干货 ▎买房千万别忘记问这件事！多位业主因此吃尽苦头

买车容易停车难，这是许多车主都会遇到的难题，特别是在小区停车位有“变数”的情况下。去年9月，媒体披露金山龙庭一土豪业主豪掷千万元买下百余个车位而只售不租，引发关注。

南部新城一小区被业主投诉，租不到车位的业主只能将车辆停在小区路边，结果很快吃到交警罚单。原来，小区前的断头路被开发商划为停车位，已经停车停了三四年时间。现在房子快卖完，开始卖车库，路边就不让停车了。

业主买房时有没有深入了解小区停车位？调查发现，对此“马虎”者竟有四成。

调查，有些房子开售了车位都还没规划

四成业主买心时没去了解车位规划  
   
看房你会注重了解房子哪些方面？交通、商场、学校、户型、电梯配比等都成为常见答案。日前，记者通过电话、微信等方式找到了65位最近两年买房的业主，他们房子分布在江北、东平、金山湖、南部新城、仲恺高新区等区域。

调查显示，相当一部分业主买房时对停车位一知半解，他们普遍只知道小区停车位包月价钱，至于小区总体停车位数量、分布、权属等，其中有27位表示“不清楚”，比例超四成。

甚至很多有车一族，对小区停车位的了解也不够。

去年8月在金山湖片区买了一套110平方米3房的符先生说，当时买房时只关心房子开盘价格多少，看房时主要了解周边配套和户型，掂量着房间是否够大。因此只是简单向销售员咨询一下车位配比情况，“对方说车位配比为1：1.3，当时也没有细想，因为没有买车位的打算。”多位受访者告诉记者，买房时即使想了解停车位，也只能听销售员大体描述，连具体的资料都看不到。

据了解，本地在建项目住宅和停车位一般分开销售，地下停车位属后期工程，置业者一般难以进行实地了解，很多时候住宅已拿到了预售许可证，但地下停车场可能还在赶工，甚至还没规划好。



问题，免费停车位一夜“消失”

小区车位只售不租风波，惠州早在几年前就引发争议。相对于在售与租之间的选择，更令一些小区业主感到措手不及的是，原来属于小区的“免费停车位”一夜消失，原来的停车位成为了道路。

走访发现，一些楼盘在推广、销售阶段为了方便客户停车，在小区周边道路上设置免费停车位。随着销售接近尾声，或所在区域发展成熟，原先的“小区内部通道”成为公共道路，免费停车格子也消失了。除了南部新城被业主投诉外，东江新城、仲恺高新区等地也有类似案例。

一些原先的免费停车位虽然没有消失，但性质“变更”也让业主“很受伤”。住在仲恺的龙泰明至今仍对小区免费停车位被“霸占”一事感到不满。他表示，2010年他买了仲恺一大型楼盘，当时考虑到小区门口地带比较宽敞，开发商也划了很多停车位，以后停车方便。

谁知随着楼盘销售进入尾声，门口两边商业也相继投入使用，停车位逐渐被商家霸占了，售楼中心前面的停车位也不再允许业主免费停车。他认为开发商在卖楼阶段划出很多免费停车位，后来又变相“收回”或授权个别商家使用，且不说这是否侵犯了小区公共配套设施，但明显有误导消费者的嫌疑。

提醒，车位配比权属影响后期使用

小区停车位，究竟谁说了算？

     
全国各地小区不时爆发“小区停车位之争”，开发商、物业和业主在小区停车位租售、权属方面各有理由和依据，在一定程度上暴露出这方面管理机制的不完善。

2015年12月23日，我市出台《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》通知，进一步明确了车位、车库应当首先满足业主需要，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。但是具体到一个项目要多少停车位租、多少停车位售，比例如何确定等，并没有明确。

专业人士建议，停车位作为小区一项重要配套，置业者在买房时应当对之进行详细了解。小区的车位配比、管理方式、使用情况等，都应当详细了解。若对其中某些问题不放心，可以在买房时与开发商签署相关协议，作为后期维权依据。

支招，买车位要认“身份”

据悉，各小区成本、定位不同，价格差异也较大，但单个车位价格多位于6-11万元。是不是什么车位都能买？不，要先了解车位“身份”。

第一类产权车位

小区地下产权车位是在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可办理所有权证书的车位。《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位建造单位或车位购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。

第二类人防车位小区的地下人防车位，属建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。《物权法》规定，国防资产属国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。从上述规定可看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

第三类小区地上车位

这类停车位建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。《物权法》规定：“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”

因此，建筑区划内规划建设的车位属开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位外新增的车位，且占用公共土地，则属小区业主共有。不管什么样的停车位，业主在购买时应像买住宅那样，看看对方是否有出售资格。

（整合自：东江时报）