2015年，是大亚湾房地产的丰收之年。自330新政始，公积金新政、连续的降准降息、降首付、全面放开二胎等楼市利好接踵而来。加之湾区各项配套设施的不断完善，以及深圳高涨房价形成的溢出效应，大亚湾区房地产市场热流涌动，临深片区获益最丰，交易持续火爆。从客户情况来看，自住客占据绝对市场份额，三级渠道仍是主导，自来客和纯投资客比例上升。 统观全年市场成交情况，量价齐涨，屡创新高，总销售套数高居全市榜首，12月份成交均价更是领跑全市房价，大亚湾已然成为全市市场的领军羊。
一、全年市场概述
从阶段表现来看，上半年，1-3月市场表现平淡，观望情绪浓厚；自330新政实施后，湾区市场活力得到激发，因而4月楼市成交出现小阳春，到传统的红五月和红六月，市场预期逐渐向好，购房者入市积极，全面复苏模式火热开启。 下半年，湾区市场不断升温，7-8月市场成交火爆，各项数据增长明显；在央行双降政策的助推下，“金九银十”期间，市场成交实现同比成倍增长，均价稳步攀升；11月楼市进一步发力，各项成交均实现环比增长，全年丰收在望；进入12月，市场热度延续，均价更是创下湾区历史新高。
统观全年，大亚湾区房地产市场先抑后扬，逐渐走向复苏。全年市场成交量一路飙升，各项成交数据创下湾区史上新高，实现完美收官。
二．2015年市场交易情况
1、量价齐升，各项交易数据远超往年同期
根据区房管局网签数据显示，2015年大亚湾区房地产市场交易火爆，各项数据均居历史高位，其中商品房销售总套数为42094套，同比增长71.36％；销售总金额为230.66亿元，同比增长98.45％；销售总面积为372.59万平米，同比增长81.05％；销售均价从各分区来看，大亚湾西区受深圳扩容利好信息影响，多个楼盘价格破万，价格领涨片区。
【网签数据情况】 【来自大亚湾区房产管理局网签数据】
【交易数据对比图表】
交易金额图表
交易面积图表
交易宗数图表
2、全年均价节节攀升，涨幅明显
根据区房管局网签数据显示，2015年全年商品房销售均价呈上扬趋势，最低均价与最高均价之间涨幅为22.6％。12月均价6952.19元/平米更是创下历史新高。从同期情况对比来看，以9月为分水岭，2015年呈上扬趋势，2014年呈下挫趋势。
3、二手房市场实现成倍增长，市场体系日趋成熟
根据区房管局数据显示，2015年大亚湾区二手房市场升温明显，全年实现成倍增长。其中销售总套数为1775套，同比增长92.3％；销售总金额为9.09亿元，同比增长130.7％；销售总面积为27.64万平米，同比增长67.4％，湾区房地产市场体系日趋成熟。【来自大亚湾区房产管理局数据】 三．2015年大亚湾房地产项目报建和市场存量情况
1、新报建数据同比下降明显，市场出现供不应求局面
2015年我区房地产施工报建项目共21个，面积为215.73万平米，同比下降39％，下降幅度明显。由于2015年整体成交量高涨，而商品房供应量有限，导致市场出现供不应求局面。【来自大亚湾区住建局数据】
2、市场存量较低，去化周期约为8个月
根据区房管局数据显示，截止到2015年底，市场商品房库存量为320万平米，其中商品住房库存量为261.95万平米。若按照今年下半年平均39.34万平米/月的去化速度，去化周期约为8个月，市场库存较低，仍存在较大的价格上涨压力。
【来自大亚湾区房管局数据】
四、大亚湾与惠州各县（区）商品房交易情况对比
【根据全市网签数据】
大亚湾区房地产市场异军突起，成为全市市场领头羊
根据全市网签数据，2015年大亚湾区商品房销售总套数42094套和销售总面积372.59万平米，居全市首位，其中6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月连续7个月蝉联全市榜首；销售总金额为230.66亿元，占据全市总金额784亿元⅓份额；全年销售均价节节攀升，其中10月、11月和12月连续三个月赶超惠城区，居全市最高，成为全市市场领头羊。
