惠州市首届房地产电商行业发展研讨会聚焦电商机构统一监管

“1万抵3万”“5万抵10万”……类似优惠方式，随着电商团购在惠州房地产市场不断普及逐渐成为销售市场标配，市民不单在购房过程中会遇到，且部分楼盘还出现不参与团购无法选购房源的局面。

与此同时，由于被指“拉高房价”“团购费难退”等，感觉到利益受损的市民投诉也变得频繁，这使得房地产电商这一新兴行业备受关注。

2016年10月6日，惠州发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》，正式启动惠州楼市调控。随着监制价格的规范和中介备案体系的建立，以及动态化的市场巡查，活跃在楼市的开发企业和中介机构行为逐步规范。

然而，在楼市扮演着越来越重要角色的电商平台仍处在自然生长的进程中。

更为关键的是，依据行业监管法规，针对房产电商的监管并未明确。惠州市房管局仅能在中介管理办法中将电商经营行为纳入房地产经纪行为之中，从而纳入地产经纪行为监管。

在这种背景下，惠州市召开首届房地产电商行业发展研讨会，邀请到市房管局产权科负责人，以及房多多、房联宝、好房易购等多个电商机构进行探讨对话，探寻惠州电商行业如何纳入政府统一监管，从而完善和规范电商行业的发展，为惠州楼市健康平稳运行提供有效助力。

A 房产电商渐成楼盘销售标配
收取团购费用频遭市民投诉

“两台电脑，两张桌椅，再加上两三个驻场人员，这基本就构成了楼盘电商的全部架构。”在记者走访过程中，类似的电商驻场基本成为当前楼盘的标准配置。然而，因为在实际销售中，购房客户往往被要求必须加入团购才能选房或享受案场折扣受到社会关注。

由于在楼盘现场可实际兑现的“1万抵3万”“3万抵5万”“5万抵10万”等折扣优惠，部分欢迎电商团购的市民就认为切实享受到了优惠。但另一部分的购房者则认为“团购费用”被叠加在总房价上，相当于变相拉高了市民的实际购房支出成本。



这是否意味着电商将拉高房价？房多多惠州公司营销总监肖剑光解释，电商机构平台其实是付出了劳动和服务的，是在给客户提供优惠。他举了团购网美团的例子，市民观看电影，在某APP上面购买电影票就比电影院优惠，这就是电商团购平台的后台服务支撑。房多多等房产电商平台做的实际上也类似，而且相较于电影票的几十元支出，房价的折扣金额更加明显。

然而，这样的解释在楼市调控不断深化的市场背景下变得无力。

自10月国庆周期以来，惠州为落实“稳房价、防风险”目标，出台《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》，启动楼市调控。随后的监制楼价规范和销售行为市场巡查等行为则加速了调控的落地。

跟随新常态的动态化检查，以及中介备案机制的强化，开发商和中介代理机构行为逐步规范。然而，在房源销售市场正在扮演着越来越重要角色的房产电商机构则仍然自然生长。

负责监管惠州市房地产中介经纪机构及行为的市房管局产权科科长谢芝桂则表示出无奈。“中介机构随着管理优化正在规范，但房产电商是否能够被纳入中介监管体系中来则没有明文规定。”谢芝桂说，不过可以肯定的是，作为开发企业和购房者之间的关联方，电商平台所从事的肯定是属于房地产经纪行为。

“随着通过电商购房的情况越来越多，市民关于电商团购的投诉也变得普遍。”谢芝桂举例，在市民购房过程中，有的楼盘和电商一起，要求市民必须要加入电商团购才能购房，或由于市场环境好，和电商一起在房价外叠加团购费再高价卖出等情况被指变相拉高房价。

对此，惠州好房易购电商平台董事总经理席海兵直言不排除有类似情况。他介绍，就目前市场，惠州大大小小的电商平台有40家左右，有的机构就只有两三个人，建一个微信群拉一些中介经纪人进来就称渠道电商，这些行为确实会造成市民购房支出。但对于好房易购等几家大型电商机构来说，都是通过公司平台的带客系统和客户基础，到开发商处拿到额外折扣优惠，从而返利给购房者。

“在市民关于电商的投诉中，还有一种最为普遍的问题是退款难。”市房管局产权科副科长黄敏介绍，市民通过电商团购买房，但在后期置业过程中未能成功置业，退了房款，但却无法拿回缴纳的电商团购费。黄敏介绍，在处理中，很多团购商都找不到了，基本都是小型的机构。

而这也从侧面体现出房产电商行业的规范有待加强，部分小型的，不规范的电商机构对楼市也产生着不利的影响。

B 电商机构纳入地产经纪监管
提升服务助力楼市健康发展

如何改变行业不够规范的这一局面？席海兵直言纳入政府的统一监管体系非常关键。他介绍，就当前的调控型市场环境，开发企业、建筑企业，以及二手中介行业等，在主管部门的统一规范和监管之下，都稳步恢复平稳，房产电商也同样如此。

