出去的100万“临深人”，你们被深圳抛弃了吗？

40443套。这是深圳楼市2016年新房住宅最终的成交套数。

这个成绩单实在不能说漂亮，因为它已经无限逼近2012年的40190套了。换句话来说，在年内罕见的两轮调控效应下，深圳楼市疯牛终于淡静下来，成交量一梦回到5年前！

唇亡齿寒。深圳人置业临深的热情也随之降温不少。以东莞最邻近深圳的五个镇区为例，新房成交量均同比去年下降至少30%。

如今态势下，“临深是坑”的舆论再次悄然流行起来。问题是过去五年里，深圳人已经在东莞临深五镇和惠阳大亚湾惠东等地至少购买了约30万套房，这约100万“临深人”怎么办？

近五年深圳商品住宅新房成交套数统计

（数据来源：市规土委公开信息  ）

约100万深圳人被贴“临深人”标签
不管你是否愿意正视，高房价逼迫下的深圳人正在不断涌入临深区域。


这种从深圳外迁到东莞、惠阳的“新移民”迁徙行动，从2006年左右开始零星呈现，到2015年达到了历史峰值。东莞的塘厦镇、凤岗镇、清溪镇和黄江镇以及樟木头镇，以及惠州的惠阳区、大亚湾和惠东等地成为“临深人”最集中的聚集区。

5年时间里，究竟有多少深圳人在这些临深区域购买了房子？

东莞房王网的统计数据显示，在2014年至2016年这三年时间里，上述东莞五镇的新房住宅成交总套数是49565套。

此前，深圳家家顺地产集团给出的一份数据则显示，在2012年至2016年第一季度，上述东莞5镇的新房住宅成交总套数是83005套。于此同时，惠阳大亚湾和惠东的新房住宅成交总套数则是约22万套。

东莞临深五镇商品住宅新房成交走势图

（数据来源：房王网）

众所周知，上述区域的新房住宅90%以上都是卖给了深圳人。大亚湾房协会长谭建文甚至挑明大亚湾的房子几乎100%卖给了深圳人。

由此，大致估算的结果是过去5年里，上述临深区域至少30万套房子卖给了深圳人，涉及深圳家庭人口约100万。


未来5年再卖深圳人25万套房
按照如今“来了深圳，就是惠州人”的说法，过去5年里，深圳至少有100万人已经贴上了“临深人”的身份标签。


然而，尽管2016年深圳人置业临深的热情同比2015年有较大幅度的下降，但未来5年内深圳人大举外迁居住，成为“临深人”的概率仍然极大。

在深圳公布的“十三五”住房规划中，我们可以一眼看到商品住宅紧缺的未来。

新规划预想，未来5年深圳将新建商品住宅批准预售和现售约30万套，但同期新增加的需求预计是55万套。深圳给出的25万套缺口解决方案是，引导深圳人到周边临深去买房，预计每年5万套。

过去6年，深圳人已经在上述临深区域大约购买了30万套住房，也即是每年大约购买了5万套。

都是5万套。这种民间自发行动和官方规划设想的外迁速度是巧合吗？想想深圳超过2000万常住人口的住房需求，你就不会觉得轻松了。

深圳住房十三五规划供需缺口很大

家家顺地产集团的监测数据显示，深圳人置业临深最多的户型是三房两厅和四房两厅的大户型产品，这显然是为居家甚至是二孩准备的置业。因此，临深置业的每一次行为，背后都可能涉及至少3位深圳人。

这25套住房，又将引导出约80万临深人。


准备好了迎接深圳大规模“移民”吗？
按照我国城市50万至100万常住人口则划归为中等城市的标准看，这5年时间里深圳已经潜藏了大约一个中等城市人口的迁徙冲动。一旦机会成熟，浩浩荡荡100万级别的人口迁移会立即付诸行动。


问题是，比深圳边缘镇区如坪山光明观澜等地更外延的临深区域，他们准备好了迎接这批深圳新移民吗？

显然，已经开始出手在临深置业的深圳人，愿意乐观等待未来到来。而更多深圳人，依然在犹豫徘徊。顾虑很简单：临深的生活，可以不比深圳的品质差吗？

被逼离开深圳的临深人不想被抛弃

深圳人可以在临深买到堪比深圳，甚至是超越深圳品质的房子。以深圳蜗居的代价，在临深买一套带浴缸的房子，并不是一种不可企及的奢望。但已经习惯深圳生活的人，绝对不能忍受在临深只是有一个带浴缸的卧室，而没有厨房和衣柜！

