临深片区还敢买吗？买之前问自己7个问题

临深好买不好卖，但是它也不是洪水猛兽。

预算不多的刚需，可以考虑在临深买个房子自住。

选择合适的临深住房，先看自己的实际需求。

买，还是不买？

买哪里？

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临深在哪里，热点在哪里？

一般讲临深是三大区域，惠州、东莞、中山。中山是有了深中通道，应该是去年或者前年才慢慢开始中山才加入到临深范围内。
临深置业热点区域

深圳的行政地块，南北走向短，东西走向长，东莞在深圳的北边，惠州在深圳的东边，所以在距离上，东莞是比惠州占有莫大的优势的，这点可以从市场上看出，东莞临深的房价普遍要比惠州临深的高个70%以上。

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临深房子好买不好卖？为何？


目前临深的楼盘除了二手房，非常多，基本上都是新楼盘。新楼盘谁帮他卖呢？其实会发现那些中介地铺有几家，有几家深圳比较知名的中介机构，实际上他们会有专门针对临深的部门。虽然他是中介，做二手房交易，但是实际上他们90%的业务量都是以卖新房为主。他在那里开地铺，但是主要还是成交新房为主。

其实我们所说的临深不管怎么样，还是二三级联动，带客，带过去为主，也是给我们中介机构很大的一个利润空间所在。在这种情况下就会出现一个问题，临深的中介只愿意卖新房，不愿意卖二手房。

东莞的中介和深圳是不一样的，在深圳买套二手房，所有交易，比如说跑国土局、办抵押、找担保公司、找银行等等是有一系列流程的，但是这一系列在东莞的中介是不负责这些的，他只会告诉你要准备什么材料去哪里办这个事情，一般情况不会代办这个事情。

东莞目前的评估价，因为银行放贷款是根据评估价放贷款，评估价跟不上目前售价，打个比方，就拿凤岗举个例子，临深某一个楼盘如果二手房价格卖2.3-2.5万左右，评估价只有1.5万到1.8万之间，在这种情况下你会发现，因为银行放给你的款很少，你首付成本就提高了，买房成本就提高了。而且它的交易周期，服务不会像深圳这么成熟，整个交易周期大概要半年。

在这种情况下，就解释了为什么中介愿意卖新房、不愿意卖二手，新房是现场结佣，高佣回报。二手房佣金回款较慢，很多中介卖二手房的积极性就不高，挂很久才能卖出去。

  

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临深的交通应该注意什么？


1、临深分真临深和假临深

真正的临深，最典型的是早年那个大运城邦，就隔着一条路，路的左边是深圳，右边就是东莞，像这种紧捱深圳才算真临深。深圳是一个带状城市，刚好凤岗插了一块进来，所以就有了大运城邦、三正半山等等几个楼盘，最早活起来也是东莞这块。

2010年那个时候深圳均价也就是1.8万、1.9万，很多人勉强可以接受。

另外一个比较有名，惠州龙光城，以前还有一个德洲城，这种临深能算是真临深。买它和买深圳没有什么差别。

举一个例子，2013年，以前早年在坪山有一个央企拿了一个地王，离龙光城开车就10分钟，当年这个楼盘卖的价格是1.1万到1.2万，但是当年龙光城不到5000元。这就产生了很大的反差。当时龙光城早期广告投入很多，海岸城每天都有班车拉人去龙光城。

14号线还没有动工，接黄江6号线支线也没有动工，也存在变数。就算深圳把境内修好了，东莞地铁得建到多少年才建1条线，R2只是到虎门，长安还没有修到。有很多规划周期太长了，能不能兑现无法预知，对这种轨道交通期待要放平心态，不能一味抓住一根救命稻草。

比如深中通道，是建议收费90元，来回180了，路上还得好几十公里，一天得200元成本。30天就6000多，比房子月供还贵了，加上月供也要1万多元。
  
如果一个月如果能够支出1万多，还不如在深圳买一个小房。身边很多朋友，特别是年轻一点的，他自己租一个比较便宜的，把自己那套租出去，以租抵一部分月供，这个现象也有挺多。房子也会带来增值。

