大亚湾卖地人以2亿元地价换房企13%股份 划算吗？

  　　4月28日下午，大亚湾西区樟树浦地段超13万平土地成交，被惠州市冠华城投资有限公司以20355.97万元拿下，地面价约1515.96元/平。据了解，惠州市冠华城投资有限公司无需支付超2亿元的成交金额，将与委托人共同成立项目开发土地，由冠华城全资建设，委托方占13%股权。
  　　
  　　此次成交地块总面积为134277.60平方米，共分为4宗地，土地用途为住宅、商业及教育用地，土地使用年限住宅部分至2084年4月13日、商业部分至2054年4月13日、教育用地部分至2064年4月13日。
  　　
  　　地块现状
  　　
  　　根据委托人说明：1. 地上附着物清理、宗地平整由竞得人负责。2.土地过户税费、交易服务费由竞得人承担。
  　　
  　　宗地概况：转让总面积为134277.6平方米。其中：
  　　
  　　宗地一：位于西区樟树浦地段，住宅、商业用地，面积47820平方米，土地使用年限住宅部分至2084年4月13日、商业部分至2054年4月13日。
  　　
  　　宗地一：位于西区樟树浦地段，住宅、商业用地，面积14731.6平方米，土地使用年限住宅部分至2084年4月13日、商业部分至2054年4月13日。
  　　
  　　宗地三：位于西区樟树浦地段，住宅、商业用地，面积24831平方米，土地使用年限住宅部分至2084年4月13日、商业部分至2054年4月13日。
  　　
  　　宗地四：位于西区樟树浦地段，住宅、商业、教育用地，面积46895平方米，土地使用年限住宅部分至2084年4月13日、商业部分至2054年4月13日、教育用地部分至2064年4月13日。
  　　
  　　该宗用地的规划设计条件如下：
  　　
  　　1.主要技术指标：
  　　
  　　宗地一：用地面积47820平方米，计算指标用地面积47820㎡，容积率≤3.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，停车位≥1.0个/100㎡计容建筑面积。
  　　
  　　宗地二：用地面积14731.6平方米，计算指标用地面积14731.6㎡，容积率≤3.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，停车位≥1.0个/100㎡计容建筑面积。
  　　
  　　宗地三：用地面积24831平方米，计算指标用地面积24831㎡，容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，停车位≥1.0个/100㎡计容建筑面积。
  　　
  　　宗地四：用地面积46895平方米，居住用地部分用地面积40587平方米，计算指标用地面积40587平方米，容积率≤3.0，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，停车位≥1.0个/100㎡计容建筑面积。幼儿园用地部分用地面积6308平方米，计算指标用地面积6308平方米，容积率≤1.0，建筑密度≤20%，绿地率≥40%，停车位方案中控制。
  　　
  　　委托方拟将该宗地对外合作开发商住项目，就合作相关事宜作以下说明：
  　　
  　　（一）、竞得人负责整个合作项目的开发资金及办理相关手续的费用，并以组织设计、开发、经营管理为条件与委托人合作。
  　　
  　　（二）、为了保证委托人的合法权益，竞得人在竞买成功后须与委托人共同成立项目公司开发土地，委托人以土地作价20355.97万元占13%股权，竞得人出资开发建设占87%股权。
  　　
  　　（三）、双方分成物业方式按委托方合法居民每人分配100平方米物业（含公摊面积，每套约100平方米的毛坯房）计算，委托方合法居民的人口总数为419人，另外嫁女按每人100平方米分配物业，外嫁女人数限50人内。
  　　
  　　（四）、挂牌竞买成功后5日内，竞得人在成交价款减去本宗地挂牌起始价后一次性支付给委托人,具体支付方式由委托人与竞得人另行协商。
  　　
  　　（五）、挂牌竞买成功后15日内，竞得人需与委托人签订合作开发协议，委托人将全力配合，逾期将视为自动放弃合作开发（如遇特殊情况日期可适当顺延）。
  　　
  　　（六）、竞得人须确保在委托人交付土地后立刻着手该合作项目的所有前期工作并取得所有合法证件（证件包括同意立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等），竞得人将《国有土地使用证》办至名下起三年内，须交付20000平方米物业给委托人，四年内须交付余下的物业给委托人。若竞得人未能按约定时间将委托人应得物业交付委托人，则须参考同区同类楼盘的市场价格结算现金给委托人，并保证最低单价不低于每平方米3000元，否则委托人有收回项目用地与他人合作的权利，由此造成的经济损失由竞得人承担。
  　　
  　　（七）、委托人应分物业按委托人要求的方案进行设计、分配，如在过程中碰到实际问题双方再行协商。
  　　
  　　（八）、委托人分得物业的实际总面积超过或不足时，则按当时的同区同类楼盘的市场价格结算后多退少补。
  　　
  　　（九）、竞得人应在土地交付后立刻进行项目开发，完成开发后通过相关部门验收，交付物业（毛坯房）给委托人，同时交付给委托人的物业不得欠有工程款及其它费用。
  　　
  　　（十）、该地块所有过户税费由竞得人负责。
  　　
  　　（十一）、竞得人须将委托方应得物业办理至委托方居民或指定受益人名下，委托方按办证总价款的3%向竞得人支付办证费用。
  　　
  　　（十二）、项目公司将委托人应分物业交付委托人使用后，委托人退出该项目公司，与竞得人合作结束。
  　　
  　　（十三）、由竞得人负责组建物管公司，委托方不参与管理。所有物业都须按统一标准缴交相关物业管理费、车位使用费、维修基金等费用，但委托方居民使用的物业在办好房产证之后减免三年管理费。
  　　
  　　（十四）、项目建设期间，委托人未分到应有物业前，该地块不得进行转让。
  　　
  　　（十五）、项目公司成立后所产生的一切债务与委托人无关。
  　　
  　　（十六）、竞得人竞得该宗地后须自行与委托人协调合作具体事宜，并与委托人签订合作协议后方可办理土地使用权转让手续。
  

来源：房天下