，洋房的房价会比高层住宅房价高一些。因为无论是从户型设计还是公摊面积、得房率，还是居住舒适度方面，都远远优于高层住宅。

如果是新建住宅，那么这样的房子优势会更加明显，无论是电梯还是采光通风，居住品质都会大大提升。这样的房子价值不言而喻。

3、优质的农村小院。

你放心，住惯了楼房，一定会有越来越多的人向往田园生活，在农村住上个小院也是怡然自得。城市发展的未来是乡村，这句话可能不好理解，但一定是方向。虽然现在市民不允许在乡下买地盖房，但租房是可以的。这类小院也会升值，但毕竟还不是普通意义上的城市房产，所以不过多展开。

国家鼓励利用闲置宅地和闲置住宅，根据合同法保护开展城市居民、工商资本等租赁农房的居住或经营的合法权益，明确租赁合同的期限不超过20年。记住一点，不得超过20年，超过20年的租赁合同无效，20年不短了，完全满足你的居住需求，大不了再续。

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