深圳向东寻求发展 惠湾向西迎接融合

深圳东进扩张似乎是无奈之举，但这关乎发展和未来，也让毗邻的惠州惠湾片区迎来了史上最好的对标、融入深圳的时机。

深圳面积仅为2000平方公里，流动人口超过1400万。没有土地，让产业聚集到常人无法想象的地步。这种高度集中的格局，必然触发深圳向外扩展的井喷效应。

计划总投资达1 .6万亿元，完成项目342个，2020年前计划投资5600亿元的东进战略，被证实是最符合深圳发展的路径。长期以来，深圳发展一直是“西强东弱”，在这一大背景下，惠阳、大亚湾自然也没有强劲动力融入深圳。深圳东进战略目的在于打通联接东部、辐射粤东，拓展城市发展空间，将有力地改变不均衡城市格局，形成新的城市发展中心，打造新的区域增长极。

深圳的东部就是惠州大亚湾，其实深惠一体化早就是一个趋势。不管是从城市功能的转移还是从民间的频繁互动来说，深圳和惠州两个城市都是在不断地融合，而深圳东进则是最好的产城融合机会。



深圳东进战略部署，带来超过万亿元的资金投入，不仅让深圳东部片区受益，相邻的惠阳、大亚湾、惠东片区也享受到了红利。东进战略的实施，将在基础设施建设、片区人流增加及房产升值3个方面产生巨大影响，惠湾片区房地产市场也呈现出火热的积极态势，量价齐升，去化速度明显加快。与此同时，深圳地铁14号线延伸至惠阳以及深惠城轨西线规划，也让两地通勤成为了可能。

深圳房地产研究中心主任王锋、中国城市经济专家委员会副主任宋丁均给出了一致看法，即深圳东进战略是过往数年惠湾片区融入、对标深圳的最好机会，惠湾片区应该以轨道交通为愿景，推进融合深圳。

深惠融合交通力求无缝对接

“东进战略”交通发展包括三方面的内容。首先，深圳加强和东莞、惠州区域的交通联系，而这种交通无缝对接成为深惠融合的第一步，也是业界坚定看好深圳东进过程中惠阳、大亚湾是最大受益者的理由。

与此同时惠湾片区加快步伐完善交通基础设施，让更多在此居住的深圳客通勤更便捷。大亚湾今年计划投入7.34亿元启动6条连接路建设，目前对标深圳的主干道基础路网已经全部打通，大亚湾对接深圳的5条连接路将有4条建成，剩余龙盛五路西段280米路段因土地权属不清无法施工，其余路段也已开放。

在2月底惠州“两会”期间，市委常委、环大亚湾新区党工委书记、大亚湾区委书记张瑛透露，龙海一路已于去年动工建设，并将于2016年底建成通车。

最近几年来，大亚湾和深圳两地有关方面积极协调，先后修通了主要道路。比如贯穿大亚湾西区的第二条“主动脉”———龙海二路。

深惠交通部门在2010年1月末开通了大亚湾澳头汽车站至深圳坑梓汽车站“城际1号”公交班线，并在5月进行了优化调整，站点延长至龙岗汽车站。大亚湾也设有三个异地出租车返程配客点，但随着深圳客数量的增多，往返深圳和惠湾片区的通勤城际公交路线增加到3条。截至2016年9月已经开通深惠一线、深惠二线、深惠三线海滨支线、深惠3A线路。

