大亚湾法院李森洪一年多成功调解172宗房产纠纷

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现年59岁的李森洪是大亚湾区人民法院正科级审判员、四级高级法官，从事法官工作37年。2012年，他被省高院授予荣誉天平奖章。他去年被调入诉前联调工作室工作以来，化解了大量矛盾纠纷，诉前成功调解189宗案件，其中涉及商品房预售合同纠纷案件172件。

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近年来，随着大亚湾城市化进程加速，商品房销售市场热了起来，随之而产生的房地产合同纠纷案件处理也成为区法院面临的最繁重工作之一。区法院正科级审判员李森洪从事法官工作37年，有着丰富的办案经验，一年多来成功调解172宗商品房预售合同纠纷，节约了司法成本，彻底、迅速地解决纠纷，化解了矛盾，提高了法院办案效率。

了解当事人诉求和心理情况

“法官，我还不起贷款，想退房款，可是开发商不同意，你要帮我啊！”日前，一起商品房买卖合同纠纷摆在了李森洪的案头。原来深圳的买房者方先生在签订购房合同并交付了首期款后，突然想要违约退房退款。经过现场询问和前期摸底，李森洪了解到，原来方先生家中有人突然罹患重症，需要大量资金支付医药费，所以不得不忍痛放弃买房。

了解了方先生的家庭情况和房子的市值变化情况后，李森洪意识到可以通过调解的方式化解矛盾，于是让双方到法院来。李森洪将购房者的诉求和实际情况详细地讲给开发商代表。他详细地与开发商代表分析和解释退房的利弊，使之明白协商解决既可以维护双方权益又能够避免长时间的诉讼，对双方都有利。在李森洪的调解下，双方达成调解协议，自愿解除商品房买卖合同，并协商好了违约金的赔付和办理注销网签手续等事宜。经调解后，双方没有提起诉讼。

李森洪告诉记者，调解是一门将心比心的艺术，房屋产权对于大部分家庭来说都是一件大事情，一旦起诉一般会涉及到家庭重大利益。大部分情况下，法官不仅需要让他们了解法律法规，还要先深入了解当事人的诉求和心理情况。同时，作为法官说话想要有理有据，也要对市场有一定的认识。这样，纠纷解决就比较彻底，能够息事宁人，有利于社会稳定，减少司法成本和错案成本，调解协议也能够顺利履行。

提交建议规范商品房预售

在同事看来，李森洪之所以可以快速抓住案情要点，调解大量纠纷案件，在于他有丰富的办案经验、熟练掌握法律法规。从上世纪九十年代初开始，刚刚从事法官工作的他就处理了大量民事产权纠纷，当时还没有像现在这样完备的合同体系，许多当事人还是拿着建国前办理的房契、地契前来诉讼。从那时起，他就善于总结纠纷中双方利益纠葛点和商品房销售现行法律法规中容易引起纠纷的环节。因此，他在处理同类案件时才能快速切入要害，并摆明双方法律上的权责。

去年，大亚湾区人民法院在充分征求李森洪等法官的意见后，根据大亚湾区商品房预售案件激增的情况向区委、区管委会提出司法建议，提出规范和完善商品房预售信息披露制度、强化商品房预售许可办理标准、加强商品房预售市场整顿等建议，引起各部门高度重视，并陆续出台一系列规范商品房预售的文件。去年以来，全区商品房预售合同纠纷继续增加势头被遏制，增幅逐季度回落。

来源：惠州日报