如果仅仅是享受到一个深圳品质的室内空间，而没有出行的便利、商贸的繁盛与适宜的饮食，“衣食住行”仅留一项。那么，这种临深置业，往往给人被深圳抛弃的绝望！

一旦置业行为被这种消极情绪笼罩，又还何谈幸福感？


三个案例显示临深的质变已经在发生
好消息是，让深圳人住到临深去的理念正逐渐得到更多深圳人的认同。但最终能够促使“临深人”抛去带调侃意味身份标签的风口又在哪里呢？


从政府层面上看，修地铁筑高速路，打通深莞惠交通脉络的行动确实在落实中。深圳最新的地铁规划和惠州的地铁规划都明确提到了城际融合的问题。未来，惠州将有8条地铁联通深圳。

交通方面的改善让住出去更容易了

而在东莞，深圳地铁10号线会穿越凤岗进入龙岗大运新城。赣深高铁将经塘厦进入深圳北站。深圳地铁6号线则在光明荔林站转接东莞地铁1号线进入黄江南站。

高速公路方面，在莞深高速、从莞高速（清平高速二期）和博深高速这三条纵线和深圳外环高速、龙林高速两条横线的串联下，深圳人出行东莞临深五镇的便利性大为提高了。

显然，能够让深圳人安心成为“临深人的”衣食住行的四大质朴要素中，住和行已经不是太大问题了。此时，以下这三个案例或许能从更广泛意义上的人居需求诠释住到临深的可能性：

案例 一碧桂园十里银滩打造常住小镇

在巽寮湾的这个滨海大盘，最初上市的时候主打滨海度假概念，吸引了万千深圳人为之疯狂。如今，碧桂园十里银滩正在完善学校、超市、商场、医护所、小区穿梭巴士以及业主专车往返深圳等社区配套，往常住型滨海小镇转型。

如今，整个小区已经累计销售4.5万套房，预期引进13万户业主。仅仅2016年就再卖给深圳人约1.5万套房。显然，碧桂园规模造城的雏形已经开始发力了。这种临深大盘对深圳人的吸引力会越来越体现出来。

东莞塘厦的万科城和金地仟百汇以及清溪的碧桂园，都可以说是凭借类似的造城魅力赢得了深圳人的认同。

碧桂园十里银滩常住滨海小镇实景

案例 二金地仟百汇打造临深人的万象城

塘厦镇是这5年里深圳人临深置业发端的地方，也是置业人数最稳定增长的地方。房王网的统计是过去三年里塘厦镇一共销售了10280套住宅，房价也从单价10457元上涨到了23360元。

可以说，塘厦是深圳人临深置业的桥头堡。金地仟百汇则是这个桥头堡里面最新最时尚的社区型购物中心。项目预计2017年1月6日正式开业。

塘厦镇全新开放式街区24小时营业

据称，整体面积约5万平米的金地仟百汇在这次开业之前，已经实现了100%的招租。业态配比上，餐饮娱乐业态占比估计将超70%，另外剩余的30%为零售及服务类。

品牌方面，仟百汇已与中影星美签约，并将打造深圳北首个巨幕影院，此外，东莞本地最知名的嘉荣SPAR超市、嘉文儿童乐园、纯K派对KTV、星巴克、肯德基等也确定进驻项目。

这个塘厦镇24小时营业的全景式开放街区，目标就是打造家庭一站式消费娱乐中心。金地仟百汇能够像万象城、COCOPARK或九方中心那样，让深圳人在临深居住，同样享受深圳品质的MALL生活吗？1月6日，大家不妨和明星一起去体验一下。

金地仟百汇开放式街区实景

案例 三星河拟投300亿在黄江镇造城

为了让深圳人更好地居住在临深，修路架桥建学校开商场等等之外，还需要创造就业机会让人就近沉淀下来谋得生活。

在这方面，天安数码城在大运新城附近的凤岗镇已经做出了探索。应该说，天安数码城与益田大运城邦假日广场的联手，奠定了凤岗镇大运城邦板块楼市的崛起。大量龙岗人、福田人和罗湖人涌入这里的原因也在于此。

最新的消息是星河集团已经和黄江镇达成合作协议，将在黄江镇南部和光明新区交界处、毗邻中山大学深圳校区附近的地方投资300亿左右资金，打造一个用地面积约128万平米的产城融合特色小镇。

显然，这是一个升级版本的坂田星河WORD。未来，这个项目将引进企业2500家，创造就业10万个，年整体人流量超过1500万人。居住在这样一座城里，“移民”出去的临深人还会有被抛弃的绝望吗？

星河黄江产城融合小镇规划图

总结：临深质变的日子已经不远了

深圳人都在等待临深区域人居品质往深圳标准的提升，而且这种苛求已经刻不容缓。地铁贯通将解决交通出行问题，金地仟百汇在提升商贸品质问题，而星河造城则是借势产业培育最终同化临深区域大战略。

终有一天，你会淡化“临深人”这个概念。而这个时候，深圳为核心的大珠三角超级都会圈早已将你我融合，何谈抛弃与被抛弃？以上三个案例三种方向的大踏步迈进告诉我们，临深质变的日子已经不远了。

来源：楼兔子-胡春