深圳东进战略的发布，深惠之间的交通壁垒将很快被打破：

1、南坪快速三期动工，通车后，将快速串联起坪山、龙华、南山和大亚湾，40分钟连接全程，从此惠深无边界；

2、龙海二路、惠大高速通车，接驳深圳丹梓大道，大亚湾到坪山新区和龙岗，10分钟即可到达；

3、2016年2月份盐排、盐坝高速取消收费，深圳大亚湾出行成本大幅度减少；

4、2016年3月深圳市交通运输委员会发布加快水官高速政府回购公告；“十三五”期间，赣深高铁、深惠城轨将开建；

5、地铁14号线延伸到惠州南站，惠深同城正式进入轨道时间。

战略将促大量人口流入惠湾片区

在深圳东进战略中，首要解决的便是基础设施配套不足的问题，在未来5年，大量资金将投入交通和生活配套建设。深圳地铁14号延长线紧邻大亚湾中心地区通过，在惠州南站对接惠州6号线，而深圳地铁16号线也将延伸至大亚湾中心区域，如此一来，大亚湾区将形成一个全新的交通体系。



加上本来就已经发挥重要作用的惠州南站和惠州港，大亚湾的交通环境和交通运输能力获得整体改观。毫无疑问，在海陆立体交通网的配合下，大亚湾对外的交通运力必将得到进一步提升。

除此之外，深圳东进还将大量资金用于教育、医疗卫生、文体建设和城市规划等方面，进一步完善整个深圳东部区域的基础配套，大亚湾也顺势承接这一利好，将全面提升大亚湾人居质量。

另外规划还显示，到2020年，整个深圳东部区域将新增普通高等学位约4万个，普通高中学位约7000个，医院床位约1万个，新增各类人才30万人以上。对居住在日趋竞争激烈的深圳中心区域的人们来说，无疑是一个巨大的福音，他们当中很多人会因为寻找工作、教育和医疗等机会，选择来到深圳东部地区发展。

单以新增各类人才30万基数为例，在他们背后的则是30万个家庭，每个家庭以3口人计算，未来5年内，引进人才方面就有近百万人口，流向深圳东部和惠湾片区。

惠湾片区在谋求主动对标深圳

“行政区划有界限、经济活动无界限，作为深圳东进战略第一站，大亚湾区将以更加优越的政策环境、更加优质的市场环境、更加优良的服务环境，与广大投资者并肩携手谱写互惠互利、双赢发展的新篇章。”惠州市委常委、环大亚湾新区党工委书记、大亚湾开发区党委书记张瑛表示。

大亚湾管委会主任刘小军在此前受访时表示，大亚湾以深莞惠一体化发展为契机，主动对接深圳东进战略，推动大亚湾大发展。7月，深圳市坪山新区与惠州市惠阳区签署了《坪山新区惠阳区区域协调发展对接工作框架协议》和《重点合作事项备忘录》，首次明确了在交通运输、公共服务与社会保障等十大方面的合作，发挥深圳产业和惠阳土地的优势，合作共建产业合作园区。

深圳与惠阳、大亚湾目前这种经济垂直状态，正是双方谋求联盟的最好基础。轨道三号线和深惠路改造，都将在5年内使杭厦深高速铁路经济走廊形成一个备受关注的雏形。谁抢先一步，谁就在未来的杭厦深高速铁路经济走廊中取得话语权。即利用惠阳、大亚湾的广阔空间，通过多种形式的合作，输出深圳现存的低端产业和人口压力，进而推动产业升级和腾笼换鸟。

用优质学位把深圳客留住

相关统计数据显示，截至2010年底，大亚湾全区仅有10所幼儿园、3所中学。极其匮乏的教育资源根本无法支撑片区适龄儿童的就学需求，要想让自住的深圳客留在大亚湾，大亚湾政府首先从教育配套开始着手，大力发展教育事业、实施教育惠民。

2008年以来，大亚湾片区政府前后投入6亿多元，建设了大亚湾一中高中部、大亚湾三中、霞涌第一小学、澳头第一小学、西区第三小学5所学校新校区，增加高中学位1700个、初中学位1500个、小学学位2800个、幼儿园学位1080个。加上此前规建的澳头中心幼儿园、西区中心幼儿园和霞涌中心幼儿园，片区办学布局进一步优化，办学规模不断扩大，教育设施设备趋于完善。