2、交通规划：轨道交通和地面交通

考虑临深，如果能换到面积大一点、居住环境好一点的房子，肯定是以时间换空间。

买临深新房一定要周边有配套或有交通规划，因为深圳跟临深主要的联系就是有交通规划，必须要便利。如果深圳到临深还要两个小时交通往返的话，那成本也是相对高一点。实际意义上的临深像东莞的凤岗、塘厦、长安、黄江那几个片区。

如果看地铁线路轨道交通规划的话，还没有确定情况下还是不要贸然下手，以免投入了资金，一场空，一定要等具体站点出来了，或者说它的具体规划出来了再去做这个。

另外就是地面交通，比如塘厦，当时走梅观高速，从福田中心区大概45分钟左右就可以到塘厦，而且塘厦下了高速路口10分钟左右到了塘厦镇政府周边区域，还是比较宜居的。而且，特别是有一些高速路实行免费了，像龙大高速不收费了，实际上对购房者是节省了很多成本。

深圳连接东莞的高速及快速干道由西向东列出所接壤区域

1.广深高速——连接长安
2.南光、龙大高速——松山湖、大岭、大朗、黄江。
3.梅观高速——塘厦、黄江南、樟木头、清溪。
4.清平高速、丹平快速（在修二期）——凤岗
5.博深高速——凤岗、清溪。



按照就近原则及个人频繁活动所在区域选择高速

南山、福田（偏西）——广深（长安）、南光、龙大（松山湖、大岭、大朗、黄江）
罗湖、福田（偏东）——梅观（塘厦、黄江南、樟木头、清溪）、清平、丹平（凤岗）、博深（凤岗、清溪）

  

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买临深 自己的置业需求知道吗？

度假

度假属性以大亚湾这些为重，一旦选择这种度假属性的物业，短期内很难把它出手，但是可以把它作为资产配置或者娱乐。

东莞松山湖，景色优美湖光山色，除了景观资源外，交通也是一大优势，龙大、南光两条高速，并有多条轨道交通汇集与深圳接驳，并且有现代化商业——万科广场。



深圳城市年龄很短，在这里工作的群体相对来说只是可能当年来就像79年很早一批来可能才实现了财务自由，也是白手起家的，对奢侈的消费习惯还没有养成。



深圳没有发展到一个消费比较享受性的消费这个阶段。随着社会发展、城市发展，随着财富积累、阶层分化，会有投资这种度假性物业，会有一定收益的。可能到时候那个钱，比如说传给第二、三代的时候，会去购买这种享受型物业，但是这个时间就有点长。

自住

要选择真临深，挨着深圳很近，有便捷的公路交通。可能轨道交通一时半会儿，也许等你轨道交通开通那一天，你已经有钱在深圳买房了。更重要是公路交通对我们的接驳。

一定是挨着深圳，不要像有一些像樟木头、虎门那一带的尽量就不要选。就是凤岗、黄江、惠州靠近龙光城、大亚湾，临着比亚迪这一带对刚需选择置业，自住还是有一定可行性的。

投资

业内很有名的中介机构有一个数据，这个数目前其实没有一个确数，大概数据是这样，2000套房子，有1700套是投资型的置业。

问题来了，未来卖二手房，不仅有很大的新房跟你竞争，不管是松山湖，特别是黄江这块，还有凤岗，包括惠州超级大盘龙光城，开发多少年了，都已经一二期都入伙了，后面还在不断。这个时候虽然他的新房加推情况下，有一定的价格拔高。未来卖二手房不仅跟周边新房竞争，还要跟这1700套竞争，因为他们也要变现，所以竞争是非常激烈的。卖房子不仅仅面对开发商，还要面对邻居。

这个状况应该是一个普遍状况，最关键的竞争点在哪里？新房评估价，银行可以按照你卖价，比如这个房子卖2.7万，银行是给足你2.7万贷款，但是如果是二手房，同一个社区，银行平评估价可能2万，可能新房首付3成，你要6、7成。新房同样一个社区，比如都卖2.5万，新房可以卖2.5万，首付三成买到。而二手房最少要4.5成，在这种情况下还能2.5万成交吗？所以二手房价格不能跟新房价格在同一个水平面比较，可能要打一个七折的价格才会有人选择这套二手房成交。

