惠湾片区卖到断货 房企大鳄加速布局

                                                                                       
7月之后惠湾片区楼市开始极速狂飙，量价齐升的同时，过度去化导致货源供不应求。在深圳市场凶猛外溢挤压下，楼盘一片腥风血雨。开盘基本日光，楼价的调整也开始以周为单位，相关统计数据显示，过往一年深圳客至少买走了惠湾片区80%以上的房子。惠湾片区在深圳东进战略的宏伟蓝图中再度站在风口浪尖，此前心存疑虑的品牌房企开始大肆布局，碧桂园、恒大、融创、合生、星河、保利、万达等开始抢夺地盘。

   

而在深圳购房者看来，惠湾片区房价一年涨幅超一倍，但相较于深圳依然是价格洼地。一方面深圳房价看不到任何下滑的迹象，另一方面惠湾片区固有的区位优势给了购房者信心，越来越多的深圳人在惠湾片区购房自住。

对比深圳

惠湾片区依然是价值洼地

9月11日位于深惠交界处的大亚湾西区超级大盘龙光城再度开盘，开发商官微发布数据称，在一个小时内累计销售总金额超过4.8亿元，这仅是龙光城每月一次的情景，均价16000元/平方米。而1—8月龙光城单盘销售61 .4亿元，位居全国第15位。

在2015年8月之前，龙光城的均价是5200—7500元/平方米，一年间房价的上涨幅度近乎一倍。自从2015年9月大亚湾西区锦绣一号首个项目开出万元均价之后，至今惠湾片区15000元/平方米以下的楼盘都不多。中原地产统计数据显示，上月大亚湾片区均价13702元/平方米，环比上扬12%，而惠阳片区均价11209元/平方米，环比 持 平 ，累计惠湾片区均价则为12455元/平方米。

但这一均价相对于深圳而言，依然处于洼地，据深圳市规划国土委数据统计，8月深圳新房住宅批准预售4450套，新房成交均价为57728元/平方米，环比仅小幅上升1 .8%，但福田、南山的均价依然维系在9万元以上的高位，与此形成对比的则是，目前惠湾片区最高价位的楼盘、带精装修发售的大亚湾西区锦绣一号均价2万元/平方米。深圳搜房网统计数据显示，和大亚湾一区之隔的深圳坪山8月楼市均价为3万- 3 .5万元/平方米，最贵的洋房价格将近4万元/平方米。

深圳中原研究中心经理王飞表示，深圳楼市2015年的惊人涨幅令惠州市场受惠。惠州临深片区房价去年已经大涨了35%。随着“深莞惠一体化”进程的加深，一部分买楼客看好深圳周边区域楼价还有上升的空间，深圳客至少买了惠州一半以上的房子，在有的项目超过了八成。

房价持续上扬

惠湾片区供不应求

两周前的8月27日，位于惠阳的九洲玉带湾开盘发售，酿成了惠湾市场年后开盘的最大事故，首先是开发商仅有560套房源，但收了1700个筹，在发现房不够卖时，首先停止摇号，收取额外1.5万元喝茶费，然后还爆出临时涨价等。

虽然业界认为这是开发商单方面的问题，但上述事实表示，惠湾片区的房子确实处于市场供需两旺的态势，缺货成为市场普遍现象，这在上半年市场显得尤为明显。南都记者统计，截至8月，至少有星河丹堤、锦绣一号、灿邦新天地等数个楼盘处于缺货状态，工期赶不上消化的速度。而御玺山大峡谷、东能阳光圣菲、千和茗居、海伦堡爱M E城市和珠江四季悦城等十余个项目也表示暂时无新货入市。

2016年上半年，惠阳、大亚湾分别销售房源约98万平方米和187万平方米，同比涨幅达70%和60%。库存吃紧，年初仅剩5个月的货量，在放大的交易量面前再度减少，市场供不应求。

一位要求匿名的大亚湾西区某楼盘相关负责人说，很多项目全年的销售任务已经完成，在不缺钱的大背景下，老板也并不急于进行后续的开发，“惠湾片区市场向上的趋势不可阻挡，深圳东进的风口为楼市添了一把火。”

行业解读认为，市场以及开发商并未预料到深圳客在年后的购买会如此凶猛，以至此前预计半年抑或以后可以推售的项目，在疯狂的去化后，后续的产品施工、办理各种手续的时间远远无法跟上，造成了缺货状态。市场有部分声音认为缺货也是楼价快速上涨的最主要原因。

部分缺货的楼盘管理团队选择了团队出游，黄金九月，灿邦新天地的董事长陈江洪带着一众灿邦的中层管理人员赴日本考察，以提升楼盘品质。灿邦总经理周九州说，灿邦新天地的住宅已经没有了，能卖的只有一部分商业产品。

9月10日，惠阳和深圳交界处的壹方天地营销中心开放，门前的沙土路被进出的工程车压得坑坑洼洼，也挡不住深圳人的买房热情，项目门口的龙海一路是惠州到深圳最后一条尚未打通的断头路，但此前大亚湾管委会先关负责人表示，这条路的通车时间最晚不会超过今年年底，壹方天地的开发商相关负责人表示，预计项目价格在15000元/平方米上下。

恒大、碧桂园、万达等

先后进驻惠湾片区

而惠湾片区良好的房地产发展态势，吸引了众多的品牌房企。截至目前，合生、碧桂园、融创、星河、恒大、万达、新华联、中洲等品牌房企都开始加速布局，而势头最猛的当属碧桂园和恒大。

   

碧桂园去年底成立惠深区域公司后，开启了在惠州邻深片区大规模扩张模式。在2015年12月以前，碧桂园在惠州仅有惠东的十里银滩和惠阳的山河城项目，如今先后通过合作的方式拿下碧桂园翡翠湾、碧桂园中萃公园、碧桂园润杨溪谷、碧桂园湖山湖色项目。

