惠州政策组合拳之下 楼市潜规则现形

本周，惠州多个部门针对房地产市场的监管打出了组合拳。10月14日，惠州市发改局与房管局联合下发《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》(以下简称《通知》)，规定商品房实际成交价格低于备案价格10%的，将被限制网签功能，即“折扣超10%锁盘”。
10月17日下午，惠州市规范商品房销售价格行为座谈会召开，会上对于申报价格过高的整改给出了具体时间表。即从10月18日开始，城区的房地产开发商要对商品房明码标价进行备案兼制申报，11月1日开始低于备案价10%的将进行锁盘，不能进行正常交易。

上述文件还规定，在开发商办理好价格申请后，2个月内不再申请调价，申报价格原则上不能超过该楼盘8、9、10这三个月的销售均价。官方还透露，11月1日开始，发改部门将进行更严格的检查，意味着惠州的控价进入了实质性阶段。

10月15日，惠州房管局相关负责人带队检查，发现位于南部新城的中洲天御项目，部分备案价高达25000元/平方米，但实际上成交均价仅为10000元/平方米。

业界观察人士评论称，这种高报低售的行为在房地产市场极为常见，“说白了就是为了后面涨价方便，此前只要其实际成交价格不超过网签价，实际上都是被默许的。”

中洲天御被要求整改的事实，让行业看到了政府的决心，惠州10月6日的房地产调控政策中，给出的信息是，细化制度、强化执行，从10月15日-10月19日，惠州市发改局、房管局等职能部门先后突击检查了城区、惠湾片区的部分楼盘即是例证。

市发改局副局长邹伟明说，出台上述措施他们也讨论了很久，可以说“使出了洪荒之力”，希望能稳定房价。这也昭示了官方的态度，即此次强化执行的最主要目的依然是稳控市场———稳定房价、控制涨幅。



近期巡查的部分楼盘
    10月19日仲恺区(恒裕世纪广场、鑫月城、鑫源名筑花园)
    10月18日惠阳(新祺园、茂基城市华府、恒大棕榈岛、水岸花山、碧桂园翠湖湾)
    10月17日大亚湾(龙光城、锦绣壹号、碧桂园太东公园上城)
    1 0月1 5日惠州市惠城区(千花岛、荣灿惠州中心、中洲天御)

主要问题汇总
    1、高报低售(销售价明显低于备案价)
    代表楼盘：中洲天御、新祺园、水岸花山、碧桂园翠湖湾、茂基城市华府、恒裕世纪广场
    2、阴阳价格(展示一房一价，实际销售执行高于备案价)
    代表楼盘：恒大棕榈岛
    3、一房一价信息表滞后(和当期销售不符)
    代表楼盘：龙光城
    4、备案名和推广名不一致
    代表楼盘：碧桂园翠湖湾、碧桂园太东公园上城



惠州实施新政后部分市场反馈

    1
    中介放盘必须是真实房源
    解析：近期惠州各大中介公司收到通知，即业主委托中介买卖租赁房屋的行为，需要与中介方签署委托协议书，和出示身份证复印件、一份能证明房产属性的文件(房产证复印件、购房发票、购房合同任一皆可)，目的在于确保中介受理的是有效房源，杜绝虚假房源扰乱市场。
    惠州隆塬地产江北区域经理梁晓鹏在受访时表示，以前放盘，业主只要填一份房源信息表，留一个电话号码和钥匙，即可以完成放盘程序，在实际的销售过程中，经常会有假房源，以及各种问题，还出现过房号弄错，以及一房多卖的情况。现在要求出示证明房产属性的文件以及签署委托书，没有人会弄个假房源然后还把身份证复印件留下，这会对行业自律起到明显作用。

    2
    电商联动平台都停止收费
    解析：从2013年开始，惠州市场上电商平台成为各大楼盘的标配，有各种方式的电商联动平台，媒体电商、平台电商、渠道电商、团购电商，其最核心的操作模式即购房者以花钱买优惠的方式或者是团购费的方式给渠道交钱，实际上这些渠道费用，基本都是由购房者买单，开发商常规的做法是，直接拉高房价。对于开发商而言，电商平台一方面是效果付费，另一方面则是对自有销售渠道的合理补充，有一定作用。
    10月6日惠州新政出台后，再度对惠州市场风行的联动模式进行了重申，拒绝任何形式的电商联动费、认筹金，惠州某电商平台负责人说，两周前停止了项目签约的数个电商项目联动收费，一个是不准收，另外一个是不敢收，怕被查，“一旦被查处，将直接锁盘，对开发商而言是严厉的惩罚，开发商不愿意冒险。”上述负责人称，现在什么时候开始收要等开发商通知才知道。
    南都记者从多个渠道了解到，惠州超过十个此前活跃的电商联动平台，现在都停止了联动费用的收取。部分开发商表示，等风头过去再看看。而一位要求匿名的开发商称，以后即便让收了，也不敢在售楼处招摇地挂个牌子，放个刷卡机，而是放到隐蔽地方。

    3
    备案名和推广名不一致也要被问责
    解析：这一次的巡查力度超出以往数次，在已知的巡查过程中，此前从未被提及的备案名和推广名不一致的情况，也被相关职能部门问责，这也在惠州属第一次。
    在此次巡查中，大亚湾的锦绣壹号、惠阳的碧桂园翠湖湾等项目备案名和推广名出现了不一致的情况。翠湖湾检查时被发现，改项目的备案名为星运山水城邦，被要求整改。而大亚湾的热销楼盘，锦绣壹号、碧桂园太东公园上城、灿邦新天地等项目也被要求整改。
    而在业界人士看来，此前一贯存在的备案名和推广名不一致的情况，惠州官方也开始巡查，意在表明态度，规范化必然是今后房地产市场长远走下去的路。

