【数据分析】未来，深圳必定向东走

1、失败比成功更重要

失败比成功更重要这句话是马云说的，马云在杭州创办了一个大学，叫湖畔大学，他招学员来的时候是一个标准，就是你愿不愿意把失败的案例拿出来分享，他不是让你来吹牛皮的，你只要来讲你是怎么失败的，我们找到失败的规律，然后寻找成功的道路。成功大部分都是包装出来的，不可靠，只有失败才是真切的。

失败的案例对于丰富我的经验真的非常重要，我也学习了很多，但也失败了一点，我第一次买房的时候没有利用杠杆，一次性付款，这是我人生中的一个“污点”。

2、勤奋比学历更重要

勤奋比学历更重要，我碰到有些想买房投资的人，一听他说完话我就不想跟他说什么了，他说“邓老师，前海XX楼盘在哪个位置？”你去导航嘛。然后又问我这个楼盘的价格是多少，等等，问一些非常幼稚的问题，我认为如果这些问题你都没有搞清楚，跟我探讨这个问题没有任何意义，你如果连这点时间都不愿意花，赚百万、千万怎么可能呢？你买10万元股票还天天盯着看，还去看看股评是怎么说的，但是你买一套几百万的房子，连这些基本信息都一无所知，基本上找专家、找业内人士交流也没有任何意义。

所以勤奋很重要，不管学什么专业，其实这些都不是你用来说自己没有买到房、没赚到钱的借口，只是你不够勤奋。

3、过去比未来更重要 很多时候我们以为未来是不可知的，实际上在过去发生的事情中，很多未来的事情已经显现出来了，我特别欣赏《圣经》里的一句话“日光之下并无新事”，就是这个世界上发生的事情以前都发生过，所有事情你在过去都能找到一些印记。 对过去的事情要多研究，而少对未来的事情多关注，比如某某经济学家讲前海未来要涨到80万，这个有意义吗？他讲这个话有时间点吗？没有，可能未来一百年都不知道，所以我们要揣测过去，找到规律，用这些规律去投资，远比听某些人海阔天空胡说八道的讲一通更有价值。

从规划数据 看深圳未来交易
     
谈一下深圳目前规划方面的数据，从中看看深圳的未来。

1、经济：2020年深圳达到2.6万亿

去年深圳是1.75万亿，在大陆地区排第四位，如果跟香港比的话，略有差距，差几百亿，今年肯定要超过香港。

2020年深圳达到2.6万亿，大家可能说能不能达到？很多人是怀疑一切的，怀疑一切的人是买不了房子的，因为他没有信心。深圳如果从1.75万亿到2.6万亿，每年的增长速度是8.5%，这个速度我想市政府定下来是比较科学的，你看深圳过去的发展，基本上是8.5%以上，除了2009年有点影响之外，其他年份都是高于这个数据，所以我觉得2.6万亿实现的可能性非常大。

2.6万亿是什么概念呢？如果按照目前的规划和香港的发展速度来看，到2020年，深圳相当于1.4个香港的经济总量，我们不但超过香港，还比它多40%，你可以想一下，深圳的经济总量还在不断增长，这个过程中创造无数多的机会。

也有人说8.5%跟以前的增长速度相比是差很远的，深圳过去平均的增长速度，在80年代是30%、40%，90年代是20%多，2000年以后才降到10%左右，但这是正常的，深圳最早的时候才2亿的经济总量，现在1.75万亿，经济总量这么大的情况下，想快速增长是不太现实的，美国那么有活力的经济体，每年增长也就是2%、3%的速度，但这2%、3%的增长，经济总量大了之后，算出来的绝对量是很大的，比如深圳一年增长10%的话，就是1750亿，有多少人会因此获得财富？所以你要想到总量大对财富的影响。

2、人口：2030年深圳不可能达到3千万

最近说2030年深圳人口要达到3000万，这个数据有很多不可靠的成分，如果深圳真的到3000万人口的话，深圳肯定会死掉，会成为墨西哥那样的城市，贫民窟到处都是。

其实会不会到这个数据？不会，深圳现在人口说是2000万，其实是错误的说法，我看到一个叫胡文的同志写的一篇文章里把流动人口和常住人口加在一起，流动人口1400多万，加上常住人口400多万，还有一些没统计出来的，其实这是错误的，因为1400万里面包括了常住人口，目前深圳1600万到1700万比较靠谱，根据移动大数据、天威等等数据统计出来，大概深圳人口是1400万到1600万之间波动，有时多有时少，过去五年都是在波动，没有大幅增长。

我问他未来有没有增长的可能，说也没有可能，深圳产业升级、房价上涨等等因素导致深圳的人口是比较稳定的，或者说有所上涨，但绝对不可能出现翻番，从1500万到3000万是翻一倍。

深圳规划2030年是1480万人口，现在是1200万不到，但这个数据也非常不可靠，因为常住人口就是一个魔术，我想说是多少就是多少，住了半年的人就算常住，但是人口统计根本做不到，只有人口普查时才能做得到这些人到底住了多久，我们用四普、五普、六普数据做对照时才发现这个数据根本不靠谱，深圳人口肯定超不到两千万，这一点我很有信心，我硕士就是学人口学的。

虽然人口会增长，但不会剧烈增长，这里还有两个概念没有讲清楚，人口有两个概念，一是白天人口，一是夜间人口，因为将来你买大亚湾的房子，你夜间就住在大亚湾，如果把惠阳、大亚湾加上的话，深圳人口三千万是有可能，但这些人不属于常住人口，常住人口以居住地点为标准。 所以不要人云亦云，深圳这个城市虽然年轻，但是我们不能幼稚，不能没有判断力，很多人的说法都是缺乏逻辑性，缺乏依据的。

3、住房：供应还会继续紧张

政府根据我们过去的历史推算，未来“十三五”期间深圳每年大概需要11万套新房，但是目前能供给的大概是多少呢？每年是5万套，基本上是靠旧改，另外6万套从哪里出来？政府现在也不羞答答了，直接指出靠周边区域，到惠州、东莞、中山，甚至政府自己都想办法了，比如政府说有可能去到惠阳大亚湾买已经盖好的商品房作为安居房，这是一个重要的突破。

这种情况下来说，住房供应紧张的局面肯定是短期没办法解决的，政府都已经说得很清楚了，政府已经告诉你“我没办法了”，这是破天荒第一次说这个事情，以前深圳从来不提这个事情，包括我们五年前就提过，坪山不是有建保障房的任务吗？但是根本没有地建，为什么当时不许可买大亚湾的房子呢？

因为深圳市保障房的任务只有深圳市内才算，如果跨界的话就不算你完成任务，政府为了完成政治任务，只有拼命盖，但是盖了一半，现在中央政府已经不太提保障房的任务了，现在是去库存的问题，所以深圳政府考虑去大亚湾买回来作安居房，真的不能大家都去炒房。

我们也算是中产阶级，中产有两套房是比较正常的，这是社会发展进步的标志，拥有自己的住房是政府努力做的事情，让更多人买得起房、住得起房是政府的义务，希望大家能够买到自己想要买的房，如果你要投资炒房，能赚到钱也很好，我也不眼红。