3月碧桂园又通过独资收购原中信新城项目，定案为碧桂园南站新城。还有此前已经确定的碧桂园深荟城、碧桂园荣汇、碧桂园天越湾、碧桂园龙熹山、碧桂园太东公园上城等项目。碧桂园在邻深片区已经定案的项目为16个。

上述16个项目还不包括已经确定的在潼湖、惠东的碧桂园科技小镇项目，其中惠阳片区7个，而在邻深区域，上半年 碧 桂 园 成 交 总 金 额 为71 .81亿元，占惠州半年前二十强总销售额的22 .5%。碧桂园 邻 深 片 区 的 总 货 值 或 超3000亿元。

惠州世联行副总经理胡光宇预计称，2016年碧桂园在惠州区域的销售业绩至少应该在150亿元上下，“未来2-3年，碧桂园在惠州的营销年业绩预计在200亿-300亿元之间，这些项目如果全部开始发售，预计将占据惠湾片区至少4成以上的市场份额。”

而去年刚刚进驻惠湾片区的恒大，也开始加速布局惠湾片区。2015年12月2日，恒大地产对外发布公告，以135亿元的代价拿下新世界旗下包括惠州在内的4个城市的未开发项目，位于惠阳的棕榈岛项目成为恒大在惠州的首个项目。

“恒大珠三角”的微信官方平台显示，7月14日，恒大新购入的惠阳项目位于淡水人民三路和北环路交界处的淡水宝丰花园地块，用地面积约7 .5万平方米，预计可开发面积22 .6万平方米，距离恒大棕榈岛项目约2公里。7月21日，该官方平台再度发布消息，获得位于大亚湾区进港路东侧的“澳头螺岭”地块，暂定名为大亚湾澳头螺岭项目，总建面约27 .1万平方米。除澳头螺岭项目外，恒大地方公司深圳公司的官网显示，恒大在大亚湾还有一个项目。目前尚未命名仅显示为小桂湾项目。该项目占地面积约57 .3万平方米，总建筑面积约146万平方米，是目前已知恒大在惠州四个项目中体量最大的一个。据公告显示，项目具体位置北至笔架山，西至小桂村，东南至大亚湾，为沿海项目。恒大计划投入25亿元，产品涵盖高层、洋房、酒店式公寓和配套商业街。

除此之外，包括星河、万达、中洲、融创等知名房企，近期在惠湾市场上也是动作频频。7月初，星河地产正式入股惠州市南乾实业，将与深圳市宝兴乾林投资共同开发惠东巽寮湾一高端旅游项目。据悉，南乾实业在巽寮湾储 备 用 地 达2 1万 平 方 米 左右，星河地产入股后，将对项目占开发的主导权。此前，其已在惠阳市场深耕多年，打造了惠阳星河丹堤这一当地的标杆大盘。

大亚湾万达广场规划批前公示也已在7月初公示。据悉，其最快将在2017年7月开业，中洲控股在惠湾片区的一个新项目也即将浮出水面。除此之外，孙宏斌在收购莱蒙的 项 目 后 曲 线 进 入 惠 湾 片区。多个业界观察人士表示，融创在惠湾市场开始了大规模的寻地之旅，不出意外，融创也将加入品牌房企在惠湾片区的竞争。

谈到近期知名房企在惠州市场频频出招时，惠州世联行副总经理胡光宇表示，今年上半年，惠州房地产市场的发展速度全省瞩目，成交总量和同比增幅均在省内排名前列，半年成交总量更是达到了去年的全年总量。在此期间，绝大多数房企都尝到了甜头，不仅迅速回笼了资金，楼盘售价也成功拉升到了新高度，而且从当前的走势来看，这种趋势仍在持续。“这样的优质市场，怎 能 不 令 那 些 房 企 大 鳄 动心？”

配套逐渐完善 深圳自主客涌入

去年开始，惠阳淡水片区的居民感受到淡水开始堵车了。路上堵着的粤B牌照的车辆打破了大亚湾片区此前数年的沉寂。惠湾片区华师附属学校等学校的学位也开始紧张，一些K T V和餐饮店也开始需要预订。此前数年一直扣在大亚湾片区头上“睡城”的帽子，逐渐被自住的深圳客慢慢摘掉。

2015年大亚湾房协的年终报告显示，大亚湾累计售出约3万套房子，其中有自住需求的深圳客大约5成，而兼顾自住和投资的客户超过8成，纯投资客的比例降低至历史最低。随着大亚湾各项商业配套的逐渐完备以及交通的改善，越来越多的买房者选择了常住。据大亚湾房地产协会2016年的一份调查，大亚湾部分楼盘入住率已经上升到令人满意的程度，澳头片区入住率88 .5%、中心区入住率55.56%，西区入住率在66%以上。

这一点在万达进驻大亚湾的事实上可以看到，万达进驻符合开发条件的项目需达到两个标准：建筑面积不低于8万平方米；项目辐射人群不少于40万人，万达认为大亚湾区的西区万达地块刚好符合标准，这也昭示了万达对片区未来自住客比例增加的信心。

上述事实的背后，则是深圳客认知的转变。上周六一位在碧桂园翡翠山置业的业主刘先生在接受南都记者采访时说，交楼后，就先让父母搬过来大亚湾住，“基本的生活需求，买菜、出行都完全没问题了。”

在一次参加楼盘营销中心开放的现场，一位售楼员也表示，从去年开始，大亚湾的客户构成有了新变化，来此购房有居住意向的客户明显增多，“他们会询问，周边学校、市场以及购物中心到项目的距离，也开始关心高铁站以及地铁14号线的开通时间。”

来源：南方都市报　蒋奇政