    4
    楼盘忙着拆围挡广告，广告语用胶布遮
    解析：估计10月惠州喷绘公司的生意不错，原因很简单，很多楼盘的围挡广告都拆了，更有狠角色如龙光城，售楼处都是干干净净的。一位受访对象说，宁愿老实拆了，也不想被罚。新华社近期评论指出，房地产市场秩序混乱是推高房价的重要因素，部分开发商为牟取暴利，惯于散布假消息，人为制造恐慌，严重损害消费者利益，影响楼市健康发展。
    惠阳片区的某楼盘销售经理表示，接到领导要求撤掉围挡广告后，售楼处的人力不够，最后还在上班的售楼员、保安、财务等多个部门的人员协作去拆除围挡广告，“损失40多万”，这样的情况在近期惠州市场比比皆是，未经证实的碧桂园翠湖湾的围挡广告语“给你一个五星级的家”，“五星级”三个字直接用胶布遮挡掉。部分路段的路灯广告来不及替换，直接用刀把中间一圈划掉。一些马路上的T牌画面也正在被替换。
    惠州市区就有包括千花岛在内的多个项目，围墙的围挡喷绘广告被全部拆除，与此同时，在金山湖、江北片区多个楼盘此前悬挂的巨幅楼体广告都被拆除，市场上派传单的人也少了，一些此前习惯于发虚假广告的中介经纪人也老实了。近期朋友圈常见的段子则是：本人微信被盗过，此前发的言论和本人无关。



    观点
    短期惠州控价目的可以实现　(胡光宇 惠州世联行副总经理)

    政府的主要目的依然是控制房价过快上涨，起码在数据上要能够控住。年后至今，惠州房价的涨幅过大分为两个层面：一方面，个别片区标杆性楼盘的价格涨幅过大；另一方面则是深圳客涌入，造成短期市场的供不应求。
    如果说惠州政策方面，有值得关注的东西，则是首次设置了10%的警戒线，即官方希望把惠州市场的价格波动控制在10%以内，通过行政手段执行控价思路，很多开发商此前高报低售，都是行业惯例，目的就是希望能够让涨价行为变得名正言顺，控价给出了高低两条线，而且购房者可以自行查询备案价，这都是惠州历史上的首次。
    此前也有要求拿到预售证后，10天内全部发售，一房一价，但在执行层面上一直是雷声大雨点小，今年有开发商甚至边卖边涨价，部分项目拿了预售证，几个月不动，这都是对市场的变相伤害，希望这一次能够让上述行为得到规范。
    短期惠州控价目的可以实现；从长期看，房地产市场始终是一个市场行为，惠州的问题在于外向型市场带来的压力，深圳客大量涌入房价就开始涨，如果真想控价，对深圳客的购房进行相关限制，或是有效的办法。
    除了控价思路之外，这一次全市大检查，也是对惠州市场长期存在的不规范行为进行监管和修正，这是很有必要的。长久以来惠州的开发商自身要求较低，个别中介经纪人为了利益做一些虚假承诺，此次起码对游走在道德和法律边界的行为有明显监管效果。

    市场进入观望期 开发商没有涨价动力　(陈江洪　灿邦地产董事长)
    对于惠州官方此次监管我持肯定态度，房地产市场发展到今天，必须规范，让开发商有章可循、有法可依。对于购房者而言，买房一定要有公正、透明的信息，让开发商和购房者本身处于一种信息对称的状态，过往多年，我们一直在提倡，但很少能做到。
    对开发商而言，别人这样做，我也这样做，政府虽然有相关规定，但没有强制执行，造成了开发商的不重视。这一次监管执行，也是促进市场健康的做法，对一些不规范行为进行整改，让开发商知道，哪些行为是好的，哪些要整改。
    比如，一直让大亚湾开发商头痛的联动中介，政府的规范行为实际上也是倒逼机制，在开发商要求中介经纪人规范化的同时，中介公司也必然会对中介经纪人进行行为规范上的干预，这是好事。
    我认为对于政府的控价思路，了解了政府的意图，但实际上在深圳限购重提之后，尤其在惠湾片区市场，深圳客的数量显著下降，这个是在政策的发酵期，对购房者造成的心理影响，这段时间开发商也没有涨价的动力，购房者进入观望状态。预计这种情况将持续半年或者更长的时间，这段时间限价对惠湾片区的开发商而言，影响不会太大。

    惠州限价政策注定是短期行为　(侏罗纪　深惠资深地产媒体人)
    成交价不超过备案价下浮10%的措施，与其说是控制涨幅，还不如说是限价。这是用行政的手段，控制价格的方式，有助于短期内均价的下跌。如果惠州真正在11月1日开始执行的话，那12月份统计的11月份网签价格，肯定可以实现环比零增长的目标，甚至还会略有下降，这也许是政府想要的。
    但这项政策的初衷，肯定是把房价的预期涨幅拉低，但是如果长期执行造成预期拉低后，大量抛售房产怎么办？所以这项政策注定不能长期执行，从法理上讲，行政手段是不能长期干预市场的。
    惠州政府的限价行为和干预政策，初衷我们理解，就是炒作太疯狂了，深圳曾经在2010年也出台过类似的限价政策，但之后市场下行，政策开始成为摆设之后，房价再度疯涨。惠州这个限价行为也值得关注，惠州市场供应量巨大，适当的房价干预政策就可以收到效果，比如限贷、利率这才是房地产市场的最核心问题。

来源：南方都市报  蒋奇政