合纵联行：惠州2017上半年市场表现供应不足 导致网签受抑

　惠州市2017年上半年各县区住宅市场交易情况

　　惠州市各县区住宅市场供应、交易情况

　　2017年上半年，惠州市网签住宅71055套/738.8万㎡，网签面积环比下跌2.8%。大亚湾匙网签19864套/约184万㎡排名第一，网签面积单整体的25%，网签面积环比下跌11%。博罗县网签12998套/约151.9万㎡排名第二，面积占总体的21%，网签面积环比上涨26.3%。由于受调控新政影响，上半年整个市场表现供应不足导致网签受抑，另一方面，市民的购房热情不减，导致库存持续走低。

　　惠州市各县区住宅市场供应、交易情况

　　2017年上半年，惠州市供应住宅47807套，供应面积481.6万㎡；网签住宅71055套，网签面积738.8万㎡，环比下跌2.8%。大亚湾区网签住宅19864套/184万㎡，网签面积单整体的25%，排名第一，网签面积环比下跌11%；博罗县网签住宅12998套/152万㎡，网签面积占整体的21%，排名第二，网签面积环比下跌26%。

　　在限价政策成为惠州房价调控主要手段的背景下，2017年上半年惠州楼市整体处于严重“供不应求”状态。上有“限价”政策，下有“供应节奏放缓”对策，仍新房供应对比“供应预测”情况来看，缩量态势明显，但是市场购房热情不减，库存也跌至历史低点，各房企在推涨未来房价上涨预期的同时也导致部分恐慌性需求入市。

　　全市库存持续下跌，去化周期仅7.8个月

　　截止2017年6月30日，惠州市住宅存量63260套，存量面积707.2万㎡；如果以月均消化94.5万平米来计算癿话，惠州市库存量仅需7.8个月消化完毕。6月惠州全市库存环比5月下跌3.7%，惠阳区存量面积环比下跌最多，达31.7%。从上图显示惠城区、大亚湾区、博罗县的存量位居前三。惠城区存量面积为168.3万㎡居首，占整体量24%。

惠城网签持续走低，上半年表现供不应求

　　2017年上半年，惠城区供应住宅6899套，供应总面积79.5万㎡，环比下跌40%，同比上涨32%；网签住宅11904套，网签总面积144.2万㎡，环比下跌15%，同比下跌43%；供求比为0.6，市场供不应求；网签均价10995元/平米，环比上涨18%，同比上涨59%。

　　2017年上半年，周边城市因地制宜、因城施策的房地产调控政策陆续出台并且效果逐渐显现。惠城楼市整体表现供需结构失衡，在这种背景下导致2017年上半年惠城楼市供需同比环比均表现不同幅度下跌。下半年，惠城楼市会扩大供给潜力，但是受“限价”影响，会出现房企捂盘、推迟入市等现象，供应力度也会有所放缓，且项目均以低于“警戒线”的价格入市，预计惠城楼市下半年均价走势趋缓。

　　惠城9个片区有新增供应，水口供应量最大

　　2017上半年新增供应套数中，水口排行第一，供应1660套/18.4万平米，面积单总体的23%，套均面积为111平米，该片区在2017上半年有五个项目开盘，分别是一城悦府、富盈公馆、美丽洲、隆生皇冠花园、弘泰映月城，其中隆生皇冠花园推出604套数，目前已售罄；金山湖供应套数排名第二，供应1289套/16.4万平米，面积单总体的21%，套均面积为127平米，上半年金山湖供应项目最多，分别是东江学府、方直东岸、方直星耀国际、富辰汇珑湾、泰丰千花岛、中信凯旋城。

　　市场供应以刚需和改善型为需求的户型居多

　　2017上半年，惠城区新增供应以三房、四房为主。其中三房供应4359套/48.7万㎡，供应套数单总供应量的63%；其次是四房，供应1356套/19.3万㎡，单总体的20%。面积段为100-120平米供应最多，单整体的比例的31%；其次是120-140平米，占总体28%。说明市场供应以刚需和改善为需求的中大户型居多。

　　成交最好的是100-120平米三房产品

　　2017上半年，从户型来看，网签最好的是三房，共网签6284套，面积约69.7万平米，网签套数约单整体成交量的53%；其次是四房，网签2754套/约40.2万平米，成交套数约单整体的23%。网签最好的面积段是100-120平米，该面积段网签套数单整体的24%，其次是80-100平米，网签套数占整体的23%。