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临深有哪些选择？

临深片区二手房很难出手的现状多久才能改善，这个时间点不太好判断，跟城市发展整体经济有关系。

如果城市扩展速度能达到一定的量级，可能结束的时间会稍微早一点点，特别是跨城生活这个。假如有一天深圳能够变成像香港这么样一个城市高度，可能很多人选择临深进行置业，选择范围就不像现在仅仅是投资，这个时候临深所说的危机会稍微小一点。
   
深圳房价越来越贵，包括地租、包括商铺租金，未来可能会有一些企业或者做生意的人可能会迁徙到东莞，相对各方面成本比较低一点的地方。如果是这一个过程就达到了一定量级的话，未来对房地产起到一定购买力支撑作用。

另外，也跟临深政府有点关系。

东莞另一个强镇长安，长安的楼盘特别少，基本上都是黄江、凤岗、塘厦，包括惠州这一块，但是偏偏长安没有什么楼盘，也没有什么宣传。

长安的基础建设比松岗、沙井要好得多，它的发展程度会很高。那么小一个镇，有两大购物中心，万科广场、万达广场。而且这两个购物中心不输深圳松岗沙井的任何一个，配套相当成熟。价格比较贵的，万科广场大概2.5万-2.7万之间，真实成交价可能就2.3万多能成交，而且基本上当地人自住率非常高。

所以，在一个比较健康的市场内会发现超级大盘，长安其实没有什么地做临深楼盘建设。

建议真的想买临深，长安是一个不错的选择，无论生活、教育，都是挺好的。开车从福田东海国际旁边的广深高速上去，从长安那边高速下来，也就40多分钟，但是整个生活环境会比其他的临深好很多，除了大运城邦。

  

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临深学位问题如何解决？

这是临深政策上一个风险点所在，其实临深学校，新建的学位应该不太紧张，只是可能需要交一点择校费等等，入学应该没有太大问题。当然如果按完全公办这套去做，除非你把户口也放在这边。或者说当地开发商配一些私立的学校，给钱都可以享受教育。如果上当地公立学校这个还要考察清楚。
   
毕竟跨城生活，户籍并不是在一个城市，它的当地政策可能跟我们有些不一样。包括积分入户、福利都是有一些差别的。这个应该也是买临深的时候要最好咨询一下相关的人士或者部门。

  

7

现在买临深合适吗？

如果有名额，并且资金充裕，肯定首选在深圳。

近两年，主要是以资金避险为主。手里有一点钱的话，可能是人民币贬值。如果手里有一笔钱肯定考虑怎么保值增值，近一两年增值幅度可能不太大，但是主要是以保值为主。

临深变现能力比较弱，在深圳如果找到一定的投资标的，变现是比较快的，换手率比较高一点。另外，深圳房产的金融属性比较显现，如果在深圳有一套房产，基本上跟银行融资或者做一些贷款，资金周转也是比较快一些。

现在临深一手房特别是二手房，可能会出现有价无市。在投资这块，包括深圳自己的市场本来也相比去年已经成交量，至少上半年成交量已经腰斩了，已经是整个楼市同比去年我们是已经呈下坡周期了。

向下周期内，投资应该更趋于回归中心一个投资理念，当市场向下的时候，我们应该保本。市场向上的时候我们追求收益，这个才是一个比较，特别是从投资角度这是一个比较合理的一个规划吧。当有一定资产的时候，在这个阶段上还是以保本为主，挣钱为辅。

哪怕突然急用钱，只要比别人价格放低一点点很容易就成交了。

如果买二手房的话，考虑到未来转手的问题，可以观察一下二手楼盘附近有没有一些中介地铺。如果有中介地铺比较多的话，说明换手率比较高。交易量比没有中介地铺那些楼盘换手率要高，未来转手也会有中介给你推。


来源： 深圳房网数据中心，牛浩思&大山