干货分享 ▎没拿到房产证，房子如何进行交易？

A：“我买的期房，还没有交房，正在还贷款，可不可以卖呢？”

B：当然可以！哪些房子没有房产证呢？

一、刚交了首付款，还没有办按揭

   
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。

买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。

二、正在还房贷，还没有交房

方式一：直接更名

流程：
1.卖方将银行的贷款还清；
2.卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
3.开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
4.注销完成后由买房和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。

注意事项：
1.房子必须还清银行贷款
2.更名必须取得开发商的同意
3.买方不能再按揭了，必须全款购买

这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

方式二：双方约定等房产证下来再过户

这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。包括：



个人所得税：总房款的1%

契税：90平米以下的为总房款的1%；90-144平米的为总房款的1.5%；144平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）

【契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买房办理新房产证时缴纳】

营业税：5.55%

第二种方式的有点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。

PS：哪些房子没有产权证

1、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房
2、未经理想标准或私自变更立项的楼盘
3、未取得规划审批的楼盘
4、私自变更规划的楼盘
5、私自改变土地用途的楼盘
6、土地产权存在纠纷
7、没有销售许可证又无产权证的房屋
8、未经验收或验收不合格的房屋
9、土地或房屋未解除抵押的
10、开发商未交纳相关税费的
11、土地，房屋被有关部门司法查封

（大亚湾在线整合自：惠州买房帮、法制网）

A周JQ：小编，有些交易是不允许的，比如有禁止转按揭，更名须一次性付款；主意不错！但还是遵纪守法，希望大家都要做好岗位职责，不能越界