大亚湾片区计划在2014年到2016年间新建7所公办学校，其中小学5所，初中1所，九年一贯制学校1所，并将扩建2所小学和1所初中，预计将增加小学学位7065个、初中学位3300个，力争在2017年进入惠州市教育第一梯队。

2011年秋季起，大亚湾区率先在全市实行12年免费教育，普通高中免费教育所涉及的经费由区财政负担。大亚湾户籍在区内高中就读的学生均可享受免费高中教育，入学只需缴纳伙食费、校服费，免收学费及住宿费共计1430元。外来工子女中考成绩排全区前70名者也可享受此项免费教育。目前，全区共有1346名本地户籍学生率先享受了高中阶段免费教育。而在惠阳，华师附属学校不仅仅成为星河丹堤项目最亮眼的金字招牌，也成为众多深圳客置业的理由，在深圳享受不到的优质学位，在惠湾片区成为现实。

砸重金打造宜居生态新招牌

在深圳客固有印象中，以石化产业为主导的高耗能产业让大亚湾背负了不宜居的帽子，甚至还有各种不同的解读版本。但近年来，惠湾片区以生态、绿色宜居的新面貌展现在深圳客面前。

现在的大亚湾有可以看白鹭觅食的澳头红树林公园；夕阳下渔舟唱晚的澳头滨海公园、霞涌海韵广场；可以扭秧歌的澳头惠民广场；可以爬山的西区板嶂岭公园……大亚湾区近年来投入约8亿元，建成了9个公园2条绿道，向市民提供免费优质休闲场所。今年该区又计划建设8大公园，让市民住在公园里。



淡澳河大亚湾段以前是臭水沟，目前，两岸景观整治二期工程正在进行建设，即红树林公园至惠阳交界段，总长约5760米。据悉，该项目总投资约9000万元，沿河两岸全线共设计了4个主体景观段，分别是自然段、文化段、休闲段和运动段。项目已完成约85%.

大亚湾区今年计划投入约4亿元建设8大公园，包括：计划6月底动工、总面积约38.15公顷的大亚湾儿童公园；计划7月开工建设、占地面积约13万平方米的河滩公园；规划用地面积约32公顷、总投资约8000万元的虎头山公园(二期)；占地面积约5432平方米的妈庙草堆岭公园；总投资约1000万元的大亚湾南蛇岭公园升级改造工程；总投资约1500万元的澳头公园；总投资约15000万元、规划总用地面积约86万平方米的大亚湾红树林城市湿地公园；计划完成22个“村庄公园”项目建设，其中澳头9个、西区9个、霞涌4个。

据该区公用事业局有关负责人介绍，截至2015年底，大亚湾区公园绿地面积376 .25公顷，人均公园绿地面积增长到17平方米，高出全省平均水平0 .62平方米。统计数据表明，今年1-8月份，大亚湾空气质量综合指数2.88，空气质量优良率96 .5%，在惠州市区五站点中排名第一。

配套完善

大亚湾不再是“睡城”

除了和深圳的交通路网全面升级打通之外，2013年11月12日，位于大亚湾中心北区的惠州市中大惠亚医院正式开业也让大亚湾片区的基础配套进一步升级，作为由大亚湾区全额投资建设，中山一院全权经营管理的三级甲等综合性医院，目前，374名医护人员已经到位，其中，59位医学专家是从中山一院过来驻诊的。

大亚湾片区以惠州市中大惠亚医院为龙头，推进3家街道一级医院逐步过渡为社区卫生服务中心，再新建2家社区卫生服务中心，形成以三级医院为龙头，5家社区卫生服务中心为桥梁，56间村卫生站为基础的卫生服务网络。

2015年底，万达广场确定落户大亚湾西区，目前正在施工中，大连万达商业地产股份有限公司去年底正式宣布进军大亚湾，项目选址大亚湾西区龙海二路，占地面积5.4万平方米，规划总建面约11万平方米，是集购物、休闲、餐饮等于一体的大型商业综合体。“万达广场项目的落户将在较大程度上弥补大亚湾商业生活配套的短板，从而提升招商引资和高端人才引进的竞争力，将有助于大亚湾的创新发展和产城人融合发展。”该区相关负责人介绍。

