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有一大拨人，奔波在看房的路上，寻找财富。 其中，看房的人中，又有相当一部分奔赴在去惠州、东莞和中山的路上。 想必，在路途上，他们是纠结的。
去临深片区买房！
他们或者是刚需，因为深圳的房子已经买不起，唯一现实的选择是老家或者临深片区。他们或者是首改，因为在深圳没有办法改善居住条件，而只能寄希望于临深片区。
他们或者是手头有了一些闲钱，感到“通胀猛于虎”，想投资楼市，不说增值，至少保值吧。人人都说深圳好，人人都知道深圳好，投资有保障，可是资金不够呀，也只有临深的房子在自己的资金能力范围内。 被挤到临深片区
如果要说他们共同的特点，那就是“被动”——被挤到了临深。而目前的形势，更是让他们感觉到决策的困难。
一方面，2015年3.30开始启动的暴涨模式似乎已经结束，3.25行政后不管是深圳市区还是临深片区成交量都“腰斩”。部分临深楼盘，为了出货也进行了价格下调。临深房价会不会只是猪遇到了风口？风一停就会从飞行变为下坠？2007年已经发生过类似的情况。
另外一方面，深圳的房价还是坚挺。熬过两个月后，地王频出，二手房成交量开始企稳回升，一手房一直成交很旺。是否深圳市场又开始走出低迷？如果真是这样，房价可能还会上涨，机会又将错过。
怎么办？遇事要冷静，父母出门的交代！细细地考虑，今天的临深是否如同过去的临深？如果是，那就很可能重蹈覆辙。如果不是，那可能是机遇。
临深片区：加快加大加强
有业内人士留言道：临深片区纵然爆发，二手依然没人没手。悲观之意，不言而喻。我却是乐观主义，因为看到临深片区与过去有着三大不同点：
深莞惠一体化加快，地铁接驳进入实质性阶段。我一直认为，轨道交通是临深片区发展的必要条件。仅仅依靠路面交通，是无法支撑临深发展的。 今年，深惠连接地铁14号线进入到实质阶段，这是一个重要信号。更重要的是，这仅仅是深圳东进战略的一个起点而已。未来，将有1.6万亿的投资向深圳的东部区域集中。与深莞惠对接的投资，将大大加速。
深圳房价暴涨，与临深片区的价差进一步加大，刚需溢出加速且不可逆转。尽管临深片区房价也大涨，但即便同等幅度上涨，与深圳房价的绝对值差距拉大。我们来算个帐。假如深圳单价2万，临深片区8千，一套100平米房子总价分别是200万元和80万元，差120万元。各涨一倍，就分别是400万元和160万元，差240万元。购房者看单价，但最终看总价！
临深片区公配和私配加强。无论是临深片区有关政府部门的配套建设，还是开发商在小区内部的配套建设，都加强了。经过过去十年的摸索，大家都知道，想短平快是不太可能了，还是老老实实地做好基础工作吧。
临深片区发生质变
我们必须有一个清晰的研判：在内外环境的推动下，临深片区正在发生质变。
我们把临深片区的发展划分为三个阶段。 第一阶段有量无价，一窝蜂盖楼（地价低呀，盖起来再说），一窝蜂购买（便宜呀，买了这白菜再说）。
第二阶段无价无市，浪潮褪去，才发现无人接盘，没有二手房市场呀，投资失败，于是市场转冷。
第三阶段有价有市，各项条件的改善，临深片区可居住性大大提高，变为深圳第二个＂关外＂。
目前，临深片区正迈向第三阶段，这是机会。
去哪儿投资？
那么，最值得投资的临深片区在哪里？就两个字：零深——与深圳能零距离、零差距对接的区域。地理空间上的零距离，规划上的零距离（轨道交通接驳），产品品质上的零差距，服务水平上的零差距。
凤岗，之所以能房价逼近三万元，就是典型案例。与深圳能最快实现零距离的，除了凤岗，就是大亚湾西区。 如果不是＂大亚湾人民欢迎＂提醒，你根本不知道自己身在何处（坪山？大亚湾？重要乎？）。 如何选择？
在零深区域，如何选择最具保值增值的楼盘？考量标准就一个：入住率。
有业内人士留言道：临深片区纵然爆发，二手依然没人没手。悲观之意，不言而喻。区位、规划、配套、品质、价格、～，最终融汇在一起的结果就是三个字——可居住。
有人住，才能带动商业发展，才能带动配套建设，才能形成小区发展的良性循环。可居住，才能吸引刚需和首改家庭持续购买，二手房才能有人愿意买进，房子才能保值增值。以前，临深片区无法升值的根本原因就是无人入住。
在临深片区，具有轨道交通优势的区域将成为入住率最高的区域。具备优质的商业、教育、医疗、休闲配套的区域将成为入住率最高的区域。具备优质建筑品质和管理水平的楼盘将成为入住率最高的楼盘。 作者简介
邓志旺
深圳职业技术学院房地产研究所所长，复旦大学房地产经济博士，深圳市经济学会副会长，深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员。
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发表于 2016-6-24 08:13:30
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