五、2015年大亚湾区房地产市场特点分析
1、政策利好频现，成为湾区市场增长新动力
2015年自330新政实施后，迎来市场的全面回暖，这其中政策红利发挥了重要作用。随之而来的公积金新政、连续的降准降息、降首付等利好让市场进一步升温。 区域规划建设的逐步推进和完善，也给不断升温的房地产市场注入了更多的增长动力。深惠城轨惠州段预计“十三五”期间（2016年—2020年）动工建设、大亚湾儿童公园项目规划建设、 环大亚湾新区森林公园计划启动建设、 惠大高速正式通车.....特别是12月18日，集购物、休闲、餐饮等于一体的万达广场正式签约大亚湾，消息公布后，区内至少有12个楼盘因万达广场落户而大幅上调房价，涨幅普遍超过千元。
2、深惠一体化进程加快，临深片区楼市获益良多
2015年，深惠一体化持续推进，两地连接建设逐步实施，再加之受“深圳扩容”舆论和深圳购买力外溢影响，临深片区楼市一路高歌凯奏，成为湾区热度最高的区域。
3、深圳高涨房价的溢出效应助力区域市场持续升温
在利好政策刺激和供应放量的背景下，深圳房价创记录增长。数据显示，2015年深圳楼市均价保持扶摇直上的疯狂势头，从年初1月的全市一手住宅成交均价26691元/平米，到年尾12月的成交均价42476元/平米，上涨59％，唱响全国房地产市场绝对的重头戏。而地理位置接近、价格更实惠的大亚湾，已成为深圳市场的一部分，承接了深圳越来越庞大的外溢置业需求。
4、从“以价换量”到“量价齐升”
2015年上半年，大部分地产商采用以价换量的营销策略，以加速资金回笼和加快库存消化，因而去化速度明显提升，供求矛盾得到缓解。而到第三季度，区内在售项目开始不再延续“低价走量、低价去库存”的营销策略，转而对价格进行上调。自9月份开始，成交均价明显提升，西区个别精装楼盘售价首超万元大关，到12月份的6952.19元/平米，创下了湾区史上的新高。
5、房企强强携手合作，进一步激活市场活力
在当前市场进入深度调整期，全国房地产整体形势不明朗的情况下，大亚湾房企也在积极寻求与相关行业、产业的有机结合。同时今年来大亚湾房地产市场的火热势头和良好发展远景也吸引了大房企的目光，据悉，碧桂园集团同太东集团、中萃集团和宏业投资已分别签订战略框架协议，太东集团与星河集团也将合作开发项目。房企的强强联手势必将实现优势互补、互利共赢，也将提升湾区项目楼盘的整体开发水准，为大亚湾楼市创造更大价值。
6、自住客比例占据绝对市场份额，三级渠道仍是主导，自来客至少上升15％，纯投资客上升20％
协会委托世联行对惠湾区的大亚湾西区、澳头和南站新城三个较有代表性的区域在客户来源、置业目的和认知渠道等方面的最新情况进行了调查分析。
（1）置业目的分析
【西区】纯自住比例为50％，投资兼自住比例为30％，纯投资比例为20％。下半年西区整体房价快速上涨，吸引部分投资客户投资，出现一客购多房的现象。
（西区）
【澳头】纯自住比例为60％，投资兼自住比例为30％，纯投资比例为10％。受深圳高房价影响，近期新增部分自住型客户。 【南站新城】纯自住比例为72％，投资兼自住比例为22％，纯投资比例为6％。
（澳头） （南站新城） 综上所述，当前自住客户占据市场绝对份额，投资客户比例相较2014年上涨20％，表明越来越多的客户对区域整体价值表示认同，升值预期加大。
（2）客户认知渠道分析
当前湾区市场主要成交渠道还是以三级渠道为主，其中以传统价值营销的品牌大盘三级渠道成交比例为30%，其他渠道小盘三级渠道成交比例大约在80%左右，另外为老带新等客户渠道。 随着深圳高房价的挤压，湾区房地产市场持续火热，自来客户比例整体上升至少15％以上。