2015年大亚湾房协的年终报告显示，大亚湾累计售出约3万套房子，其中有自住需求的深圳客大约5成，而兼顾自住和投资的客户超过8成，纯投资客的比例降低至历史最低。随着大亚湾各项商业配套的逐渐完备以及交通的改善，越来越多的买房者选择了常住。据大亚湾房地产协会2016年的一份调查，大亚湾部分楼盘入住率已经上升到令人满意的程度，澳头片区入住率88.5%、中心区入住率55.56%，西区入住率在66%以上。

上述事实的背后，则是深圳客认知的转变。一位在碧桂园翡翠山置业的业主刘先生在接受南都记者采访时说，交楼后，就先让父母搬过来大亚湾住，“基本的生活需求，买菜、出行都完全没问题了。”

房价持续上扬

惠湾市场供不应求

深圳中原研究中心经理王飞表示，深圳楼市2015年的惊人涨幅令惠州市场受惠。惠州临深片区房价去年已经大涨了35%。随着“深莞惠一体化”进程的加深，一部分买楼客看好深圳周边区域楼价还有上升的空间，深圳客至少买了惠州一半以上的房子，在有的项目超过了八成。

惠湾片区的房子确实处于市场供需两旺的态势，缺货成为市场普遍现象，这在上半年市场显得尤为明显。南都记者统计，截至8月，至少有星河丹堤、锦绣一号、灿邦新天地等数个楼盘处于缺货状态，工期赶不上消化的速度。而御玺山大峡谷、东能阳光圣菲、千和茗居、海伦堡爱M E城市和珠江四季悦城等十余个项目也表示暂时无新货入市。

2016年上半年，惠阳、大亚湾分别销售房源约98万平方米和187万平方米，同比涨幅达70%和60%。库存吃紧，年初仅剩5个月的货量，在放大的交易量面前再度减少，市场供不应求。

恒大、碧桂园、万达

等品牌逐鹿惠湾

而惠湾片区良好的房地产发展态势，吸引了众多的品牌房企。截至目前，合生、碧桂园、融创、星河、恒大、万达、新华联、中洲等品牌房企都开始加速布局，而势头最猛的当属碧桂园和恒大。

碧桂园去年底成立惠深区域公司后，开启了在惠州邻深片区大规模扩张模式。在2015年12月以前，碧桂园在惠州仅有惠东的十里银滩和惠阳的山河城项目，如今先后通过合作的方式开发碧桂园翡翠湾、碧桂园中萃公园、碧桂园润杨溪谷、碧桂园湖山湖色项目。3月，碧桂园又通过独资收购原中信新城项目，定案为碧桂园南站新城。还有此前已经确定的碧桂园深荟城、碧桂园荣汇、碧桂园天越湾、碧桂园龙熹山、碧桂园太东公园上城等项目。碧桂园在临深片区已经定案的项目为16个。

而去年刚刚进驻惠湾片区的恒大，也开始加速布局惠湾片区。2015年12月2日，恒大地产对外发布公告，以135亿元的代价拿下新世界旗下包括惠州在内的4个城市的未开发项目，位于惠阳的棕榈岛项目成为恒大在惠州的首个项目。

除此之外，包括星河、万达、中洲、融创等知名房企，近期在惠湾市场上也是动作频频。7月初，星河地产正式入股惠州市南乾实业，将与深圳市宝兴乾林投资共同开发惠东巽寮湾一高端旅游项目。中洲控股在惠湾片区的一个新项目也即将浮出水面。除此之外，孙宏斌在收购莱蒙的项目后曲线进入惠湾片区。多个业界观察人士表示，融创在惠湾市场开始了大规模的寻地之旅，不出意外，融创也将加入品牌房企在惠湾片区的竞争。

来源:南方都市报