“全公司102名员工，无论是案场驻场，还是电商拓盘人员，好房易购所有员工目前都已经完成了中介经纪人备案。”席海兵说，纳入主管部门的统一监管才能更好地推进行业发展。

谢芝桂直言这是一个好的发展方向。他介绍，尽管电商是一个基于互联网产生的新兴行业，但从本质上也是属于房地产经纪行为，纳入中介组织备案监管有利于其健康发展。

席海兵的提议得到了研讨会现场房多多、搜房网、房联宝、吉屋网等电商机构的普遍认可。



当前已提交备案资料等待部门审批的房多多惠州城市公司总经理杨柳说，完善行业备案，纳入政府的监管对于企业来说不单是一个规范，其实更是一次机会，电商行业去粗存精的机会。那些不规范的，做得不好的机构将会逐步被淘汰，留下来的企业则更加规范自身行为，更好地完善和服务于房地产市场。

面对黄敏所介绍的电商退款难现象，杨柳直言房多多在退款环节都有清晰的流程，购房市民加入团购优惠，该公司设置一定的保障资金，就是用来应对部分购房者后续因为没选到房、房价太高等原因无法置业的情形，在购房者与开发商解除销售合同之后，房多多审核确定后就将及时退还购房者缴纳的团购费用。

由网络媒体延伸而来的电商机构搜房网总经理李凡则补充道，该电商平台采取的是属于预收方式，通过划账先冻结资金，购房者没能成功买到房就将预收款返回购房者。另外还将在1年周期内保留相应的备用资金，用来应对购房市民的退款需求。

另外针对市民感到疑惑的电商团购费用为何独立于房价之外，由第三方电商机构收取？吉屋网华南区总经理杨锦斌介绍，根据企业和开发商的合作方式，付费方式一种是前置收取的团购费，还有一种就属于后佣付款。类似市民的疑惑，采取后佣付费，开发商完成合作销售之后再返点给平台就能够避免，但在操作过程中，拉高的销售以及税费等支出实际上购房者的折扣空间就变小，而采取前置团购费用的方式则能切实降低折扣，让购房者切实得利。

“将企业纳入统一的监管体系，并不是说要来限制和约束，而是让行业能够纳入协调和管理中，更好地推动行业发展。”黄敏针对企业运行之中的情况介绍，在以往的市场投诉处理中，由于企业没有备案监管，主管部门也很难找到企业进行协调处理，这也使得购房者对于电商的意见增大，而通过规范管理和规范企业服务行为，无疑有效改变市民的看法。

“行业监管不但能够加速电商行为的规范，更为重要的是，也能够进一步推动惠州房地产市场的健康平稳运行。”谢芝桂说。

■焦点
新办监制价格 两个月内不得调价

联系当前调控背景下的新政，10月14日，在市政府发布调控《通知》后，惠州市发改局、市房管局联合下发《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》受到关注。其中规定，商品房实际成交价格不得低于监制价格的10%，且开发商办理价格监制后2个月内不得申请调价。

结合当前市场接近1万元/平方米的楼价，以单套100平方米房源计算，监制总价为100万元，这也意味着在新价格监制规范政策下，楼盘在销售该套房源时总房价不得低于100*（1%—10%），即不得低于90万元。

这也意味着该套房源销售优惠空间为10万元。



具体到电商团购费的收取，在以往房源监制价格虚高的背景下，购房者在参加电商团购过程中叠加的团购费用是否优惠往往难以分辨，但在当前新政背景下，楼盘房源监制价格均统一对外公示，购房者可根据监制价格予以参考。

尽管记者在与市发改局物价监督管理分局的交流中，团购费未被纳入签约房价难以被认定违规，但市民可根据实际优惠进行选择。若参与电商的“X万抵XX万”优惠后，支付完团购费后的房价与监制价格持平，或团购费加上总房款超出房源监制总价，则证明该电商团购并未将优惠落到实处。

若缴交团购费用参与团购费后能够切实降低购房支出，购房者则可以选择通过电商优惠购房。

市物价监督管理分局局长吴伟明介绍，类似当前市场出现的开发商要求购房市民必须通过电商才能购房的情况将得到规范。在后续市场监管中，购房市民可参考楼盘监制价格作出购房选择，一旦出现开发商和电商捆绑销售，该局将及时进行严肃查处。

电商纳入监管 倒逼中介市场备案

在研讨会现场，市房管局产权科科长谢芝桂在明确电商行为属性时介绍，尽管电商与传统的中介经济行为不同，但电商机构的运行切实带动了传统中介机构的发展。

记者注意到，依托电商机构主导的联动销售市场，越来越多的传统中介机构被纳入电商的拓客渠道商。而随着电商机构被纳入统一的行业监管之中，市房管部门针对二手中介机构的有效监管也将得到优化。

10月底，在楼市调控环境下，市房管局发布了《关于加强房地产中介机构备案、推行行业信用管理的通知》。要求中介机构从事房地产经纪经营行为，都需要按照规定到该局进行备案，每个机构旗下的所有经纪业务人员也需要实名登记，接受主管部门的统一监管。

