我于2017年4月10日在大亚湾一个新楼盘购买了一套商品住房，何时能转让？

前言

今天和朋友聊起了房子转让问题，他说：我在2017年4月10日在大亚湾一个新楼盘购买了一套商品住房，按照商品房买卖合同约定，不动产权证出证时间是两年，即是在2019年4月10日拿的不动产权证，问何时能转让？

购房时间发生在2017年4月9日零时后，属于限转让的范围，即“须取得不动产权证满3年后方可转让”，按照合同约定2019年4月10日办出不动产权证，则在2022年4月10日后方可转让。

“房子是用来住的，不是用来炒的”

背景：2017年4月8日，我市印发了《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》

主要内容：在2017年4月9日零时后购买的新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。购买时间原则上以完成《商品房买卖合同》（适用于新建商品住房）或《房地产买卖合同》（适用于二手住房）网签时间为准。在2017年4月9日零时前未完成合同网签或签署的为手工合同的，但购房人能提供定金或首付款电子进账单原件（对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可）或税务部门出具的完税证明的，不受限制。在2017年4月9日零时前已完成合同网签购房的，或取得不动产来源为非购买的（如：新建、继承、受赠、析产、变更、换证等）无论是在上述时间点之前或之后办出《不动产权证》，均不受限制。

具体解读：

（一）受限制的是以购买方式取得的住房。

1、条款中的购买，包括了与开发公司签署商品房买卖合同购买、与业主签署二手房买卖合同购买、通过法院司法拍卖竞买、在拍卖机构公开竞买等等。

问：法院裁定了一套房给我，办出证后能立即卖掉吗？

答：要根据您原取得不动产的法律文书的具体内容来确定，如果法律文书中明确是您通过司法拍卖竞买取得，或确认您购买取得的，且购买时间在2017年4月9日零时后的，就在限制的范围，须按规定在办证满3年后方可转让；法律文书中显示不是购买取得或购买时间在2017年4月9日零时前的，就不在限制的范围，可以立即转让。

2、住房取得的方式不是购买的不受限制，如继承取得的、受赠取得的、新建取得的等等，不是以购买的方式取得的，无论取得时间是否在2017年4月9日后，均不在受限制的范围。

问：我自己建的房子，2017年10月9日刚办出的不动产权证，能马上卖吗？要等3年吗？

答：您的不动产是新建取得的，不是购买取得的，不在限制的范围。

问：我2017年8月继承了长辈遗留下来的一套房子，想办出证后就立即卖掉，可以吗？

答：可以的。您继承取得的不动产，不在限制范围。

3、此次限制转让的范围仅限于住房，如商场、办公、车位（以规划用途为准）等非住房不受限制。

问：我2017年8月买了个档口（商铺），10月份办好的不动产权证，现在要卖给别人，可以马上过户吗？

答：可以的，商铺属于商业用房，不是住房，不在限制的范围。

（二）限制的时间界限是2017年4月9日零时后，是购买时间，不是办证的时间。

问：我在2017年1月8日在一个新楼盘向开发商购买了一套商品住房，但商品房买卖合同条款约定，不动产权证出证时间是在两年后（即2019年1月8日），拿到不动产权证后转让是否受三年限制？

答：住房限制转让的时间以购买时间为准，如您所购买住房的时间发生在2017年4月9日零时前，则即无论何时取得不动产权证，在下一次转让时均不受政策限制。您购房时间在2017年4月9日零时前，跟不动产权证出证时间无直接关系，因此不受“须取得不动产权证满3年后方可转让”的限制。

问：我在2017年4月10日在一个新楼盘购买了一套商品住房，按照商品房买卖合同约定，不动产权证出证时间是两年（即2019年4月10日），是否受三年限制，如果受限制，问何时能转让？

答：您购房时间发生在2017年4月9日零时后，属于限转让的范围，即“须取得不动产权证满3年后方可转让”，按照合同约定2019年4月10日办出不动产权证，则在2022年4月10日后方可转让。

购买二手住房与商品住房（即一手住房）的限制规定一致。

（三）受限制的行为是转让，方式包括“买卖、赠与、交换”三种情形。即在限制范围内的不动产，须在办证满3年后方可“买卖、赠与、交换”，在限制期间不得有“买卖、赠与、交换”的行为，但是继承、离婚析产、资产划转、作价入股、法院强制执行等不属于转让行为是可以办理的。

问：我在2017年6月买了一套二手房，办理了不动产权证，现在与妻子离婚，约定该房归妻子所有，是否可以办理房屋转移登记？

答：可以，因为离婚析产不属于《通知》中转让的限制范围。

问：我在2017年7月购买了一套二手房，办理了不动产权证，现在法院将该不动产裁定给王五，法院发出协助执行通知书要求不动产登记机构办理过户手续，是否可以办理房屋转移登记？

答：可以，因为法院强制执行行为，不动产登记机构必须协助执行，办理该转移登记。

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