天天都在喊东进，你真的了解龙岗吗？

结合深圳历史发展，也来聊聊龙岗的未来
目前东进战略炒的风风火火，我觉得有必要分析下深圳30年的发展规划。
注意几个分析要点，经济发展的支柱，公务员的小区，道路与交通工具的发展，高层建筑，豪宅别墅，炒房客等。

                        一、85-95，罗湖年代               
罗湖的发展依靠口岸进出口贸易，口岸主要是两个，罗湖和文锦渡，至于沙头角中英街，不要去考虑，太小，最早深圳人的活动范围大概就是深南路，春风路，向西村，和平路，建设路，人民南，东门这一带，东湖水库和上海宾馆就是很遥远的地方，为什么，因为路就修了那么多，大家都是骑自行车，你骑一小时能到哪里？住太远不现实，那时候最早的公务员小区就是东乐花园，1路公交车起点站也在东湖，最高端的酒店就是迎宾馆和东湖宾馆了，第一个别墅小区是怡景花园，第一个高层建筑是国贸大厦，正因如此，罗湖现在瓶颈就是大量的没有地库的多层建筑，两或四车道的道路，严重限制了罗湖的发展，也限制了房价的上升。

                        二、95-05，福田年代               
其实福田的发展其实主要依靠深南大道，滨河路的向西修通，以及皇岗口岸的带动，也是因为罗湖没有地皮，只能向西，为什么不向东，因为梧桐山挡住了发展，向西是必然的，96年地王大厦的建成达到了罗湖巅峰，而90年代台式电脑的发展，造就了华强北，赛格大厦的建成宣告了福田的崛起，绝大多数的走私电脑配件都是从皇岗口岸进来，再从华强北发货到全国，同时港商台商投资电子元器件厂和服饰皮革箱包厂的大量建设，让深圳成为商业奇迹和创新之源，那个年代，莲花村和梅林一村是公务员小区，都从罗湖的旧小区都换到福田去了。

                        三、05-15，南山年代               
滨海大道的贯通宣告南山时代的来临，随着华侨城集团投资的世界之窗，民俗文化村，欢乐谷的建成，深圳成为全国人民的旅游目的地，这一期间，大量香港炒房客开始投资福田皇岗—南山后海一线的房子，尤其07年深圳湾口岸的贯通，南山正式成为新贵，同时，位于深大旁边的南山科技园大量的网络、软件、手机制造公司开始盈利，经济发展已经从以往的单纯进出口和元器件制造转为深圳南山科技创造，而05年后，国产汽车大量上市，路途遥远不再是问题，而股市的发展也造就了一大批网络新贵，炒房资金甚至比原来的香港客还要多。

                        四、15-25，是哪里呢？               
让我们客观分析下以下几个问题

1、最有钱的阶层一般都在哪里上班？

罗湖最早是外贸商和批发商在东门上班，福田是做电脑配件在华强北上班，南山是科技人才在科技园上班，再看当前的规划定位，罗湖号称要打造成国际消费中心，主要靠珠宝和批发商贸，福田不玩电脑和手机了，主要靠金融和总部经济，南山依然是科技创新，然后有个前海新区，号称要打造新的金融中心、码头物流辐射珠三角，新规划的路是与中山接通的大桥。

那么龙岗和坪山呢？龙岗最早依靠的是大量三来一补的加贸企业，也就是大量为福田罗湖商业进行配套生产的工厂，2000年时有大概6000多家，现在基本全跑路了，剩不到1000家，现在传连华为都要搬家，那么最新的龙岗规划定位是教育、体育、文化产业、再加上产业孵化园和科技创新，前面的教育文化体育没问题，毕竟有大学城、大运场馆和大芬村，至于后面两个，能不能竞争过南山？要打个问号，至少，我短期看不出龙岗有诞生新贵的潜力。

2、路往哪里修？

快速道路一直是龙岗的瓶颈，根据建设水官高速的华昱公司当年与政府的协议，收费30年，期间不得在水官南北平行侧10公里范围内修建同等级高速公路，这是最大的问题，当然我相信这个问题最终会解决，收购水官高速是必然的，但是建设和新的道路，貌似除了从清林径那里过去的外环高速外，并没有规划新的一条进关的高速，哪怕是在最新的东进战略里也没有，我坚信，等水官免费后，会堵得一塌糊涂。