【2016年大亚湾区房地产市场展望】
一、政策环境或更为宽松，市场有望得到稳步发展
2015年12月14日中共中央政治局会议明确房地产要全力去库存，加快农民工市民化，扩大有效需求，稳定房地产市场。2016年房地产行业仍旧会被作为拉动经济增长的重要工具，更多强力刺激政策都有可能出台。在全国这样的大背景下，湾区市场辐射范围内的刚性需求、改善型需求将被激励释放，楼市的发展远景被广泛看好。
二、湾区市场的深圳属性将得到进一步加强
2015年深圳房价上涨明显，2016年政策对一线房地产市场的调控依然收紧，供需矛盾依旧突出。协会认为，随着深惠一体化实质性的融合进一步加强、大亚湾各项配套设施的不断完善，区域楼市的深圳属性将会进一步加强，市场有望持续向好。
三、供应量有望增加，供不应求局面或缓解
2015年，大亚湾区房地产市场表现强势，成交量稳步攀升，房企信心得到加强。2016年，伴随着市场的火热态势，将逐步迎来项目新建、动工的高峰。根据区住建局数据，2015年湾区房地产项目方案批复总面积480万平米。协会预测，2016年将有不少新楼盘入市，届时市场供应量将达到一个小高峰，当前供不应求的局面有望得到缓解。
四、万达进驻带动区域商业氛围提升，教育配套压力显现
近几年来，大亚湾政府在民生配套和市政基础设施方面投入了大量时间、精力和财力，也取得了显著成效。特别是2015年12月万达广场的进驻，更是带动了区域整体商业氛围的提升。但伴随着市场火热带来的庞大交易量和自住客比例的持续高位，未来自住客对教育配套方面的需求将越来越迫切，或将在一定时期内给城市配套建设带来挑战和倒逼压力。
五、高附加值自住产品更能迎合市场需求，改善型、多房需求或增加，临深片区火热势头进一步漫延
从近年来区域购房人群结构发展情况来看，自住客的比例持续高位，已然占据绝对市场份额，因此高附加值的自住产品将越来越受到市场青睐。同时自2016年1月1日起，全面二胎政策的正式实施，也将对居住需求产生影响，未来对改善型产品、多房户型的需求将逐步增加。2015年因深圳高涨房价的溢出效应，临深片区销售火爆，预计2016年受影响的辐射圈将越来越广，以深圳为核心，继续向周边更远的片区漫延。
六、企业运营强者生存，深化改革迫在眉睫
2016年，房地产行业风起云涌，企业将迎来更多机遇和挑战，行业合作和整合势不可挡。为提升行业竞争力，将会有越来越多的房企围绕产品、营销、融资、管理等领域在各个方面进行创新和升级，各种行业合作、跨界合作也会越来越多。
七、互联网思维强势影响行业格局，大数据时代势不可挡
当前，电商发展一日千里，互联网对房地产行业的影响正在不断凸显。它除了强化房地产营销、服务、资源整合外，还将加速推动房地产的多元化和跨界发展。同时随着房企多元化转型战略逐步落地，房企越来越意识到大数据的重要性。通过分析大数据，可以从中发现客户的真实需求，继而精准营销，提供个性化服务，对自身产品进行改善，提供竞争力。
2015年大亚湾区房地产市场逆市而上，成功逆袭。2016年，面对市场发展的火热浪潮，一方面，企业仍需在提升产品品质的附加值上下功夫，加强销售管理、风险管控和可持续发展能力。另一方面，政府也应为企业营造更合理健康的开发环境，进一步加快和完善区内商业、教育、交通等公共配套设施的建设，促进区域整体和谐发展。
（来源：惠州大亚湾区房地产协会）
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发表于 2016-1-22 10:03:35
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