买地金额不得超过年度销售额的40%！终于，连房企也要被“限购”了

7月26日，据财联社报道，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

文字很短。再简单点说，就是大房企们脑袋上的紧箍咒，又多了一道——

之前，只是借钱时被“三道红线”，卖房时被限价，在重点城市拿地被“两集中”…… 现在，管得更宽了，直接限购！

无论是在重点城市还是五六七八线小县城，无论是走公开市场招拍挂拿地还是收并购，无论你的“三道红线”有几条绿，无论你手上有多少钱…… 反正一句话：拿去买地的钱，
不能超过年度销售额的40%！


哪些房企被纳入三道红线？

对于“三道红线”大家应该不陌生。在2020年8月，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，同时设置“三道红线”：

1. 剔除预收款后的资产负债率大于70%

2. 净负债率大于100%

3. 现金短债比小于1倍

注：2020年“三道红线”踩线情况前30名房企。

专家如何解读？楼市“控杠杆”出新招，有的房企要被爆锤了。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，通过以下几点，给出全面分析：

1、这不是一个新政策。

去年8月份，央行和住建部联合推出三道红线监管政策，要求试点开发商报送三道红线指标的时候，就明确提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”的开发商。当时的监管重点是“三道红线”涉及到的三个指标。去年底，要求扩大试点的开发商范围，同时要求相关辅助指标开始报送，以加强对杠杆率比较高，加杠杆比较快的开发商的监管。

2、这符合近期对房地产监管的指导思想。

近日，韩正副总理指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”彰显了高层对于楼市调控的总体要求，也就是，只要控制住了融资端，楼市的总体风险、房价上涨就是可控的。对融资端的监管将成为下一步楼市调控的主要路径，包括完善三道红线和贷款集中度。

3、对三道红线的监管完善。

目前，根据三道红线实施的经验，结合去年全年和今年上半年开发商主要财务指标的变化来看，目前这一长效机制还有很多漏洞，比如债务转移，指标操作，已达到表面降负债，实现指标达标。

这个现象在近期土地集中供应推进过程中，部分城市楼市热度比较高，有些城市存在同一个开发商多个马甲来拿地，通过收并购规避负债监管，表现得很明显。需要对三道红线的监管手段做进一步的完善，此次明确重点监管“买地金额不得超年度销售额40%”，就是为了提高三道红线的监管效率集中在杠杆力快速攀升的部分房企。

4、为第二批供地创造良好环境。

第一批集中供地，分化比较明显，部分热点地块、热点城市溢价率还在走高，开发商对土地的竞逐比较激烈。这对后期房价的稳定是一个不利因素。在总结第一批供地时，普遍反映到开发商多个马甲拿地、利用收购并躲避监管的现象。所以，政策就会针对这些漏洞进行弥补，同时完善三道红线的监管规则。

5、影响有多大？

此次政策对全行业的影响不会太大，主要是因为，前期资金面比较紧张，资金穿透监管，金融贷款集中度等等多项政策的效应开始显现。当前开发商拿地的积极性正在回落，单月土地出让规模连续出现负增长。很多开发商减少拿地的同时，增加原来储备地块的开发进度，表现在施工面积的增长。

对热点城市的影响会比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对两个集中供地模式下热点地块的争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模的动力，特别是有些企业冲千亿、冲万亿的积极性很高，对这部分企业的影响也比较大。

总之，该政策落地后，预计第二批集中供地的热度会降低，整体溢价率会走低。

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