房企很轻松业主不议价，惠州本地置业者感觉被抛弃！

专家认为仍需警惕楼价的无序上扬。

“和卖家谈好价格，过几天又被要求加钱。”严艺（化名）谈起今年置业的历程，直言很无奈。他说，2015年看房时还能和业主讨价还价，今年则门都没有，业主都是一口价，一副爱买不买的姿态。

不单是二手房市场，新房市场同样如此。某行业人士介绍，以往楼盘开盘，称推200套房有400个人抢，不相信，但看过今年的购房热潮，信了。据多个楼盘发布的销售信息，每每推货基本都能在当日售罄，且未受到房价从6000元飙升至8000多元的任何影响。

当前步入“金九银十”的惠州楼市，记者在踩盘中发现，经历前期市场多轮推货后，“金九”的端口上企业表现并不兴奋。往年迎接黄金周的“特价房”“低折扣”等鲜见，房企都将房价拉高平稳兜售。有销售人员更称是自己从业以来最为悠闲的“金九”月。

面对脱离资金困局，且年度业绩任务几近完成的局面，多名楼盘项目负责人表示看好“金九银十”成为新一轮的楼市助推器。然而，楼市专家对此显得谨慎，认为在当前供需环境下，即使能取得不错的销售成绩，但惠州楼市仍需与城市发展相协调，而不应该为了短期利润过度拔高市场。

新盘得到购房者热捧

尽管已经过去了两个月，刘琳仍然在和自己生气。“真不该同意丈夫换房的决定。”她说，现在把老房子卖了，新房则没有办法定下来。面对记者，丈夫李新谈起卖房这事显得无奈，“年初的房价简直就是暴涨，想着赶个好时候高价卖掉，等到价格回落一些再买新房。”

然而，惠州楼市的发展却让他们的计划受阻。官方发布平台惠民之家的最新数据显示，不包含临深的惠阳、大亚湾区域，仅在惠城、仲恺区域，8月份成交均价达到8470元/平方米，并在日均价表现中有多个冲到9000元/平方米之上。而在半年前的的1月份，区域楼价还停留在6295元/平方米。

“房价从6000元到6500元用了好几年，但蹿至‘8字头’则不过半年光景。”业内人士对楼市的分析更为直观，楼市经过年内的涨势到达新高度已成业内共识。

与刘琳放盘卖房相对的，严艺在购房路上则充满波折。“按照预产期，孩子年底将出生，去年春节回来开始着急置业，眼看着楼价不断往上蹿，只能转向价格稍微实惠些的二手房。”严艺介绍，看房之路依然艰难，往往今天看好房，谈好价格，过几天或一个礼拜准备签约，又被业主通知加价。

“不像以前还能与房主压压价，现在都是爱买不买。”说起与卖家的交涉经历，严艺直言无奈，到了7月份看到合适的只能赶快定下来，议价和犹豫都没有了。

市场的热潮在新房交易市场更为明显。数据显示，即使今年以来房价呈现6000多元、7000多元、8000多元。节节攀高，但惠城仲恺区域的销售表现并未出现明显下滑，持续保持着高位运行。

据开发商发布的销售信息，无论是最热的金山湖，还是水口、惠博，抑或是仲恺高新区域，但凡有楼盘推出新产品基本都能售罄。河南岸区域宏益花城项目营销经理黄俊佳介绍，项目在7月和8月多次推售都取得当日售罄的成绩，从首度入市到当前的加推，价格已经从8000元/平方米多升至10000元/平方米之上。

记者注意到，与以往楼价成为销售表现的风向标不同，当前的市场并未为蹿升的房价所累。近日启动的荣灿惠州中心发布会上，杨晓玲认筹了两套。“感觉房子质量很不错，位置也是没得说，各项设施都很好。”然而，尽管该项目暂未开盘推售，但发布会上公布的18000元/平方米左右的均价让人咂舌。

下半年迎来全面推售周期的方直集团营销中心总经理李建锋介绍，对比2015年初方直产品的定价，当前星耀国际、方直君御、东岸等项目均在12000—14000元/平方米之间，而且购房者非常关注。他认为，市场行情代表着需求市场正在认可行业价值，且惠州楼正逐步被纳入深圳置业圈。

优惠促销未如期而至

以往楼市有淡旺季之分，但今年只要有新产品推出就是旺季，市场表现出罕见的饥渴。前两个季度，惠州楼市交出过800万平方米的销售业绩，环比2015年同期翻番。这使得即使当前楼市来到“金九银十”周期，行业表现平静。“这应该是近几年最为惬意的‘金九银十’了。”华章东郡销售人员刘小姐说，往年企业都会推出特价房、优惠折扣等方式吸引客户，博取年终的销售业绩。这一局面今年并未出现。记者走访多个楼盘，发现除了盘踞在各大楼盘项目的电商驻场，开发企业在推售过程中鲜有额外优惠。“市场表现好，价格高一点、少一点，市民并不在意，企业当然不会刻意去降价。”金山湖某热销楼盘项目负责人表示。

“前期可观的销售业绩让开发商有了底气。”楼市观察人士余鹤皋介绍，往年“金九银十”开发商为了冲击年终业绩争相降价销售。今年大部分企业在上半年就卖得差不多了，业绩压力不大，预期的优惠购房季并未如期而至实属正常。

不过，动态的销售数据仍能感受到市场的热度。惠民之家的监测数据显示，9月首周（1日—7日），惠城仲恺销售房源达到1145套，环比8月末850套的销售表现增幅明显，且恢复到年初接连破千套的行情，价格则稳定在8500元/平方米的高位。