依据该通知，该局将建立起全行业的信用信息监管系统，将从业机构和从业人员都纳入信用管理中来。每个从业机构和人员都将进行备案，领取和佩戴统一的从业人员信息卡，而客户可以先扫描信息卡上的信用二维码，就可以知道该中介人员的所有从业记录。购房者则可以据此信息作出判断，选择客户评价较高，服务规范的中介机构和经纪人为自己服务。

联系当前中介在该局的监管备案现状，据该局相关负责人保守估计，已有60%左右的中介机构和经纪人纳入备案管理中。这也意味着有近四成左右的中介仍属于“黑中介”。

“电商平台在寻找渠道供应商的时候应该对中介的资质作出要求，一旦合作的是未备案的中介经纪人，出现了问题则将受到严处。”谢芝桂说。

针对该举措的实施，房多多、好房易购、房联宝等电商平台均认为对行业是个机会。后续在渠道的规范环节将首先确定中介机构的合法性，避免出现与“黑中介”合作而对自身品牌和形象造成影响。

■答疑
电商团购费能不能收？

针对电商广受争议的团购费收取的问题，且为何团购费不是直接进入总房款而是被第三方电商机构收走的质疑，在研讨过程中，市房管部门相关负责人直言暂时并没有任何政策规定禁止。但该负责人也提醒市民要加强甄别，对照监制价格确定是否有优惠再决定是否参与。

房多多、吉屋网、搜房网等多个电商机构负责人则直言团购费其实就是属于电商为开发商提供营销服务的相关佣金。只是采取了前置收费的方式，并非向购房市民收取，实际上是降低了购房者的购房成本。

吉屋网华南区总经理杨锦斌介绍，在行业内也有采取后佣的方式，与开发商合作结束后再由开发企业支付佣金。但那种方式将拉高房款支出价格，优惠幅度变小，再加上税费等支出，购房市民将难以享受到优惠的折扣价格。

电商是不是暴利行业？

按照任何一个新生行业的发展历程，由无到有，再到多的过程明显，但这均基于一个前提，行业能够创造出价值，能够实现收益。在短短两三年时间，惠州电商平台从两三家激增到几十家。
依托2016年暖市的行情，惠州电商平台激增至当前的40多家。行业呈现出急速发展的势头，这是否意味着行业属于暴利行业？

房联宝总经理方育生直言更多的属于服务机构，电商其实是微利行业。他介绍，房联宝依托上市公司世联行，更多的是作为新房销售代理业务的补充，为客户提供更多的服务，也利用自身平台更好地沟通企业和购房者。

好房易购董事总经理席海兵则认为类似好房易购这样成规模的电商平台属于重资产业务。场地租金、人员开支，以及中介佣金和客户营销费用支出等，单个客户的几千或上万元的团购费用，能够节余的只是几百元，这还需要是比较好卖的楼盘项目。

然而，席海兵也介绍了另外一种情况，部分两三个人就成立的所谓的电商平台，或者拉个微信群就成为电商的机构则利润率就高了。不需要场地人员等支出，单个客户的费用就直接转化成利润。

观察眼
推动房产电商“无规矩”到“成方圆”

短短的两三年时间，结合互联网的发展，依托惠州房地产市场而衍生出来的房产电商经历了快速发展的进程。据业内人士统计，数量已达到了40多家的行业规模。然而由于没有行业规范，面对突然而至的楼市调整行业表现出前所未有的茫然。

“收团购费”“拉高房价”“交了团购费却退不了”……在市房管局网络问政平台上，关于电商团购的投诉不断增多，当然，这一方面说明着电商合作模式的销售模式在楼盘销售中不断变得普遍，同时也代表着行业自律和规范的匮乏。

在笔者采访中，惠州多位电商平台负责人直言，“以前都是这么做的，不知道以后还能不能做？”“电商行业并非只是收团购费，而是切实让购房者得利的。”但在具体谈到平台的行为如何规范化和合理化则显得不知所措。

可以说，以往的电商发展是没有规矩的。在与市房管部门相关负责人的探讨中，找遍当前关于中介管理和备案的相关法律法规，面对电商这一互联网和房产销售的结合体犯了难。根据不断增多的电商投诉，从电商从事房地产经纪活动实质出发，应将其纳入进中介监管体系中来。

具体到南方日报举办的房地产电商行业发展研讨会，电商机构表现出来的态度和行为规范的决心是值得欢迎的。面对社会的质疑、市民的投诉，好房易购、惠州房多多等电商平台均明白问题出在哪，并针对市民申请退团购费等行为做出了清晰的实施流程。

同时也明白电商市场当前面临的乱局，希望纳入进统一的监管体系之中，规范自身的行为，进而推进整个惠州电商行业的规范。

诚然，对于一个新兴行业，经历从无到有—从有到多—由多到乱—由乱到治的过程都是必然。而具体到当前电商行业的发展，经过前期的迅速发展，当前无疑进入到“由乱到治”的阶段，纳入政府的统一监管是一个好的开始，接下来的规范和去粗存精进程则必将推动行业“成方圆”。

来源：南方日报