东莞中山哭了！惠州笑了！深圳客锐减，有楼盘两个月没卖一套

在经历一轮轰轰烈烈的调控之后，

临深各城的市场格局似乎正在发生变化。

限购政策的先后收紧，

给东莞、中山两地临深市场注入一支镇静剂。

相关数据显示，近两月，东莞、中山的深圳客占比正在下降，由此带来区域内的成交量也出现不同幅度的下跌。而尚未出手“限购”的惠州临深楼市，供不应求导致成交依然比较火热。“深圳客”往外出走的脚步，正在悄悄发生变化。

东莞“限购”袭来，深圳客大幅缩减

“一个楼盘2-3周可能才成交1套房源，深圳客占比由往常的8-9成下跌到5成左右。”本周，东莞中原策略研究中心总监车德锐在受访时表示，自调控新政出台至今，东莞住宅的整体成交下滑了8-9成。

日前东莞中原研究部对东莞155个在售楼盘的认购量进行汇总统计之后也发现，83%的项目周成交量低于5套，42%的项目成交甚至挂零。新政前三周平均每周成交住宅1480套，而新政后三周平均值仅为579套，比新政前的大幅萎缩61%。

3月21日、4月10日，

东莞曾分别两次加码调控新政，

限贷、限价、限购“三大斧”全面出击。

“深圳购房者的数量确实正在下降，但很多深圳客户的购房意愿还是很强烈。” 合富辉煌（中国）深圳公司董事总经理李举明指出，从限购要求的时间来看，深圳客在东莞临深区域的这一波购房热潮可能延迟半年至一年。

车德锐提供的一组数据也反映了这一点，他说，目前东莞不限购不限贷的50-60平方米公寓产品颇受深圳客青睐，深圳购房者的占比大概还保持在60%-70%。“在限购之后，深圳客依然有外溢的需求，自住的刚性需求也比较积极。”

中山有项目两个月未成交一套

与东莞相似，

3月26日，

中山也祭出“限购”大招。

“去年10月的调控之后，中山中心城区的深圳客已经由原来的5-6成减少到2-3成。春节以来，由于其他地方的客群补充，中山楼市一度达到‘开一盘清一盘’的地步，但‘326’调控之后，有些项目两个月都未成交一套。”合富研究院（中山）高级分析师谢仲娟表示，最近两周，中山本地客回归的迹象趋显。

因深中通道规划利好而进入深圳购房者视野的中山，与惠州、东莞两城有所不同，由于在市区内有6大接驳线路，所以深圳客进入的区域已经达到整个中山市的二分之一，主城区、泛城区、甚至是北部的一些片区，都陆续有深圳购房者的踪迹。“深圳客深入整个中山腹地大概就用了一年时间，从2015年第二季度到2016年6月左右。”谢仲娟表示，其中，深中通道登陆点所在的火炬区，深圳客比例一直保持70%-80%。

深中通道主体工程开建示意图。（图片来源网络）

不过，在去年10月第一轮调控大潮中，中山的深圳客就已经有了减少的迹象。值得关注的是，此前，90%的深圳客进入中山都是为了投资，目前这部分投资的比例正在下降，有一部分深圳客需求变成投资+自住、投资+度假。

惠州成深圳客临深购房首选

相比东莞、中山，在此轮调控中并无“限购”之说的惠州临深楼市，深圳客涌入的脚步似乎正在加快。

4月8日，惠州楼市调控的靴子连夜落地，也首次将“限售”列入调控之中，但被诸多业内人士评价“相对温和”的缘由却在于，这次调控仍未提及“限购”。在同为临深区域的东莞、中山陆续祭出“限购”之后，惠州的这一“留白”无疑为深圳客留下了入驻的机会空间。

最近三周，

惠州市场入市的新盘多位于临深片区，

认购率基本都达到9成，

市场交投依然活跃。

“早在今年上半年，临深区域的新盘去化率都比较高，深圳客的购买意愿也比较强。”惠州中原地产惠阳、大亚湾区域负责人徐智勇表示，未出台限购仅是其中一个原因，更多还是由供求关系所导致。“去年以来，深圳客汹涌入境，整个临深片区的库存消化比较快。今年上半年，很多临深新项目的工期跟不上销售节奏，供应量相比往年有所减少。这种情况下，加上zf‘限价’逼使价格基本停滞，因此临深一有新盘开卖，成交就比较火热。”徐智勇同时预测，如果下半年临深市场的供应量还持续不足，那这种“开盘即售罄”的情况还会成为常态。

徐智勇告诉南都记者，这几年向惠阳大亚湾外溢的深圳购房者中，自住需求的比例正在逐年上涨。“一方面，许多深圳关内的客户对惠阳一些带好学位的新房十分青睐，这部分客群主要以刚需为主，大都冲着名校而来，入住率特别高。另一方面，在这一年多，深圳坪山坑梓龙岗等区域的客流量大幅上升，这些区域与惠阳大亚湾距离很近，但价格有比较大的差距，导致一部分购房者外溢到价格较适中的临深片区，这两年大亚湾新房的入伙率比较高。”

深圳市管辖的M325公交线路调整至大亚湾龙光城区域，去年正式开通。

而在近日深圳市房地产中介协会发起的一项网络调查中，超过50%的深圳购房者表示会在临深片区买房。在惠州、东莞、中山三所临深城市中，购房者的购买首选由高到低分别是惠州、东莞、中山。

临深各地楼市调控情况表

(点击可查看大图）

（部分信息来源：深圳市房地产中介协会）

业界观点

深圳市房地产中介协会研究发展部总监 徐枫

据我们观察，目前部分银行近期已全面暂停东莞、惠州等临深城市的二手房贷款业务，一旦深圳外围市场全面收紧，外溢的购房者将会出现回流。

他们多数被迫只能在深圳选择不限购不限贷的商务公寓，可以看到，这两年，深圳商务公寓的供应比重在节节攀升，一部分需求也会被吸引过来。此外，没有选择之中的选择，很多刚需客户也满关注坪山光明这些边缘片区。

合富辉煌(中国)深圳公司董事总经理 李举明

深圳的房价已经到达一定高度，大部分白领只能放弃在深购房的念头，但他们工作又不能离开深圳，因为到临深片区购房是比较好的选择，加上临深片区现在配套逐步完善，可以说，深圳客外溢的趋势不会改变。

比如，东莞临深片区距离深圳本来就不远，一天往返的便利性很强。惠阳大亚湾很多大盘都引进非常优势的教育资源，很多刚需深圳客会因学区房而外溢。

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（来源：深圳大件事、南方都市报   陈博）