3、人到底要去哪里住？

我现在住龙岗，那么从龙岗开车经丹平去文锦渡，1-1.5小时，丹平隧道每天至少堵半小时以上，好，我去市民中心，也是1-1.5小时，南坪、梅林全堵，多花5块钱从清平进关，对不起，出收费站就开始堵，还是1-1.5小时，那我去科技园和前海，走机荷，还是1-1.5小时

哥真的伤不起，现在已经换到龙岗上班，我无法忍受每天耗2-3小时在路上，每个月要4箱油就是1200，过路费800以上，2000块交通成本加上太长的驾车时间，就是很多人不愿住龙岗的根本原因。

然而你真的住的起福田南山？我认为，90后如果想买房，只能在龙岗坪山西乡光明这些地方，但是我觉得90后可能更喜欢租房，因为消费观和7080后完全不同，月光族太多了。

我认为，未来会有更多像我这样住不起豪宅区，又无法忍受关内交通、噪音以及恶劣的居住环境，宁可住关外并且换工作到关外也不住关内的人。

4、龙岗的优势在哪里？

第一是有地皮，当然中心城这一片只剩大运那边还有地，当然可能也已经卖出去了，但是依然要按照规划开发。

第二是关内房价确实太离谱，如果你自己没房子无法置换必须首次购买，我感觉几乎是不可能，哪怕你年薪几十万，不把双方父母家底掏空绝对买不起，除非你住个七八十平就满足，所以，关内的高房价必定会把很多人逼到关外。

5、大学城才是龙岗的未来

规划到底把龙岗定位成什么，产业孵化、科技创新、低碳经济？我觉得这些看不清楚，真正靠谱的是等那个大学城建成！龙岗区要重生发展，必须有大量的新毕业生就近工作，看看当年南山科技园里有多少深大毕业后在那里搞创业的，然后就是写字楼的建成，目前中心城有多少写字楼？太少了太少了，如果把龙岗定位成就是居家过日子的而不是一个上班的地方，是永远发展不起来的。10年吧，相信10年后，大学城建成，一批批的学生毕业后就在附近工作生活，实现一个个新的创新，无论是文化还是科技，产业才能发展，定位才能真正清晰，同时龙岗区如果以优惠政策把那些大企业重新吸引回来，才能真正把工作气氛搞旺，证明龙岗也是适合白领上班而不是就回家睡个觉。

6、最后谈下我对于龙岗的房的几个观点

其实龙岗有很多房的赠送面积大的离谱，一般是08-13年建的，往往赠送30平以上，你不真正去踩盘就不会清楚，公园大地送了2层入户花园，改成房间就是60多平，君悦龙庭送了也差不多60平，还有好多也都是送30平以上，80多的面积实际有120了，实际算下来应该要把龙岗房子单价打个8折，但双拼居多，也就是要两本证，限制就比较大，我没去宝安看过盘，不知道那边面积赠送是如何。

龙岗中心城已经没地了，现在在往北通道北面发展，而长远来看，水官两侧未来必定是密密麻麻的房子。

龙岗中心城未来还是看好大运新城那边，关键看大学城的建设速度，一天没建成招生，规划中的写字楼就难以兴旺，但是长远看是看好的，不过中心城其他地方也不怕，毕竟中心城真的很小很小，开车怎么绕15分钟也都能到。

不要担心学校问题，我孩子现在在龙岗上小学，我觉得龙岗教育水平甚至比市内要高，为什么说这句话，因为这里小学的作业居然比关内学校要多。

小孩教育培训机构方面，我发现龙岗的各类培训班真的不比关内少，而且水平也还不错，至少我孩子目前的跆拳道馆水平比以前的道馆无论从课室环境还是老师水平都要高很多，此外，书法和足球也是，其他的没上，不好比较。

龙岗对我来说，最大的好处是停车随便停，车位到处都是，而且空间比关内大多了，大部分停车场也不要钱，其次是公园的人比关内少太多太多了，莲花山笔架山东湖公园里的人群是我的噩梦，第三是早晚高峰的拥堵和关内比不值一提，以前我住罗湖，开车去福田上班，早上是50分钟，晚上是70分钟，真不如坐地铁，但是地铁那个连上车就困难的拥挤更是我无法忍受的。


你不了解的龙岗，我来告诉你。

所以，感慨下，龙岗真好！


（来源：虎林子）

哎呀！这高谈阔论的！