【购房】二手房税费怎么计算？满五唯一能省多少钱？

在二手房交易中，买卖双方都是要缴纳一定的税费的。其中契税，增值税、个人所得税的金额很大，是购房者在买房前必须考虑的重大支出之一。那么，这三种税费是如何计算呢？

在这里购房指南以面积80平米，网签价格200万，原价格为160万的普通住宅（按首套房三成首付，贷款20年）为例，教大家计算税费。

一、不满两年

不满两年的房子需要缴纳契税、增值税和个税。

① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万。

② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息-此次增值税)×20%=1.54万。

三个税种共10.67+1.89+1.54=14.1万元。

2、满两年不足五年及满五不唯一

满两年不足五年及满五不唯一两种情况只征收契税和个税。

契税仍然是全额征收，税额=(=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息)×20%=3.68万。

两个税种共1.89+3.68=5.57万元。

3、满五唯一

这种二手房只征收契税，即契税额=200万×1%=2万元。

说明：各地区对于计税价格的规定略有不同，但多以网签价为准，参考过户评估价。契税的税率也和首套房二套房、面积大小、城市各有不同，因此购房者在计算实际需要交纳的税费时，应根据下图选择范围：

如何判断房屋是否满五唯一？

从上文的税费计算中，大家也可以很清晰地看到，“满五唯一”的二手房是最省钱的！那么什么才是满五唯一呢？

1、如何判断唯一？

唯一指的是家庭（父母和未成年子女）名下唯一住宅，可以在房管局或相关部门进行查询。

2、如何判断满五？

根据房屋的性质不同，五年的判定标准也不同：

商品房、经济适用房：以契税票填发日期或房产证登记日期为准；

已购公房：距房产证填发日期满五年或距原始购房合同签署日期满五年或距第一笔购房房款的银钱收据日期满五年；

继承房产：以被继承人获得产权时间为准，核准产权时间需要提供原房产证和继承公证材料。

赠与房产：如果是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点；如果是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。

在二手房交易过程中，由于会为买卖双方节省一大笔钱，满五唯一的房子十分畅销，但购房者不能看到满五唯一就认为一定会省一大笔钱，如果所购房屋为非普通住宅，是享受不到税费优惠的，因此购房者在选购二手房的过程中，一定要仔细辨别，认真计算。

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