惠州楼市调控后，政策之外的信号你看懂了吗？

惠州10月6日发布的楼市调控政策，可以基本理解为老酒新装的政策重申，但明显政策的细化程度加强，而且执行的可行性也更强，政策的基调是稳控房价、抓落实。以强化落实、分类管理、各部门协调统一一盘棋，没有限购、限贷等严厉的预期政策，但同时意味着在执行上将更加坚决，监督力度显然也会更大。而相较于周边城市，惠州的房地产政策无疑是温和的，更注重市场的自我调控能力，但也意味着回旋空间较大。政策的内文，首次出现了多次“严厉查处”、“暂停销售”等字句，这些信号值得关注。
基本目的：去库存、稳房价、控方向、防风险同步部署、狠抓落实，从根本上消除房地产领域潜在的风险隐患，确保市场运行有序、平稳健康。



政策基调

一城一策 点名惠阳、大亚湾

惠州此次调控，对于惠州区域市场的分化情况认知较为清晰，要求坚持分类管理，坚持“一城一策、分类调控”的原则，给地方政策的细化以及执行留出了较大的弹性，对于去库存周期较长、供应充足的龙门县、博罗县等区域，加大市场销售推介，切实满足合理住房消费需求。特别指出对于去库存周期较短、供应紧张、房价上涨较快的惠阳、大亚湾开发区等，要采取有效措施，确保房价平稳。

博罗、龙门、惠东等片区的房价涨幅相对较小，而且其房价基数原本不大，故房价的控制涨幅目标达成相对容易，但真正要接受考验的是惠阳、大亚湾片区，而且在深圳、东莞限购的同期，是否会造成深圳刚需的报复性外溢，目前尚未可知，故重点关注。

惠州房价新一轮的上涨是从惠阳大亚湾开启的毫无疑问，翻开时间表我们可以得到大致的轨迹，即在2015年9月开始受深圳房价暴涨影响，大亚湾西区的部分楼盘开始根据市场的供需推货节奏提价，到2015年年底，大亚湾西区超过10个盘均价过万，惠阳片区迅速赶上，而进入2016年后，深圳房价持续上涨，惠湾片区整体均价再度上扬，于是相对处于价格洼地的惠州城区也成为了深圳客的重要战场，于是城区价格也开始上涨。截至2016年9月，大亚湾片区的均价超过13000元/平方米，惠阳片区均价超过11000元/平方米，同比上扬幅度一倍有余。



控价思路

明确稳定房价、控制涨幅，“一房一价、一套一标”被重提

本质上来说，惠州本次的调控政策并非是政府的自发行为。从文件颁布的背景来看，明确指出惠州版的政策出台初衷是，为贯彻落实近期省政府关于进一步加强房地产市场调控工作的部署，落实稳房价、防风险、强管理的要求，切实构建适合惠州市实际的住房市场体系。所以稳控房价成为主要的目的。惠州中原地产的解读认为，稳控二字表明官方认为惠州房价尚在可以接受的范围内，但接近警戒线。

年后尤其是惠州城区，房价的上涨是以周为时间点，个别旺销楼盘在市场拥有较高的涨价自主权，然后其周边的楼盘进行跟进，是惠州城区房价上涨的主要形式和方法。

稳控房价要从两方面理解，一方面是稳定房价，即在现有的基础上，确保房地产市场的稳定，另一方面则是控制重点区域如大亚湾、惠阳片区一年一倍有余的涨幅，防止惠州房价的整体窜涨过快，为了达到这一目的，此前曾要求的“一房一价、一套一标”被重提。文件不仅要求房企要明码标价，要求成交价格不得高于公示价格，对房地产开发企业申报的价格明显过高的，不予办理申报监制，停止其销售行为，并且使用了“价格违法”的说法，对涉及价格违法的，从严查处。这等于是从一定程度上，给房企的自行涨价设置了障碍，以前房企涨价是完全的市场行为，但是上述政策可以理解为另一种“限价”措施，为房企单方面涨价通过停售以及约谈的方式进行制约。



销售监管从严

强化执行，捂盘惜售、无证销售是重点打击对象

惠州量价起扬的房地产市场，让部分房企开始铤而走险，在预售的楼栋尚未取得预售证的前提下，通过以诚意金、定金或者是内部选房的方式进行提前解筹。本次政策再次重申了对于商品房销售过程中的监管。对于无证销售的行为，由房管部门责令停止预售，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款30%-50%的罚款。

