作者：深晚一兵
凡是想赚快钱的，想做投机的，暂时不用去临深了。
很多深圳业内的职业投资客，他们虽然在微博、微信里面把临深完全妖魔化了，但我还是认同他们的观点，毕竟临深片区，不管是大亚湾，还是东莞，可流通性对于投资人来说是个致命的硬伤，没有人接盘。十年之前，从深圳的中心城区到东莞主要城区（南城、东城），因为那个时候车辆比较少，一路飙过去，一小时左右能到。但是现在从报业集团经过惠盐高速、机荷高速去白云边的话，没有一个半小时到不了，随着交通压力的加大，虽然还是同样的距离，但时间已经拉长了超过半个小时。
临深很多年之前就已经有了迹象，深圳的房价在全国比较高的水平也不是这一两年的事情，我99年来深圳的时候，当时龙岗中心城的楼价基本上在1700、1800元，现在看起来，1700、1800元真的不算什么，但是对于我们从内地三线城市来到东莞的人来说，这个楼价已经非常高了。
一、深圳5-8年将成为世界级城市 重要承载力在莞惠
在中国的经济版图里有几个是比较发达的，特别是环渤海湾，以北京、天津为代表的，还有一个是长三角，还有珠三角，珠三角九大城市，这九大城市分成三个城市圈，深莞惠是其中的三分天下之一。
深莞惠城市结构和雏形，在这三座城市里面，深圳未来会朝着中心城市的方向发展，用世联地产陈劲松董事长的话说，就是“深圳正在迈向世界级城市”，这是什么概念呢？他拿新加坡和香港做对比，深圳如果人均GDP能够达到或者超过香港、新加坡，那么深圳就是一个世界级城市。
当然，深圳目前距离这个目标还很遥远，有数据可以做对比，人均GDP方面，深圳只有香港和新加坡的60%左右，还有30%多的空间需要发展。虽然按照深圳目前的发展水平，人均GDP达到香港应该在我们有生之年应该很快就能实现，大概就是5-8年时间。
5-8年时间，深圳如果能成为世界级城市，仅靠现有1900多平方公里土地肯定是没有办法承载的，所以相关的东西必须要到外围去找替代，比如说住房需求，深圳目前的高房价，对于绝大多数人来说是心里的痛，毕竟通过炒房致富的只是极少数，对于绝大部分和未来涌入深圳的人来说，高房价和租金成本都是无法承受的，深圳最重要的承载力就是东莞、惠州。
目前中央和广东省委对深圳的期望不仅仅是把自己发展好就可以，它还有一个非常重要的职能就是辐射，包括这次马书记提到“东进战略”，就是要辐射到粤东西北，在这种情况下，现在已经有专家，包括政府人士提出“3+2城市圈”，这就是在未来深莞惠城市圈基础上的进一步扩大，“2”是什么？
一是汕尾，一是河源，如果汕尾、河源真正纳入到深圳城市发展的序列里面，我相信深圳未来的中心城市影响力，包括尽快赶超香港、新加坡，成为世界级城市才有可能，这是一个比较大的前提。
二、中国房地产需要典型力量 来带动全国发展
目前世界是一个浑沌的世界，各方面势力，包括老牌的强劲实力，包括新锐势力，包括金砖五国，在这个过程中一直在进行各方面的较量，就像这次英国脱欧，实际上也是在这个大潮里的一朵浪花而已。
中国在这个序列里面所起到的作用会越来越大，三十多年前中国改革开放是向世界推荐中国，到世界去学习，吸引资金，管理技术、人才、设备等各个方面，世界很多国家对中国的依赖性已经越来越强了，这就是这个过程当中的一个变化，中国在里面所起到的角色扮演作用举世瞩目。
在中国内部来说，实际上经济经过三十多年的高速发展，已经出现了很多很多问题，包括受制于世界经济环境的影响，包括自身的很多东西还没有扭转过来，包括转型还没有完全成功。
这个过程当中，如果从房地产市场来体现，目前为什么国家谈去库存？
因为内地很多城市房地产大跃进式的发展，已经造成了很大的资源浪费，包括库存、消费力没有办法跟房地产发展进行匹配。这种情况下，中国需要一些典型，或者说需要有些力量来刺激和带动全国的经济发展。深圳最早期改革开放是试验田，是窗口，这个时期的地位仍然非常，因为有前海，现在包括虎门、厚街、长安的楼盘都在提大前海，或者前海北，我认为这都非常有道理。
三、深圳辐射临深片区（向北、向东）
虽然现在虎门说他是前海北，是大前海，我们觉得有点可笑，但是从未来来看，前海对它的辐射，包括它对前海的支持和帮助，特别是在吸纳居住需求方面，我认为到时候会得到很明显的显现。
中间这条线可能很多人比较熟悉，因为福田中心区毕竟是深圳的中心，向北的这条线我们业内把它称为深港中轴，就是从香港九龙到深圳福田，继续往北到龙华，去年我们提“大三环”地图时，这个灵感也是来自于楼盘，当时黄江有几个开发商总结出了“深北国际生态圈”概念，我们跟其中一个楼盘班芙春天合作的时候才总结出这样一个概念，这个概念有比较深厚的群众基础，所以能一炮走红，成为很多开发商案头上必须要拿出来进行项目分析和总结的素材。
向东就更不用说了，其实向东有两个方向，一是通过惠盐高速到惠城，一是通过深汕高速或者深惠沿海高速到大亚湾惠阳这一带，更远的去到惠东滨海这条线。这个方向对于每个人来说选择都是不一样的，虎门是代表产业和未来自贸区发展方向的，龙华北因为距离深圳中心比较近，打的是亲中心的概念，往东有滨海的、有森林的，打的是资源的概念。