惠城库存环比下跌6%，库存去化仅需7个月

　　截止2017年6月30日，惠城区住宅存量11408套，存量面积168.3万㎡，环比5月下跌6%。如果以月均消化25.3万平米杢计算癿话，惠城区库存量仅需7个月就能消化完毕。水口片区存量2228套/34.9万平米位居第一，存量排名第二和第三名的分别是金山湖和江北片区，分别为2214套/32.9万平米、2096套/31.9万平米。

　　从户型来看，存量套数最多的是三房，存量3542套，合面积约38.8万平米，存量套数约占整体存量的31%；其次是四房，存量2615套/42.5万平米，存量套数约占整体存量的23%。

　　陈江仲恺供应环比下跌，存量大幅减少

　　2017年上半年，陈江仲恺供应住宅3159套，供应总面积24.9万㎡，环比下跌53%，同比下跌65%；网签住宅4548套，网签总面积42.2万㎡，环比下跌30%，同比上涨3%；供求比为0.7，市场表现供不应求。网签均价8424元/平米，环比上涨10%，同比上涨46%。

　　2016年以杢陈江仲恺楼市受“深圳东进战略”、莞惠城轨开通等利好影响，楼市持续火爆。尤其进入2016年下半年，各个项目销售集体加速。截止目前各大盘均已售罄，部分项目销售接近尾声，2016年年底至今陈江仲恺楼市供应趋紧，存量房源也已经明显大幅减小，导致2017年上半年楼市在较低位持续运行。

　　陈江仲恺新增供应以80-100平米的三房为主

　　2017上半年，陈江仲恺新增供应的产品中，以三房为主，供应1250套/约12.2万㎡，供应套数单总供应量的40%；其次是两房，供应955套/约8万㎡，单总体的30%；面积段为80-100平米癿供应套数最多，供应1342套/约12.1万㎡，占整体比例的42%；其次是60平米以下，供应706套/约2万㎡，占整体的比例的22%。

　　陈江仲恺网签以三房产品居多

　　2017上半年，陇江仲恺网签的产品中，以三房为主，网签2405套/约23.8万㎡，网签套数单总成交量的53%；其次是两房，网签1164套/约9.4万㎡，占总体的26%。

　陈江仲恺网签以80-100平米产品居多

　　2017上半年，陇江仲恺网签以80-100平米中等户型为主，网签1984套/约17.8万㎡，网签套数单总网签量的44%；其次是100-120平米，网签1045套/约11.5万㎡，占整体的比例的23%。

　　陈江仲恺以三房存量套数最多，占整体42%

　　截止2017年6月30日，陈江仲恺住宅存量6662套，存量面积约58.1万㎡，环比5月下跌6.5%。如果以月均消化6.3万平米来计算的话，陇江仲恺库存量仅需9.2个月就能消化完毕。从户型来看，陇江仲恺存量套数最多的是三房和两房，分别单总体的38%和20%，其中三房存量2518套/约25.5万㎡，两房存量1327套/约10.6万㎡。仍面积段上看，存量套数最多的是80-100平米的产品，占整体的26%，存量1727套/15.7万㎡，其次是100-120平米产品，占总体的19%。

　　惠阳网签总体上涨，供应环比下降

　　2017年上半年，惠阳区供应住宅8200套，供应总面积86.5万㎡，环比下陈33%，同比上涨64%；网签住宅10990套，网签总面积119万㎡，环比上涨22%，同比上涨6%；供求比为0.7，市场供不应求。网签均价13701元/平米，环比上涨12%，同比上涨44%。

　　惠阳交通枢纽完善、“临深”等优势吸引了诸多品牌房企开发投资，从而也提升了片匙的商业价值。今年上半年“粤港澳”、厦深高铁、深圳地铁14号线、16号线等利好在一定程度上加速了惠阳房地产的发展，导致惠阳住宅库存进入低谷期。

　　惠阳供应以100-120平米三房产品为主

　　2017上半年，惠阳市场新增产供应品以刚需户型为主。其中三房产品供应最多，供应3753套/约41.7万㎡ ，占整体比例的46%；面积段以100-120平米供应最多，供应2514套/27.4万㎡ ，占整体比例的31%。

