聚焦房屋买卖纠纷：买二手房定金不能超交易总额20%

     “法治在线”昨日邀请广东汇和律师事务所合伙人、副主任律师郭志武和专职律师陈熹煜做客直播间，围绕“限购令下的房屋买卖合同纠纷”主题与广大网友在线交流。

    二手房交易中定金纠纷最多

    主持人：房屋买卖纠纷类型有哪些？
    郭志武：一手房产生的纠纷有3类，首先是认购，认购后如果反悔就会有纠纷；第二种是后期出现的，因为实行预售，到后期开发商如果由于各种原因不能按时交房，也会有纠纷；第三种是交房后不能按时办证产生的纠纷。二手房这一块，如果房价上涨，卖家违约的情况比较多；如果房价下行，买家违约的情况比较多。

    主持人：二手房交易纠纷类型比较复杂，请着重分析一下。
    郭志武：二手房纠纷当中最多的是定金纠纷。其中，定金担保有两个法律上的特点，第一，定金是以实际交付为原则，就算合同里面规定了定金，但是实际没有给，这是不生效的。第二个就是定金金额不能超过交易总额的20%，超过的话，相当于是预付款。



    定金托管给中介视为已支付定金

    主持人：这位网友在中介那里看中一套房，也跟卖家、中介方签了三方协议，交了2万元定金，定金托管在中介公司。结果后来房价涨了，卖家不愿意卖了，也不愿意退定金，说定金在中介那里，他并没有收。这种情况如何处理？
    陈熹煜：卖家不愿意卖房的行为，已经违反双方签定的买卖合同，买家可以要求卖家承担双倍定金。首先是要按照房屋买卖合同或收据，要有定金的约定，要证明2万元是属于定金的性质，其次要证明卖家已经收到2万元的定金。买卖合同如果约定了定金托管给中介，就视为买家已经支付定金，这个时候买家可以要求卖家承担双倍的定金。

    主持人：二手房交易纠纷的类型还有哪些？
    郭志武：从二手房交易的流程来讲，签完买卖合同，交完定金之后，下一步就是赎楼的问题。
    如果买家出了钱替卖家赎楼，就有个风险问题。准备过户的时候，房子被查封了，这个时候就变得很被动，后面的事情跟买家全部都没关系。还有一种情况，买家提前把这个钱付到卖家银行卡里，卖家把它挪用了，房子没赎到，钱也没了。

    主持人：那买家需要注意什么？郭志武：买家需要注意，第一，了解清楚是不是真实存在贷款，贷款目前金额还剩多少；第二，是否提前还款，提前还款扣款的时间具体是每个月的哪天；第三，对违约责任必须要在合同中约定清楚。



    买卖学区房要约定户口如何迁出

    郭志武：还有一种纠纷就是共有房屋的纠纷，现在很多房产证是写夫妻双方名字，甚至有些是父母小孩一起，一个房子有几个产权人。按照物权法的规定，权利人在房产证上有名字就是权利人，如果签转让合同，一定要权利人各方都签名，所以建议买家要求卖方所有产权人去公证处做一个全权委托公证，这种具备法律上的效力。

    二手房交易纠纷还包括政策调整的类型，比如说深圳以前没有限购的时候，可以买第三套，一次性付款。现在限购，不能买了，在这个时候，大量的买家已经签了合同怎么办？所以建议买卖双方当事人加强对政策的把握，包括对将来房价走势、楼市政策做一个预判。

    现在学区房很热，户口纠纷也是当前出现频率较高的。卖家把房子卖了没有迁户口，最后会变得很复杂。我们也提醒一下广大购房者，签订合同的时候要约定清楚户口怎么迁出。

    总之，我们提醒广大网友包括中介公司，不管是卖房子还是买房子，第一是要多了解各项政策的变化和整个房地产市场的走向；第二要理性消费；第三就是大家签合同的时候一定要细之又细，把每一项可能出现纠纷的事项全部约定清楚。



    买家贷款批不下来应尽快协商解决

    主持人：这位网友说到国土证的问题，他说5月份买了一套二手房，办过户的时候，中介说2万元全包过户；之后中介又说要补办国土证还要加钱，他不知道要不要交这笔钱，觉得进退两难。
    陈熹煜：我们建议这位网友亲自到国土部门和房产部门去求证，是不是有未办国土证要补办的问题，了解清楚后再跟中介协商。

    主持人：这位网友说，去年11月他把一套房子挂在中介那里卖，有个买家通过中介来买这套房，也签了三方合同。因为买家要贷款，所以等买家去办贷款，结果等到今年4月份都没有办下来。后来房价涨了很多，买家又这么拖，卖家就不想卖了，可是买家一定要买。这该怎么办？

    陈熹煜：这个问题，首先要看签定的房屋买卖合同关于付款的方式以及违约的责任是怎么约定的，如果合同有明确的付款方式和时间，买家没有按照合同约定履行义务的话，严重违反合同的情况下，卖家有权解除合同；合同没有明确的话，建议双方补充约定付款方式。

    郭志武：要去了解一下买家办不到贷款的原因是什么，如果贷款批不下来，就要尽快协商解决，再拖下去也没有意义。

来源：惠州日报