未来3年，惠州楼市的底牌是这样的！

7月17日，惠州方面传出大消息。

据腾讯网报道：今年第三、四季度，惠城区预计将有28宗土地供应，总面积142万平方米，比上半年地块挂牌量少8宗，但总面积比上半年的112万平方米增加约30万平方米。

业内预计：9月前后或将迎供需释放高峰。下半年预计将推出46个新项目，品牌房企占比近6成，重点在惠阳、惠城、大亚湾。惠州下半年将迎来供应量井喷。

这是否意味着惠州楼市迎来利空呢？

话不多说，先上图：

这是惠州住宅用地近3年的供应计划。

2017～2019年，计划供应量分别为465.2公顷、452公顷、435公顷，供应逐年走低，但总体差别不大，相对于2016年的305.02公顷、2015年的356.79公顷，算是天量供应。

再按照现在一到两年的开发时间，2018年、2019年的新增住宅数量将达到历史新高，惠州未来几年住宅的供应都会加大。

到这里，你可能会认为惠州楼市库存量如此之大，未来几年下跌成定局，但先不要急于下结论。

土地供给是房地产的基础，也是保证房价平稳的关键，大家都一致认为房价太高是因为房子太少，比如深圳、香港。

但图中可以清楚看到：博罗县、仲恺区、大亚湾、惠阳在下滑趋势明显，也就是说，未来三年内，惠州临深片区都会处于供应下滑的局面，而这几个是惠州楼市最热的地方。

实际上，惠州楼市供给在下滑。

判断房价还有一个很重要的依据，就是需求侧，这会成为未来几年支撑惠州房价的主要根据。

惠州楼市高库存已经不是一天两天了，但惠州的需求侧从去年开始，已经发生了巨大的改变，市场需求量翻倍，造成了现有的繁荣景象，并且这种趋势已经很难扭转了。

为什么？

首先，惠州门槛最低，选择更多，潜力巨大。广州、深圳、东莞、佛山、中山、珠海、惠州这几个热点城市，惠州和中山房价门槛最低，中山依靠临近广州、珠海，与深圳一江之隔。

理论上来讲，中山受三辐射影响，周边城市房价都明显高于自己，有很大的增长空间，但是珠海、广州房价相对较低，深圳才是辐射力最强的城市，周边的城市都属于跟涨片区，显然，东莞、惠州更具有优势。

并且，惠州、东莞、深圳具有流通性。不过现在的情况是，深圳炒不动，东莞不让炒，只有还在去库存的惠州，成为投资客新的天堂。另外东莞门槛相对较高，只有惠州楼市是来者不拒，减少了购房者的成本。

第二，预期的改变。

比房价下跌更难的是改变预期，惠州楼市做到了，这也决定了惠州楼市的下半场，成交量变化不会太大。

临深概念东莞最强，但是经过严厉的调控过后，很多购房者被迫转移到惠州，并且惠州最近几年大动作频繁，比如滨海的规划、轨道规划等，最新的调查报告显示：惠州、东莞已经发生转变，超过一半的购房者更加倾向于惠州楼市。

当然，如果后期东莞楼市放宽政策，天平可能会再一次倾斜。但是，被压制购房需求也会随之爆发，让惠州楼市重回2015也很困难，毕竟惠州楼市的远期价值还在。

调控下的惠州楼市有多热，我为大家提供一个依据：

上半年惠州成交6.3万套新房！是深圳东莞总和的2倍！

如果以惠州市场月均消化94.5万平方米计算，新房库存量仅需7.8个月即可消化完毕，惠州新房库存量跌至历史低谷。一是因为供给下滑，二是占比70%投资客（深圳居多）太过疯狂，左右了整个惠州楼市。

再看下市场上面的反馈：

7月新增房源，第二周周末有4盘共1046套新品推盘入市，当天整体去化率达九成。这种情况在今年已经很常见了，熟悉看房团的粉丝应该知道，我们已经报道过多次。

另外一点，这个是基于看房团后台的数据，今年以来，关注惠州楼市的粉丝明显比东莞更多，仅次于深圳。

惠州楼市堪称“一股清流”。并且最要命的是，这种鼓励大家去买房的口号不是从开发商嘴中，而是另外一股力量。

之前广东省重要领导表示过：深圳房价太高，鼓励年轻人去东莞、惠州买房，政府已经在为你们修地铁了。

《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（征求意见稿）中，也明确提出“十三五”期间，深圳居民在东莞、惠州等地购房需求达25万套（5年）。

现在来看，已经明显高于预期。

去年惠州成交量达到15套，其中新房成交了9.47万套，当时占5成的深圳客在惠州，买了近5万套房。

以此计算，今年上半年深圳客也消化了4.41万多套新房。一年半的时间，深圳人共计在惠州买了近十万套新房。现在想想，供应还算多吗？

对于惠州楼市来说，用来住是足够的，但用来炒，按照这个速度，恐怕远远不够。

惠州、东莞是深圳购房需求的外溢承接地。但现在的情况是，深圳房价仍然很高，深八条之后，新房、二手房总体跌幅不到1%（中国房地产报统计），去年很多人预计的15%—20%成了一种空话。并且，深圳不愿意给住房市场新地。

深圳肯定是大多人住不起、炒不起的，北上广深逃不掉，但家乡也回不去，因此很多人也有了新的选择，那就是临近一线城市居住，毕竟地铁时代可以弥补很多地理位置的缺憾。

如今惠州加大供给量，可不是为了进入去库存的死循环状态，而是下了一盘大旗，惠州出地，深圳出人（钱）。一是利好自己，依靠土地、住房市场增加财政收入，同时迎来深圳外溢人口和产业。

二是利好深圳，为深圳的住房市场减压，协同发展，互帮互利，为打造两地的通勤圈也提供了基础条件（要有人坐车呀）。惠州卖地其实是一本万利。

“来了就是惠州人”，真不是一句玩笑，很多人将来就得面对工作深圳、住在惠州（东莞）的局面，而这就是未来三年惠州的底牌。

来源：深圳看房团