即使深圳不直辖，惠湾一样会火！

「凭什么火？」

Why

2016年6月，深圳新房价格突破5万，两年翻一番；“临深”板块惠州、东莞、中山三城市还处于本地观望阶段，看楼车巨增！

2016年8月，深圳处于政策调控后的”空挡期“，”深中通道“获批开工消息传来，中山东区、火炬开发区新房随即卖断了货，售价从6千一路飙升到1万5，”大深圳“概念被炒热，临深置业范围进一步扩展到广州增城、惠州惠东、东莞石湾等地；

2016年10月，深圳新房价格创历史新高突破6万大关，各一线城市”双限令“不断加码升级，市场降温，东莞一手房成交仅5千套，环比腰斩一半，当地媒体报道称之为＂深军跑路了！＂随后统计，之前8个月三个临深城市卖出11万套房给深圳投资客，惠州占了一半，提前完成原定3年去库存目标。

2016年11月，一篇”放弃深圳到惠州买房你后悔吗？“的帖子被热搜，在深圳明确不会申报直辖市之后，”临深”惠湾房价已超过1万，业内开始热议“临深片区房价会跌吗？”

2017年春节前后，”临深“板块核心城市”惠、莞、中“土地市场”地王“频处，”面粉贵过面包“现象开始出现在以上城市，而国内地产龙头加大在土地供应相对”充裕“的惠州收地，恒大更是高调介入”资不抵债“的光耀地产三地块收购，合计已在惠州购入400万平米土地。这还只是一个开始：与其竞争“中国第一大”的碧桂园，在惠土地储备已经突破3000万平米；同样来自广州的海伦堡地产，一年不到时间在惠州已经平添十个新项目，星河、龙光、佳兆业等深企，今年开始毫不掩饰地表露进入惠州的热情。

问题来了：限购升级，不直辖，房价几乎“涨不动”的深圳周边城市，今年凭什么还能热起来？

有人说是今年“两会”写入国家战略的“粤港澳大湾区”概念带来的信心！“春江水暖鸭先知”，作为中国企业家代表在两会打出风头的“许老板”，去年开始大举布局惠州，自然有其独到的信息来源。的确，深圳无论直辖与否，“粤港澳大湾区”已经写进两会《政府工作报告》，作为世界级经济湾区的中心城市，深圳、广州、香港三城市已从竞争态势，走向同质化发展关系，这足以对深圳及其周边城市房价构成支撑。

深圳曾有媒体发文，预测东莞将划入深圳辖区，这样经济总量超过26000亿元，超越香港、广州和首都北京，一举达到上海的水平，2-3年左右，深圳更有望超越上海，跃居中国城市GDP总量No1，跻身全球城市实力TOP8。不过，这种“野望”，其实更多是中介机构为“米饭班主”造势的臆想。

因为，前任深圳市委书记，现在广东省长之前所大力推动的是“东进战略”，是与土地资源最丰富、历史文化最接近、政府管制更融洽的惠州结合。最简单的事实，深圳已在惠东、汕尾设立合作开发区，高铁通勤、地铁同城化也只落地在惠阳，而与东莞至今还有多处”断头路“未开通，东莞与龙岗争夺“华为”的“宿怨，也为两地政府合作埋下一个”深坑“。

“直辖”一事不敢想，不过，“迈向世界级城市，超越上海“，深圳必先完成土地资源的布局与整合，这个目标，本人极为认可！

未来，香港、深圳、广州这三座名列中国经济体量前五位的特大城市，水陆相通，高铁环绕，在全球再也找不出第二处人口、产业、金融、贸易密集在一处的”巨无霸湾区“。深圳地理位置承前启后，兼有三地中最完整、最健康的高新产业作为纽带，经济实力的超凡表现，将突破行政壁垒，成就这一特大世界级湾区中心城市地位。

基于此构思，本人相信，“临深热”已过，“环湾时代”来临！

过去，深圳楼市严重供应不足，产生“购买力溢出”效应，但临深配套交通不完善，十年里导致“空城”、“鬼城”问题。而以“东进战略”为契机，各大城市与相邻城市共建“粤港澳大湾区”为目标，从地理相依角度看，香港与澳门共建，广州与东莞共建，深圳与惠州共建，形成大湾区内的三个特大都市，更为实际可行。

