商务公寓成深圳限购“避风港”，2017供应量或撑半边天

“2016年是猴年，对楼市而言是变化多端的一年；2017年是鸡年，对房地产从业者来说是打鸡血的一年”。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦幽默调侃2017年深圳楼市走势，需要不停给自己加油打气，来度过灰色一年。

受10.4新政影响，2016年末深圳商品住宅成交量连跌3月，2017年将继续受到调控影响，一、二手住宅可能均呈“冷静”势态。与此同时，不限购不限贷的公寓受市场欢迎，成了2017年深圳楼市推售的主角。

据深圳中原研究中心数据，2017年全市预计有135个项目推出，其中包含住宅的项目96个，公寓项目增多。预计2017年全市将约有63个潜在供应公寓项目，无论是供应体量或是项目个数均将创历史新高。

1商务公寓供应量达历年高位

2016年，商务公寓成为深圳楼市有史以来的最大市场供应量。据国土局批预售，商务公寓供应量约为76万平米。根据中原研究中心统计，算上其他用途改为公寓的项目，2016年市场商务公寓供应量达110.97 万平米，环比增长28.3%，创历史高位。

深圳商务公寓从 2008 年以来，批售量呈现逐年上升趋势。2016 年深圳房地产市场处于调控阶段，各市场均表现低迷，但商务公寓的供应量仍稳步上升。同时，热销前10公寓产品中出现了办公改商务公寓以及产业类公寓项目。

2小面积、大品牌公寓最受欢迎

商务公寓产品是深圳房价高企、限购升级新形式下的市场应变，不仅分流了住宅市场的客流，也补充了深圳市场的小户型刚需产品和投资产品的空缺。在限购政策下，不限购的商务公寓承接了部分住宅外溢的需求，获得了市场机会。

2016年商务公寓成交总价集中在 100 万到 300 万之间，占比达到6成以上，比去年增加了7个百分点。除了成交总价集中化，面积也有趋小的趋势，今年更是以45 ㎡以下公寓为主力推售。

另外，就2016年商务公寓成交榜单来看，目前大开发商商务公寓成交为主力，热销前十榜单中排名前两位的均是万科旗下项目。对购房者而言，大品牌开发商往往也代表着优良的房屋品质和良好的信誉，依靠品牌效应来为自己筛选楼盘既可以节省购房选择的时间和精力，又得到了可靠的品质保证。

除却品牌因素，对于商务产品而言，位置因素极为关键。从深圳2016年成交量前十的商务公寓产品来看，往往也分布在紧邻地铁口、交通集中、拥有完善交通网络架构的区域。

深圳一手商务公寓各区成交量价变化

3龙岗、南山、龙华为成交主力

地段是商务公寓价值衡量的重要指标，区域规划完善及价值上涨空间大，都是商务公寓是否受市场欢迎的理由。

2016 年商务公寓的供应和成交主力仍为龙岗与南山两区，批售面积分别为 27.7 万㎡、42.5 万㎡，两区批售量共占全市的 63%。2016 年龙岗商务公寓成交价格为 36523 元/㎡，环比上涨 61.4%。龙岗全年成交 20.0 万㎡，供应和成交与去年相比都有所上涨。

南山 2016 年有 14 个公寓项目有成交，成交面积为 16.8 万㎡，其中仅万科云城一个项目的成交占比达到了 5 成以上。南山区同样是高端豪宅公寓的聚集地，14 个项目中 8 万+的高端公寓项目有 8 个之多，使得南山区的商务公寓成交均价达全市最高水平为 74945 元/㎡。

龙华在本年的商务公寓市场部表现尤为抢眼，量价涨幅都位列全市第一。2016年供应的面积为 10.7 万㎡，成交面积为 9.3 万㎡，环比上涨 238%。另外，随着区域的发展，公寓的价格也在不断提升，龙华商务公寓价格由 2015 年的 30743 元/㎡，2016年涨到 53910 元/㎡，环比上涨 75.4%。

龙岗是商务公寓的价格洼地，价格上涨空间大，是2016年商务公寓成交比最大的区域；龙华生活基础设施的不断完善，凭借其优越的地理位置，商务公寓市场发展迅速；南山作为商务集中区，商务公寓市场一直供需两旺，也是高端项目的主要战场。

2017年深圳全市供应公寓项目：

图片来源：深圳中原数据研究中心

（转自：深圳新浪房产）