当年成立特区的时候，跟珠海、厦门、汕头是同样的政策待遇，但是深圳已经处于四大一线城市，而且在排名方面靠前的城市，汕头、厦门、珠海在国内进入到二线城市都已经非常难了。深圳这种地位，包括所取得的成就，不仅仅是举国公认，高层领导也是非常关注的，同时也决定了它未来在世界经济环境当中的话语权。
深圳的发展不仅仅是深圳本身的事情，它也承载着辐射的功能，这就是深圳的都市能量，它要通过这种辐射反刍，形成良性互动，这样深圳的经济空间才有可能会拓展。这个时候我们谈去临深置业，我认为也是符合潮流的，虽然我一开始不认为去临深炒房是明智的事情，我也不建议大家如果想赚快钱去临深，但是对于更多深圳人来说，临深这个市场依然要高度重视。
四、临深区域规划： 考虑交通和资源优势
如果去临深置业，规避赚短钱炒房，方向都有很多的不同，我们去年做“大三环”地图的时候就讲到深圳是一个扇形环状的城市，福田是一个口，然后向外张开，一环一环往外走。
这样的城市按理来说任何一个方向实力都是均衡的，但是根据目前的交通环境来说，肯定是以高速公路主导的，比较明显的就是西边沿珠江的莞深高速，还有向惠州大亚湾这边去的惠盐高速。
任何方向都可以找到很多理由动员你去买楼，比如莞深高速这个方向跟我没有任何关系的金地湖山大境，就是黄江深北国际生态圈，项目中间有9万平米的湖，比香蜜湖大很多，比华侨城雁栖湖也大很多，而且周边全是山，不像香蜜湖、华侨城周边基本上是城市。这种环境资源优势是深圳人临深置业必须要考虑的一个方面。
临深片区从东到西我都比较清楚，里面有哪些代表性楼盘、价格怎么样，我都比较清楚，但是我们做宣传推广时，比较倾向于对各个区域规划的挖掘，很多区域，比如松山湖，它不仅仅资源好，而且在规划方面非常有优势，它未来的科技产业代表着整个东莞转型能否成功的很重要的节点，这样的区域你不选，还能选什么样的区域？
各个区域的规划，比如街上有街霸拉你去一个楼盘看，你去看了，楼盘不错，交通条件也比较好，但是如果你真正想安心的买这套房，还是要看楼盘所在区域的规划，因为我们毕竟是深圳人，我们买临深的房子会跟深圳的房子做对比，如果买深圳的房子，十年可能翻十倍，但是你买临深的房子，十年只翻两倍，并且还卖不出去，这可能就跟规划有关系。
临深区域住房的流动性总有一天会起来的，虽然说目前还没有到这个条件，但是如果是规划好的区域，流动性能很快得到体现，比如惠阳，惠阳是一个老城区，它的二手房能挂出去，可以租，也有人买，但是大亚湾在这一点上就差很多。
如果深圳市民真的要去临深买房，保利地产余英副总有句话“可以大胆去买，但是一定要有所选择”，选择是非常重要的，临深很多楼盘跟深圳不一样，深圳的楼盘买了放在手上持有，升值潜力比较大，而且随时可以卖得出去，但是东莞、惠州毕竟还有一些不成熟的地方，包括里面会有一些黑幕甚至带有欺诈，选这些房子的时候还是要多方面了解，不能看着别人下订你就去下订。
五、置业临深怎么选？ 1、交通通达性要高
交通通达性是最重要的，如果我们去临深置业，交通距离能控制在一个小时左右，我认为是可以接受的。
2、跟着轨道走
轨道目前都还没有，目前唯一能在轨道线上享有优势的应该就是惠阳的星河丹堤，因为星河丹堤这个楼盘距离惠州南站非常近，走路基本上可以到，这是一条高铁线，这没有任何广告目的，只是案例。
为什么要跟着轨道走？
深圳的地铁跟东莞、惠州的地铁在很多线路上都会有接驳，这个规划我们一定要清楚，你未来如果在这些线路的点上，或者是很重要的站点旁物业，我认为是可以大胆出手。
3、资源条件要好
要看资源条件，很多人在深圳买不起房而去到临深，有可能是被迫式外出，但是我认为临深有很多非常好的楼盘，它的资源环境非常好，深圳香蜜湖、华侨城这样的物业都已经是顶级豪宅了，但在那边都有非常便宜的价格。
六、深莞惠直辖可能吗？
深圳到底能不能直辖的，能不能把惠州、东莞并进来，这并不是最重要的。
现在广东在打造深莞惠“3+2”都市圈，这已经向市场传达了一个非常重要的信号，深圳目前的发展很多方面是难以为继的，必须向周边去要一些东西，当然具体要什么东西肯定是不能直接把土地资源要过来，但是这里面蕴含的几地之间融合的关系肯定会越来越密切。
关于能不能成立直辖，作为民间人士没有办法去判断，因为必须要考虑到香港的因素、省政府的因素，所以深圳到底会不会直辖暂时是没有结论的。
临深不适合短炒 可选择优质物业投资
临深片区不适合短炒，不适合做投机，但是并不代表不适合投资，因为投资我认为现在已经是非常好的机会了，每个人的投资目的都不一样，包括有居住，包括有接老人来赡养，包括闲余资金的保值增值，如果站在这个角度来讲，选择优质物业完全没有问题。
深晚一兵：资深媒体人，16年房地产市场研究和营销经历，深圳市深晚一兵文化传播有限公司董事长，深圳房地产专家顾问委员会核心成员，珠三角市民置业意见领袖。
擅长片区价值挖掘和楼盘主题提炼，对政策走向和市场发展趋势具有敏锐的感觉和前瞻判断。
—The End—
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发表于 2016-7-4 08:27:26
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