与此相仿的“京津冀概念”早在2014年就提出来，当时北京楼市一片死寂，“环京区域”并未产生波澜。但从2016年开始，环京区域跟着北京房价一块飙涨，一年翻倍比比皆是。显然，伴随核心大城市住宅供应减少，限购苛刻，商住不再审批等特殊条件，环绕城市的房价暴涨是一个“风向标”，提前预示了特大利好政策的落地，由此看出，这股”热度“有因有果，尤有后劲！

「有没有泡沫？」

Foam

去年11月，”深圳客跑了”让人觉得“临深”有泡沫，毕竟房价基数低，一年下来同比涨幅比深圳都高，但今年又感觉又不明显了。为什么？

之前跑去临深区域买房的都是纯投资，比如大亚湾百万平米的海伦堡某项目，来自深圳南山、福田甚至宝安的买家不少，脱实向虚，感觉不稳。但今年开始，深圳把发展的目光真正投向龙岗、盐田、坪山新区等东部地区，计划总投资1.4万亿元，其中“十三五”期间计划投资5600亿元。

2017年1月，在没有任何征兆之下，大亚湾隔壁的坪山新区升格为“行政区”，而房价也从2015年初的1万涨到今天的3-4万。坪山、大鹏作为山海环抱的生态保护区，有着深圳最好的旅游度假自然环境，与惠州巽寮湾一条东部沿海高速连成一片，不管市内如何，那里总是蓝天白云，被冠以“中国的马尔代夫”，投资大有文章可做。

惠湾区域，承接日益加快"东进战略“的龙岗人口疏解的重要使命，就没那么虚了，真实需求开始产生，这一地域发展前景极为可观！

本人建议很简单，可以马来西亚和新加坡之间的“新山经济区“参照进行对标建设大亚湾经济开发区，两地合作共管，作为产城融合、转型换代的标杆和实验区，施行同投资规划、同建设标准、同交通通勤、同教育配套、同医疗服务的”五同政策“，让工作在”坪盐大“的人群，享受”惠湾区“的房价和生态居住环境。

只要东进战略下，龙岗、坪山的政府、大企业投资坚挺，那么惠湾区域作为其配套的下游产业和生活服务对标设计就能找到实施依据。当然，两者房价格关系深圳才是价值核心和高点，两地2:1的这个比价逻辑不能颠倒。

「惠湾区域投哪里？」

Where

惠湾作为”大湾区“配套的其中一个”湾区“，颠覆性的变化，新常态后的导向，势必要重估房地产价值，而识别潜力最直接的办法，是看此区域哪里政府投资大，进驻的品牌开发商最多，就代表了投资主体共识性的判断，也预示着此区域率先走出“洼地”，进入市场交投旺盛的正常轨道。

“东进战略”交通格局下，深圳新改建10条战略通道、6条铁路、14条地铁，加快构建东部海陆空铁综合交通体系。深圳全力推进3号线东延（双龙-六联）、8号线一期（莲塘—盐田）、8号线二期（盐田—大鹏）、14号线（福田-龙岗/坪山），远景还有16号线，这些都与大亚湾有联系。

深圳在建高速有3条，东部过境高速，深圳外环高速，沿江高速二期。外环高速公路与东部过境高速与大亚湾相连，2018年建成通车的东部过境高速公路将免费通行。大亚湾作为大湾区重要一环，作为深圳东进不可分割一部分，地位举足轻重。它有着世界级石化产业，世界级的湾景，珠三角的核心交通网。大亚湾“五区一岸线”，“五区”即石油化学产业区、西部综合产业区、行政金融商务区、度假旅游休闲区、港口物流仓储区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的黄金海岸线。大亚湾中心区，有CBD全资源配套，大亚湾区管委会，沃尔玛、万达、中影等商业配套，红树林公园、滨海公园、虎头山公园，等等。

显然，大亚湾是深圳东进战略投资的桥头堡，深惠融城首站。这里，也汇集了大量品牌开发商优质性价比项目，潜力以及未来的成长可想而知。

（来源：微博-林火问道   版权归作者所有）