房贷新规落地，后续湾区市场影响？

继2020年8月央行和住建部发布加强对房企资金的“三道红线”管控后，2020年最后一天，央行再次发布对银行房贷的“五档分类”要求。
2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。通知自2021年1月1日起实施。

通知全文及答疑如下：

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中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行；各银保监局；国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。现将有关事项通知如下：

一、本通知所称银行业金融机构是指在中华人民共和国境内设立的中资法人银行业金融机构。

二、本通知所称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

房地产贷款占比	=	房地产贷款余额	×100%
		人民币各项贷款余额

个人住房贷款占比	=	个人住房贷款余额	×100%
		人民币各项贷款余额

三、人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理（具体分档及相应管理要求见附件），并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

四、人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

五、2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

六、房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。

七、人民银行、银保监会及人民银行分支机构、银保监会派出机构定期监测、评估执行情况。

八、房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

九、业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

十、人民银行、银保监会将对未执行本通知要求的银行业金融机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施。

十一、本通知自2021年1月1日起实施。

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、民营银行。请各银保监局将本通知转发至辖内各银保监分局。

1、为什么要建立房地产贷款集中度管理制度？

近年来，在党中央、国务院统一部署下，房地产长效机制实施取得明显成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

2、房地产贷款集中度管理制度的主要内容是什么？

房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。

当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

3、建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生怎样的影响？

2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

根据通知，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比和个人住房贷款占比应满足央行和银保监会确定的管理要求，即不得高于两者确定的相应上限。其中，中资大型银行如中国工商银行、中国建设银行等房地产贷款余额占比不得超过40%，个人住房贷款占比不得超过32.5%，而对于中小型、民营银行和村镇银行的占比，则更低。各银行业金融机构具体分档如下：

注：1. 农合机构包括: 农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。2. 不包括第二档中的城市商业银行。

合纵通过6个维度进行解读


通知出台背景

中央层面近几年来连续在多个场合提到要坚持持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，同时，在房地产政策层面的调控已经从单纯的限购、限贷等手段转向了对房企融资、贷款等金融监管的多元组合政策，如在2019年提出严禁违规资金尤其是个人消费贷、经营贷、信用卡进入房地产市场；2020年禁止保险、信托、基金等资金进入房地产和提出融资“三条红线”。但从实际情况来看，2020年依然是房地产市场发展“最好”的一年，受疫情后信贷政策总体宽松和部分城市放宽对房地产市场限制条件等影响，楼市热度提升，2020年全国商品房销售面积、销售额双双创新高。另外，宽松的信贷环境让大量货币流入房地产市场，对于房价的上涨起到推波助澜的作用，热点城市在买到即赚到的预期之下，楼市摇号“打新”盛行，违背了“房住不炒”的定位。此次通知的出台，有助于引导银行优化信贷结构，防止银行贷款向房地产领域过重倾斜，加大对其它行业的支持，助力实体经济的发展。

通知出台目的

从通知内容来看，其目的是限制房地产行业中房企和个人贷款规模在银行全部贷款中占比的问题，通过设定占比上限，一方面，有利于抑制房地产泡沫，加强了房地产金融调控，有利于房地产市场的平稳健康发展，在融资受限下，对于房企的资金链和现金流将是一大考验，房地产领域的“去杠杆”将加快。另一方面，通过限制房地产领域贷款占比，有利于推动金融资源更多流向制造业、小微企业等，强化对中小微企业的金融支持，更多地把发展经济的着力点放在实体经济上。

通知对银行金融机构的影响

央行相关负责人表示，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。根据公开资料测算，大部分商业银行尚未触及上限，而个别超标的银行幅度不高，调整压力不大，从短期来看对于贷款总额不会造成太大影响。而从长远来看，受限于占比，各银行在房地产领域方面的贷款将趋于谨慎，其中个人住房按揭贷款在银行贷款中历来比例较大，审核严格而且坏账率极低，是银行的优质资产，占比的限制将对住房贷款资格审核、利率方面更为严格。另一方面，银行在房地产贷款比例限制下，将能把更多的资源投入到中小微企业中，支持实体经济的发展。

通知对房企的影响

中央层面对银行房地产贷款实施集中度管理，将使银行在房贷方面做出一定调整，势必将影响房企融资，而融资渠道的减少和融资难度的加大，将影响房企的资金周转，现金流进一步吃紧，房企在拿地、后期营销等方面也将做出相应调整，投资更加审慎，特别是对于负债率较高，资金链紧张的房企，将迎来更大考验。同时，在个人住房贷款占比方面的限制，也加大房企在销售回款方面的周期。另一方面，由于市场对大型房企认可度高，大型房企在获得银行贷款方面将更具优势，发展态势上更占上风；中小房企受制于规模和其它条件，在贷款方面或将趋于困难，生存空间将进一步压缩。接下来的市场强者恒强的局面或将更为明显。

通知对购房者的影响

在个人住房贷款占比上限和金融监管趋严的背景下，银行对个贷的资格审查和房贷利率方面将更加严格，在额度有限的前提下，严格评估贷款者的风险，贷款申请通过难度加大，放款周期也将延长。同时，房贷利率或将小幅上行，但预计幅度不会太大。对购房者而言，贷款审批难度的加大、房贷时间的拉长和利率的上行，加大了购房成本，进而影响原本的购房计划。另外，购房成本的加大，对于投资客也起到一定的打击作用。

通知对湾区楼市的影响

基于对粤港澳大湾房地产市场长期发展趋势的看好，2020年整体供应量同比基本持平，成交量同比上涨9%，2020年湾区楼市遭受疫情后各城市间回暖进度不尽相同，全年呈现出量价齐涨的态势，2021年预计将会延续稳定态势。近几年房企融资环境呈逐年收紧态势，2020年的资管新规、“三道红线是对资金需求端的管理，此次房贷新规是在资金供给端的收紧。资管新规过渡期内（至2021年底），此番目的是给各银行信贷结构调整的时间和空间，这意味着2021年信贷资源配置会保持均衡稳定，短期内不会对房地产市场造成大的影响。房贷新规对于未来银行按揭贷款投放额度取决于各城市房地产市场运行情况，如果热点城市因需求升温波动过大，或将导致银行贷款额度紧缩、房贷利率上行的压力也会增大，银行批贷会更加审慎，房贷放款周期将延续拉长等不利影响，各个城市分化或进一步显现。在湾区各市场整体热度和价值攀升的背景下，房企在大湾区各城市开疆拓土的步伐不停歇，近几年湾区市场集中度进一步提高，品牌房企在销售量和金额方面的优势更加明显，在房地产贷款占比的红线压力下，房企在投资方面或将有所谨慎，但由于品牌房企在融资方面占有优势，预计对后续的整体投资计划不会造成太大变动；中小型企业对于银行贷款的依赖度更高，受到的影响将大于品牌房企，资金周转的压力更大。从需求端来看，各城市间分化态势或将更加显著，以刚需自住购房群体居多的城市，虽然需求或将有所下滑，但整体仍将维持在一定区间内；而以投资型购房群体居多的城市，受影响将较大。

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