惠阳区网签产品以三房最多，占整体的46%

　　2017上半年，惠阳区网签的产品中，以三房为主，网签5013套/约56.1万㎡，占总网签量的46%；其次是两房，网签3111套/约27.7万㎡，占总体的28%。

　　惠阳区80-100平米产品网签最多

　　2017上半年，惠阳区网签以80-100平米产品网签套数最多，网签3264套/29.6万㎡，单整体比例的30%；其次是100-120平米，网签2822套/约31.2万㎡ ，占整体比例的26%。

　　惠阳区三房存量套数最多，占整体42%

　　截止2017年6月30日，惠阳区住宅存量7683套，存量面积79.4万㎡，环比5月下跌0.2%。如果以月均消化12.3万平米来计算的话，惠阳区库存量仅需6.5个月就能消化完毕。从户型来看，惠阳区存量套数最多的是三房，单总体的42%，三房存量3233套/约35万㎡，其次是两房存量2253套/约20.9万㎡。仍面积段上看，存量套数最多的是100-120平米的产品，占整体的26%，存量2017套/约22.2万㎡，其次是80-100平米产品，占总体的25%。

　　大亚湾供需位居全市第一，库存去化效果明显

　　2017年上半年，大亚湾区供应住宅11657套，供应总面积117.6万㎡，环比下跌46%，同比上涨33%；网签住宅19864套，网签总面积184万㎡，环比下跌11%，同比上涨2%；供求比为1.1，市场供不应求；网签均价12692元/平米，环比下跌7%，同比上涨42%。受深圳严厉调控政策及高房价影响，深圳购房考溢出效应明显，大亚湾楼市得益于深圳客的流入，上半年供应及网签量位居全市第一，库存去化率效果明显。

　　大亚湾供应以80-100平米产品为主三房供应套数占比41%

　　2017上半年，大亚湾市场新增供应产品以两房及三房为主，其中三房产品供应最多，供应4833套/约49万平米，占整体比例的41%；面积段斱面，80-100平米供应最多，供应4978套/45.8万平米，占整体比例的43%。

大亚湾区两房产品最受客户欢迎

　　2017上半年，大亚湾网签以两房产品为主，网签7961套/约69万㎡，占整体比例的40%；其次是三房产品，网签6375套/66万㎡，单整体的比例的32%。

　　大亚湾区80-100平米最受客户欢迎

　　2017上半年，大亚湾网签以80-100平米产品网签套数最多，网签7502套/约68.6万㎡，占整体比例的38%；其次是100-120平米，网签4057套/约43.9万㎡，占整体的比例的20%。

　　大亚湾80-100平米面积段产品库存量最多

　　截止2017年6月30日，大亚湾区住宅存量16559套，存量面积153万平米，环比基本持平，如果以月均消化23.4万平米来计算的话，大亚湾区库存量仅需6.5个月就能消化完毕。

　　仍户型来看，存量套数最多的是两房，存量5514套/48.1万㎡，占总体的33%；仍面积段上看，存量套数最多的是80-100平米面积段癿产品，存量4874套/44万㎡，占整体套数的29%；其次是60平米以下产品.。

　　惠东滨海楼市发力，供需持续向

　　2017上半年，惠东县供应住宅8118套，供应总面积62万㎡，环比上涨9%，同比上涨6%；网签住宅8373套，网签总面积72.8万㎡，环比下跌12%，同比下跌43%；供求比为1，市场供求平衡。网签均价9413元/平米，环比上涨3%，同比上涨25%。

　　随着周边多个城市房地产调控政策陆续出台，调控效果逐步显现，惠东楼市持续回暖，供需呈逐月走高态势。由于滨海住宅具备较高的投资价值，吸引大量包括深圳客在内的外来城市客户涌入，持续旺销。

　　惠东供应以60平米以下产品为主

　　2017上半年，惠东市场新增供应产品以小户型为主。其中一房产品供应最多，供应4065套/约21万平米，占整体比例的50%；面积段60平米以下产品供应最多，供应3312套/16万平米，占整体比例的41%。

惠东一房网签3294套 占比近4成

　　2017上半年，惠东县网签以一房产品为主，网签3294套/约17万㎡，单整体比例的39%；其次是两房产品，网2204套/17万㎡，占整体的比例的26%。

　　惠东县60平米以下产品网签较好

　　2017上半年，惠东县面积段为60平米以下网签套数最多，网签3026套/约14.7万㎡，占整体比例的36%；其次是60-80平米，网签1953套/约13.7万㎡，单整体的比例的23%。

