广州多地齐齐限购，深圳、临深片区会不会跟进？

继北京发布新的调控政策之后，广州、石家庄、郑州、长沙都跟进了相应楼市收紧政策，这是预期之中的事情，从官方发布的数据，这几个城市房价涨幅居前列。截止目前为止，春节回来之后，已经有15个城市限购升级。这充分围绕着去年中央工作会议“房子是用来住的，不是用来炒的”为核心，一切也围绕着房价要稳住，经济稳增长。这句话，其实就是本轮楼市调控的主旨，读懂了，对政策周期的把控自然也就懂了。

对于调控，我不悲观，也不乐观。我认为，调控是属于具有投资、投机属性金融产品周期波动的一部分。事物有阴阳两极，有紧自然有松与之对应，物极必反。若是真的悲观至崩盘，结局都是大家不愿意看到的。

昨天，我也看到一条消息，国务院发布的是地方政府要负起楼市调控责任，既要去库存也要稳房价。我的解读是稳房价是当前的关键，重中之中，而去库存是一个长期话题。重点城市成交额占到全国的5成，目前已经没有去库存的必要，而广大三四城市现在去库存节奏不错，持续即可。至于五六七八线城市约去库存是长远的话题，也是沉重的话题，一时半会解决不了。人那么有限，地那么大，总不能让所有人都为你无知的加杠杆，接盘吧？更应该是因地制宜，出台对应的政策。比如，前阵子提出一个在一些供应远大于需求的城市应该停止供应土地，这个出发点就不错。

当前，最纠心的朋友无非是想买房跟刚好卡在交易中的朋友。我先讲一下楼市调控的规律跟本质吧。

其一，楼市调控的本质是为了防止崩盘，防止系统性风险的发生。当前，楼市过热都知道，最突出的矛盾点在于部分城市房价过高，形成价格泡沫。同时，这里面牵连着很多金融产品，在一线城市较为明显的就是投资盛行，房贷隐性高杠杆率。政府正是因为担心房价无止境的过快上涨，接盘的人越来越有限，最终崩盘，从而进行楼市调控，政策收紧。与生俱来有金融属性的房地产市场，必然影响到金融体系。既然，现实中房价已经过快上涨，那么政府所能做的就是将现有的涨幅平滑到五年左右的时间里去，这样看起来房价平均每年涨幅就相对少很多。这是政府目前最愿意看到的调控结果。房价上涨已经导致社会舆论很大，难道还要用房价大跌来引发更大的社会矛盾吗？

其二，楼市调控政策向来是有序而来，不会一步到位。从全国方面的收紧时间点来看，去年国庆期间20多个城市轮翻限购，限贷的政策只是政策的第一枪。政策的时效性一般是3-6个月，由于当时有些城市政策力度较轻，后期的价格依然上涨。而国家的主题是为了稳住房价，与政府意图相反的，必然要再次加严政策控制。如果说楼市也有趋势的话，那么政府的工作会议主旨，官方媒体的观点，则代表了高层的想法，看明白了，你也就知道调控预期什么时间点会出台。2017年，稳房价的节奏没得商量，政策收紧的态度就是明确抑制楼市投资及投机行为。一切以价格为中心，只要价格没有攀升，政策就不会进一步压得太紧。

第三，调控的理想状态是将短期涨幅，平滑过度到中长期。将时间轴拉长来看，100%房价的涨幅，平摊到5-6年，其实每年的涨幅就相对合理很多。这样来看，侧面的印证了调控的有效性。在一些二线城市也很明显，2010年之后，很多二三线城市房价一直是高位震荡横盘长达五年之久。其实，这是一个消化期，经过五年经济发展，个人资产积累，可支配资金的上升，房价又回归合理水平。时间换空间，挤一挤价格泡沫。

昨天，广州政策出台后，一线四个城市，调控细节有些小区别，但可以说广州去库存任务完成后，终于有“胆量”对标其它三个一线城市了。有的朋友，也咨询我，关于深圳楼市会不会跟进相应政策。个人的看法，以现在深圳市场的情况，短期内跟进的可能性不大。 看法如下：

1、本轮调整，深圳限购政策来得最早。2016年3月25日，上海、深圳打响了本轮楼市收紧的第一枪。去年，深圳国庆期间的104政策，实际上已经是第二轮的政策收紧。而全国在去年国庆期间20多个城市的收紧政策，多数城市只是第一轮调控。

2、深圳前期调控，政策最严，一步到位。本轮调控，深圳率先于上海、北京推出认房又认贷。同时，深圳二套房直接是70%，目前这点还严格于北京、上海。

3、房价现阶段还比较理性。调控的本质，一再强调的是稳住房价。从政府的意图来看，稳住房价是主旨。虽然，在2014-2016年初，深圳有过100%的房价涨幅，从实际观测的数据看，2016年深圳二手房价涨幅10%左右。而国庆期间的104政策出台后，深圳二手房价格至今回调约5%。这相比北京来说，理性很多。在深圳市场，我们也见到了楼市短期调控的有效性。

4、成交量有仍低于历史成交平均水平。目前，春节后深圳市场有回暖，但是成交量仍低于历史平均水平之下。以二手房为例，目前全市成交量在4500套左右，而历史政策收紧时期平均水平在7000套左右。

从目前的行情来看，深圳市场短期内并没有跟进政策的动力。但是，从近期的市场来看，深圳楼市回暖的速度较快，根据现在数据来预判市场，4月份的节奏非常有可能逐步逼近历史月度成交平均水平。正所谓，量稳之后，价格就有可能上涨。若是出现价格涨幅走高的现象，深圳必然还会有更严格的政策。政策没有最严，只有更严。2017年，一切围绕着房价要稳住为前提。

近期，深圳的豪宅开始逐步进入人们的视野，一些媒体似乎营造了市场很火热的现象。个人的看法，更多的是市场逐步回暖的现象，豪宅也只是其中成交的一类产品，并不能说明什么。在这里延伸讲一下，关于豪宅的观点。豪宅这类产品个人认为没必要限购。随着社会阶级不断形成，有资本积累的人完全可以自主购入品质更佳的房子。只不过，目前由于各地政府相关住建单位，将豪宅，普通商品房，保障房等统计为一个商品住宅的价格反映给市场。要限就限一下普通商品住宅吧，印象中，厦门的政策就是豪宅以上的级别不限。

提及保障房，目前各大重点城市更多的执行的是人才保障房供给。什么是人才，从现在的情况看更多的是针对政府，事业单位，当地纳税大户企业的员工等，其实这类人工资水平并非很低，更多的是中上层的收入级别。似乎，这个市场已经遗忘了市场最底层人员。

本周调控周期，截止目前已经是两轮政策出台，但是，套路还是那些套路，我们依然看不到新的调控方式出台。至于调控之后买不买？特别是刚需自住的，个人建议是可以多看房，多比较，看多了知道门道，基于依然没有改变房价上涨的预期跟大环境，也只有在这个时候，能碰上有降价的笋盘了。

说实话，长效机制目前依然是停留在概念上，路在何方，这些是需要局中人深思的。

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（来源：大树投资财经）