对此前部分楼盘的捂盘惜售行为也给予了严格规范，存在捂盘惜售的行为，由房管部门责令企业限期整改，整改期间将锁定其销售系统，暂停该项目对外网签买卖合同等房产业务，而且对于捂盘惜售也首次给予明确的细化界定。即房地产开发企业要在取得预售许可后10日内一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价。诚意金、定金、认筹金、团购费、入会费等现行市场上普遍存在的销售行为被严格禁止，但具体执行层面的情况如何，要看相关部门的监管力度，是不是有流于形式我们不得而知，但文件称，为了让执行更有力度，近期相关部门将组成巡查组，要求楼盘在销售环节更加严谨。

风险控制监管

私收预售款将暂停销售，禁止房企、中介场外配资

面对房地产市场的火爆，风险控制监管被再度提及，重申房地产开发企业不得直接收存商品房预售款，商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户。房管局要严格做好预售项目后续工程量及所需的资金、用款计划等申报管理工作，以及预售资金审批管理工作。直接收取商品房预售款的，房管部门责令限期改正，暂停该项目在预售系统上网签买卖合同业务。

文件还提出要严禁非法集资，目的则是通过监管手段来遏制金融手段进行的房地产投资、投机行为，房企、中介不得开展“垫资”、“零首付”、“赎楼贷”等性质业务以及众筹炒楼业务，严禁中介机构设立场外配资金融业务，但并未细化具体的惩罚措施。

对于预售款监管资金的归纳上，惠州市职能部门在光耀事件危机后，一直都在严格进行监管，但这需要数个部门的配合和支持。非法配资的行为，在当前的楼市中仍然存在，但数量并不大，而且这部分行为也并未成为助推惠州楼价上涨的主因。

首提中介整顿

对违规中介首次提出取消网签资格

对于中介市场的整顿，惠州官方首次做出了详细的严格的规定，禁止房企使用无证经营、为备案的中介机构进行商品房销售，对于从业人员的炒号、赚取差价、阴阳合同，采取内部认购和雇人排队等手段制造营销恐慌的，责令整改，并记入黑名单，并且要求对违规的中介机构，首次提出取消网签资格，并“追究法律责任”。

中原地产的分析认为，针对中介的监管和整顿，意味着监管的职能部门，对参与市场的各个角色都设定了监管，并且违法必究，明确对违法行为的零容忍。

针对中介不规范行为最多的惠湾片区，10月10日下午的大亚湾相关会议上，点名了湾区高速路口，主干道交通路口的不文明派单行为，下一步政府将加大力度严厉整治，希望企业采取切实有效的措施提前做好工作。上述会议还指出，对于中介问题，主要是两方面原因造成：一是管理措施不规范和不健全；二是管理手段不够硬。要明确开发商、代理公司、管理部门三者各自的责任，首先开发商要做好代理公司的管理和约束，出现问题，第一责任人就是开发商；其次管理部门要制定出规范性的文件进行管理和指导；最后在执行过程中，若开发商和中介公司不遵守规定，市场监督部门和房管部门要严查严办，决不能手软。

稳定预期

杜绝虚假广告　禁止恶意炒作

方案要求，对于虚假广告，个别房企的恶意炒作，或个人恶意制造和发布虚假房源及房价信息、散播谣言，涉嫌违法的由公安机关依法处理。这是严厉的表述，警示力度明显高于往常。中原地产的分析认为，此举意在稳定当前惠州的房价预期，而稳定市场，稳定价格当务之急则是要稳定预期，对目前的非理性行为进行打压，可见政府对于市场风向的把控也十分重视。

对于虚假广告也做出了具体的规范，要求房地产广告不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项承诺内容。一旦发现企业存在虚假宣传、虚假承诺等欺骗、误导消费者的行为，将严厉查处。

相关
    深圳限购政策：
    2016年10月4日深圳市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。
    目的：完善住房限购政策，抑制投资投机需求，进一步完善差别化住房信贷政策。
    政策简要概述：户型：恢复90/70;社保：3年改5年;贷款：认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷记录5成，二套7成;单身人士本市户籍限购1套。限价：不得超备案价。
    东莞限购政策：
    限购：1、东莞户籍，限购2套；2、非东莞户籍，第2套需提供购房之日前两年个税或社保逐月连续缴纳一年以上。
    限贷：1、无房无贷3成;2、有贷款记录无房3成;3、有1套房无贷款记录3成;4、有1套房贷款结清3成;5、有1套房贷款未结清4成;6、2套及以上无法贷款。

来源：南方都市报  蒋奇政