另外，新项目推售明显提速。市房管局预售证监管平台显示，“金九”首周，惠城、仲恺有宏益花城、恒裕世纪广场、金山雅筑花园等6个项目领取预售许可证，加上8月新推的20个项目，共有3629套房源即将入市。大亚湾三远怡和园也有546套新房源面市。

而在惠州房掌柜等机构的统计中，9月将出现推盘高峰，荣灿惠州中心、润田利园、中信凯旋城和水岸城等30多个项目都将推出新产品，市场面临新一轮供需高峰。

值得注意的是，开发商似乎并无优惠返利的念头。多个楼盘项目负责人都预期经过年初的涨势，市场在年中一度进入平稳，“金九银十”或将迎来上涨周期。



警惕新一轮房价飙升

开发企业的乐观引起业内人士担忧。余鹤皋表示，当前惠州楼市和房价已经处于较高位，继续拔高对后续市场的发展并不是好事。世联地产副总经理胡光宇持同样的态度，认为目前的市场有一定过热，需要一定的发展周期来平复，再度涨价并不现实。

即时销售数据支持质疑的观点，今年以来，从1月份的6295元/平方米蹿升至4月份的7014元/平方米，突破“7字头”；年中达到7870/平方米，再到当前均价“破8”，楼价经历年初的涨势后一度呈现平稳的增势。

另外，由于深圳客大量进入，活跃在供需双方之间的各个环节涌现各种不规范行为。中介喝茶费、企业员工认购再高价出售、现场公示不完善，以及未取得预售证就偷步销售等，很大程度上扰乱了市场健康运行。

针对这些现象，市房管局联合市发改局、市工商局等部门联合检查，在一定程度上打击了违规销售的现象，但市场恢复平稳并建立起完善的监管和规范措施仍需时间。

在记者跟访过程中发现，房价快速上涨带来后遗症。虽然相比深圳房价的暴涨，惠州楼价的涨幅有限，但短周期内突然拔高的房价已经让城市刚需购房群体倍感压力，部分购房者转而进入二手房市场淘房，另有部分购房者已然被高房价所抛弃。这对于楼市的供需平衡也是一种破坏，需要时间来逐步恢复。

“开发商有钱了，主动降价肯定不现实。”胡光宇分析。对比两年前的市场库存高企、经营举步维艰的局面，当前开发商显然度过了最困难的时刻。尽管放大的开发量使后续供应大增，但脱离了资金困局的企业并不会感到压力，而是高价慢慢售卖。

另外，惠州土地市场的喧嚣也不得不引起注意。佳兆业地产18亿元收购德赛集团子公司股权，尽管不能称为传统意义上的土地挂牌，但由于标的资产主要为古塘坳29万平方米土地，因此仍然受到关注。此外，雅居乐、隆生等龙头房企亦溢价拿地布局。

结合碧桂园、恒大和星河等行业大鳄在临深片区的兼并和收购，惠州房地产市场逐步迈入大房企时代。这在一方面有效提高行业的抗压能力，且利于楼市的规范和产品提质，但对于中小业主而言，购房过程中议价空间将变得狭窄。

即便如此，胡光宇仍认为市场不宜过度发展。他说，房地产市场必须与城市发展的脚步相协调，跟随城市基础设施建设以及区域城市一体化的发展，而不是倚靠外来购买力而过度拉高楼市。

观察眼

楼市供需两旺 企业仍需谨慎

楼市进入“金九银十”，往年这个时候，开发商必定是焦虑中有欣喜。欢喜的是总算迎来市民的购房季，焦虑的是自己的房子够不够好，价格够不够优惠，能不能成功吸引客户。“特价房”“低折扣”“零首付”……往年的此刻，开发企业定是花样百出。

当前“金九”上旬已过，并未见到动静。笔者踩盘过程中非但不见遍地的优惠房，反而是开发商频频拉高价格。多个开发企业负责人表示很看好“金九银十”成为助推器，推动惠州楼市新一轮的涨势。

今年楼价从年初的“6字头”再到“7字头”，直至当前的“8字头”，在实际销售中还较网签价格高出1000—2000元左右，均价破万的楼盘突然遍布惠州城，且均取得乐观销售。怀揣成绩单，开发企业有足够自信，但笔者却对此感觉难适。毕竟当前的房价已然处于高位，且在房价高涨过程中出现较明显的后遗症。虽然上半年惠州楼市的走高不能全部归咎于深圳客的东进，但这必然是最重要的助推因素。虽然惠州房价对标深圳仍有差距，且两地房价的差距进一步拉大，这也成为惠州吸引深圳客的原动力，但在高房价的冲击下，惠州楼市自身的行业生态已然被破坏。

在动态的楼市发展中，很多本地置业者受高房价的挤压只能搁置置业选择，甚至部分刚需置业者只能无奈退出市场，这都是正在发生着的故事。深圳客四处扫货，却留下房屋高空置率、社区难以完善等难题。

前一阶段大部分开发商都已经解困，没有了资金压力的楼盘项目自然可以高价推售。但笔者总感觉到些许不安，总感觉与几年前的旺市有点像。彼时的惠州楼市也是深圳客活跃，市场供需两旺，但突降而至的“钱荒”与银根收紧，则直接让行业步入绝境。

当前市场呈现的欣喜和繁华，从理论上来说总归是好的，但仍需规避好了伤疤忘了疼的勇莽。“乍一看，市场一片繁荣，但谁又知道坑在哪里？”这或许可以成为富含躁动因子的开发企业默念自问的话。

来源：南方日报

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