深圳纳入房地产税试点？新购房已购房都要收税？专家发声解读7大谜团

背景

10月23日，政府宣布房地产税试点工作确定执行。新华社发文只有短短600余字，却让各界人士产生了满腹疑惑：在哪试点？何时开始试点？如何征收？税率如何制定……这些都是此刻每一位购房者最关心的问题。乐有家研究中心整合了众多行业内权威人士的看法和解读，带你探索七大关于房地产税的核心问题。

以下内容整合自：丁祖昱评楼市、泽平宏观、李宇嘉观楼局、宋丁视点、朱罗纪、中国房地产报

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房地产税是什么

广义的房地产税是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称，包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等与房地产有关的各个税种，将局限于房地产保有环节征收的税种称为“房产税”。
划重点：此次提出的房地产税是针对房地产保有/持有环节征收的税。

02什么时候开始征收

发文里说了，房地产税改革试点期限是5年，也就是至少5年内不会进行大范围推广，而只是小范围试点。试点也不会立即开始。2011年上海和重庆就启动了房产税试点，10年过去国家才确定开展房地产税改革试点，耗时之长也可见房地产税的征收影响之大，让政府不得不慎重为之。


从“积极稳妥”的原则出发来开展试点是很有挑战的。李宇嘉表示：从现在开始，到国家具体方案出来，最后到各试点城市出台实施细则，中间充满不确定性、充满权衡、博弈和协调等等。因此，没有想象中那么快出来。03试点城市会是哪些


关于试点城市的猜想议论纷纷，摘取了几位专家的观点，也是目前业内主流看法供大家了解：


贾康财政部财政科学研究所原所长深圳、海南应该要用经济手段置换掉行政手段，促进房地产市场健康发展和树立自己应有的国际形象。浙江则是中国共同富裕示范区，理应加入积极试点行列。


任泽平著名经济学家此次试点地区将以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。


丁祖昱中国房地产研究会常务理事由于目前整体市场分化严重，因此试点城市不太可能以“省级”为主，反而上海、广州、深圳、杭州、宁波、重庆、南京等热点一二线城市，很有可能会成为首批试点城市。


李宇嘉广东省住房政策研究中心首席研究员近年来房价涨得快（特别是豪宅价格涨得快）、人口大规模净流入、年轻人住房困难的城市。


宋丁中国城市经济专家委员会副主任不一定就是深圳、杭州（或浙江）、海南这个范围。试点城市或地区应该具有广泛的代表性。比如，一二三四五线城市均应有代表城市列入试点才是合理的。


朱文策地产媒体大V深圳的房主们要做好征的准备，先行示范区，房价引发的矛盾又那么大，你要不进入试点？想想全国人民的评价。进一步说，超特大城市一定会是“重灾区”，四大城市极大概率一个都跑不了。


杨畅中泰证券首席分析师杭州、深圳、广州、宁波、成都、长沙、重庆、郑州、西安、厦门，正在面对人口增长较大压力，未来住房供需紧张仍然是大概率事件，或许对房产地税改革试点的愿望也会更加迫切。


划重点：虽然专家看法不完全一致，但几乎每一位专家都提到了一个城市：深圳。什么含义可自行体会。

04征收范围

先来看看上海与重庆房产税的征收规定：

2011-2020年，上海和重庆商品房均价平均涨幅分别为 9.2% 和 8.1%。


10年时间里，两地房产税征收对房价的影响可以说是微乎其微，那么这次房地产税改革也会如此吗？未必如此，国家调控楼市的决心是空前的，所推出的政策也会与上海重庆有所不同。


李宇嘉不同于2011年上海、重庆试点，这一次很可能针对的是所有住房，包括存量商品住房和新购买的住房。存量、增量一起征收，才能将存量房屋释放出来，提高利用效率，降低空置率，复原住房的公共属性，也才能对资产收入进行调节。


任泽平以存量房为基础征税的可能性较大。此前上海与重庆试点效果未达预期的原因之一是其课税对象范围过小，随着一二线城市进入存量房时代，增量住宅增速放缓，课税对象将以存量房为基础。


宋丁根据官方曾经透露过的信息，这次试点很可能会按照各类房地产的评估值或市场价征收。

05征收模式

李宇嘉认为，主流的征收模式可能会有两种：一是“高免税、高税率”。也就是，免税面积大或金额大，税率也高。比如，人均免税60平米，超过的部分，征收较高税率。


另一种是“低免税、低税率，累进制”。比如，人均免税30平方米，剩余面积征税，但面积小的税率低，超过一定面积适用更高累进税率。

06税率会是多少

宋丁从全国人大的决定中读出的感觉是，（一套房）可能会征，因为里面明确写道：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，并没有说第一套房不征税。个人希望第一套不征，若征就少征，税率在0.1%-0.3%为宜。


多套房大概率是累进税制，也就是说，一个家庭（含单身家庭）的房子越多，征税越多。


李宇嘉上海房产税税率是0.4%-0.6%；重庆是0.5%、1%和1.2%（根据房价超过主城均价的倍数）。这一次，预计征税范围广了，税率就不会太高。西方国家，房产税一般占到年度居民收入的3%-8%，这是“税负痛感”比较低的。中高收入人群，一般要在3%左右比较好；超高收入人群，在8%左右比较好。当然，这个比例也可以根据居民收入变化，导致支付能力变化，通过评估价和税基来调整。


丁祖昱上海是以多套房为主要征收对象，重庆则以高端豪宅为重点征收对象。我认为，此次对房地产税改革试点不会高于上海当年房产税的税率标准。

07征税影响

1、调控楼市
宋丁：毕竟要征税了，那些有房子的家庭，特别是有多套房的家庭，会有一定的压力，他们会考虑是否继续持有这些多余的房子。其结果，二手楼市上的放盘房源会增加，供需关系会有所变化，甚至可能会适度影响到房价。不过，考虑到过去这些年来，征收房地产税的传闻就没有断过，市场已经释放了一部分压力，所以影响是有限的，且具有过渡性质，在试点启动期相对明显一点，估计一段时间后，供需两方都将适应征税的大环境，楼市也会逐步稳定下来，包括房价。征税工作会逐步常态化。


2、财政税制改革
丁祖昱：“房地产税”的推出，不单纯只是为了抑制和控制房价。调控房地产市场不是其本质原因，其核心是地税制度的改革。党的十八大以来，党中央高度重视财政工作，对深化财政改革、建立现代财政制度作出了一系列重大决策部署。此次房地产税改革试点工作的开展便是财政改革、税制改革中非常重要的一部分。


3、共同富裕
丁祖昱：基于到本世纪中叶全体人民基本实现共同富裕的国家战略，即扩大中等收入群体，缩小城乡收入差距，改善收入和财富分配格局，因此，收入分配、财富调节等顶层制度改革宜早不宜迟，房地产税改革则是重要的一环。


朱文策：房子多的人不要被吓坏了，房子少甚至没有房子的人，也不要抱着太高的不切实际的期待。最大的要点是看政策精神——“平稳健康发展”，推行房地产税，意在有效调节住房市场的分配不平等问题，也是“共同富裕”的应有之意。


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