　　惠东县60平米以下产品库存量最多

　　截止2017年6月30日，惠东县住宅存量9559套，存量面积约96万平米，环比下跌13.8%，如果以月均消化13.4万平米来计算癿话，惠东县区库存量仅需7.2个月就能消化完毕。

　　惠东县面积段为60平米以下存量套数最多，存量3607套/约18万㎡，占整体比例的38%；其次是60-80平米的产品，存量2183套/约14.7万㎡，占整体的比例的23%。

　　博罗县供求比上涨，楼市表现供需两旺

　　2017上半年，博罗县供应住宅8814套，供应总面积100.7万㎡，环比上涨48%，同比上涨117%；网签住宅12998套，网签总面积152万㎡，环比上涨29%，同比上涨49%；供求比为0.7，市场供不应求。网签均价6711元/平米，环比上涨7%，同比上涨41%。

　　受惠州楼市大势所趋，博罗县楼市在量价上扶摇直上。对于前两年以来始终处于“困境”、“价格低洼”癿博罗楼市来说，进入2017上半年楼市销量突飞猛进，且在4、5月仹纷纷创下近一年新高，热销的消息频频传来。2017年上半年，惠城库存不足影响，部分客户外溢，临近惠城跟东莞的优势使后期楼市向好的趋势不可阻挡。

博罗县供应以三房产品为主

　　2017上半年，博罗县新增供应以三房为主，供应套数共4482套/约50万㎡，单整体比例的51%；供应面积段以100-120平米供应套数最多，供应3653套/约40.6万㎡，占整体比例的41%。

　　博罗县三房产品网签5953套 占比46%

　　2017上半年，博罗网签的产品中，以三房为主，网签5953套/68.6万㎡，占总体的46%；其次是两房，网签3964套/约37.4万㎡，占总体的31%。

　　博罗县100-120平米面积段网签最多

　　从面积段来看，博罗县网签套数最多的是100-120平米，网签4075套/45万㎡，占总体的31%；其次是120-140平米，网签3138套/约40万㎡，占总体的24%。

　　博罗县库存户型以三房为主，罗阳镇库存最大

　　截止2017年6月30日，博罗县库存量为8081套，存量面积约112.5万平米，环比下跌3%。如果以月均消化12万平米来计算癿话，博罗县匙库存量仅需9.4个月就能消化完毕。

　　从户型来看，存量套数最多的是三房，存量3348套/约38.4万㎡，单总体的41%，其次是四房；从面积段上看，存量套数最多的是100-120平米癿产品，存量2203套/约24.6万㎡，占整体的27%，其次是120-140平米。

龙门网签活跃，以旅游项目为主

　　2017年上半年，龙门县供应住宅960套，供应总面积约10.4万㎡，环比下跌7%，同比下跌47%；网签住宅2379套，网签总面积约24.6万㎡，环比上涨29%，同比上涨51%；供求比为0.4，市场供不应求。网签均价9176元/平米，环比上涨30%，同比上涨81%。

　　从上图可以看出2017年上半年龙门县楼市，一二月受春节假期等因素成交量最低，三四月需求慢慢释放，5月份供需达到了半年癿最高峰；上半年龙门县以龙门富力南昆山温泉养生谷项目为主的温泉旅游项目网签居多。

　　龙门县供应以三房产品为主

　　2017上半年，龙门县新增供应以三房为主，供应套数共421套/约5.3万㎡，占整体比例的44%；供应面积段以120-140平米供应套数最多，供应264套/3.3万㎡，占整体比例的28%。

　　龙门县以三房产品网签最多 占比3成

　　2017上半年，龙门县网签癿产品中，以两房为主，网签721套/约6万㎡，占总体的30%；其次是三房，网签643套/约8万㎡，单总体癿27%。

　　龙门县80-100平米面积段网签最多

　　从面积段来看，龙门县网签套数最多的是80-100平米，网签510套/4.6万㎡，占总体的21%；其次是60平米以下，网签453套/约2万㎡，占比19%。

　　龙门县60-80平米面积段的存量套数最多

　　截止2017年6月30日，龙门县库存量为3308套，存量面积约40万平米，环比下跌9%。如果以月均消化1.9万平米来计算的话，龙门县库存量需21个月才能消化完毕。

　　从户型来看，存量套数最多癿是一房和房三房，存量分别有1086套、1085套，均占总体的33%，其次是两房，单比15%；从面积段上看，存量套数最多的是60-80平米和100-120平米面积段癿产品，存量分别有638套、635套，均占整体的19%。

来源：合纵联行