大亚湾新城探访：深圳东的“睡城”？！

这里是中国南部的一大“睡城”。　　这里被当地人称为“啥都不长，只长房子”的地方。白天，宽阔的大街上难见人影，两边是一片片崭新的住宅楼；夜幕降临，华灯无法初上，七成以上的空置率，让整个城市就像熟睡的婴儿。
　　这里是广东省惠州市大亚湾，一座占地20多
　　平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾，一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地——抑或是“炒”出来的“首选之地”。
　　大亚湾“空城”记
　　1月16日，《每日经济新闻》记者站在大亚湾经济开发区的中心街区，偶尔有几辆挂着粤B（深圳）牌照的车辆呼啸而过，留下身后阵阵尘土。宽阔的大街上难见一个人影，两边是一片片崭新的住宅楼。
　　“这还是周末，平时街上的行人更少。”街边的小商贩告诉记者。
　　大亚湾位于惠州东南部，1993年经国务院批准在这里成立了国家级经济技术开发区。相关资料称，开发区有中海油壳牌、和记黄埔、比亚迪等大公司入驻。除此之外，就是开发商们宣传单中的描述：大亚湾三面环山，一面靠海，有大片红树林，海景风光优美……特别是距深圳市区仅70多公里，只需1小时左右车程就可达到大亚湾。
　　在外地人看来，经过这么多年发展的大亚湾，应该会人流如织，非常热闹。然而眼前的景象却令记者惊诧不已：没有大型商场、医院和像样的学校，也没有出租车，只有开发区来往淡水镇的小型乡村公交车。
　　实际上，大亚湾的人口并不多。资料显示，整个大亚湾规划区现有约12.2万多人，其中常住人口7.2万，流动人口5万多人。
　　“金融风暴前，由于中海油的石化基地项目在这边，有很多人到大亚湾来，但风暴过后人就少了。”黄先生是澳头镇本地人，他说，现在常住大亚湾的人比以前少了近一半。
　　即便如此，随着深圳到惠州的沿海高速开通，拉近了大亚湾与深圳的距离。交通便利，房价相当于深圳市区的1/4~1/5，大亚湾近年来吸引了大量深圳市区居民前来购房。但购房的深圳人中，真正用于居住的却很少。
　　晚上8时许，夜幕降临，街边路灯亮起的时候，记者在大亚湾北城新区的高档住宅楼区看到，仅有屈指可数的几户人家里亮着灯，空旷的小区里偶尔有三两个住户出入，显得冷冷清清。远处，石化大道上路灯一直延伸，形成一条漂亮的光带，道路两旁却是一片黑暗，对比鲜明。
　　似乎人们早已入睡，但翠堤尚园小区门口的保安告诉记者，这些早已售出的住宅楼里大部分没有人居住，即便今天是周末。“平时在这里长住的人很少，不到20%。”他说。
　　而在旁边的康汇外商公寓、美林雅苑等小区，也鲜有人家开着灯。据记者了解，在大亚湾地区，一栋栋漂亮华丽的楼盘拔地而起，房价也一涨再涨。用当地人的话来说，大亚湾什么都不长，只长房子。而且大部分房子都被深圳来的投资客买走了，但他们很少来住，住房空置率超过70%。
　　若不是车辆开过的呼啸声，置身其中，你会怀疑这就是一座 “沉睡”的城市。
　　被“套牢”的炒房客
　　每到周末，一辆辆挂着深圳粤B牌照的小车和看房大巴向大亚湾呼啸而来。“绝大部分车都是从深圳过来的，很多深圳人在大亚湾买房炒房。”路边以摩托车载客为生的老王说。在当地人眼里，粤B车牌就是深圳炒房客的形象化符号。
　　尽管在澳头镇中心城区很难见到人流，但街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓，不时钻进行人的眼睛，形成了这个城市一道特殊的风景。
　　“先生要看房吗？我们可以开车接你看房，买房还可入户。”走在街头，时不时有年轻帅气的小伙过来搭讪，递上一张色彩艳丽的楼盘宣传广告单。这仅仅是大亚湾街头随处可见的一幕。
　　记者了解到，在2010年深圳出台限购令以后，大部分投资客纷纷转战周边的惠州、东莞等地。而大亚湾由于环境优美，地理交通位置优越，成了不少深圳投资客眼中的炒楼“热土”。
　　“开盘不到一个月，800多套商品房就被抢购大半，现在只剩下100多套。”某楼盘的售楼工作人员以为记者也是深圳来的投资客，不停地向记者推销。
　　对于到大亚湾炒房的投资客来说，市场的逻辑很简单。“现在大亚湾房子便宜，买来放在那里，半年就会升值。”在一楼盘门口，来自深圳龙岗的投资客李先生对记者说道。
　　这些深圳投资客或自己驱车或组团前来，大有温州炒房团的气势。就在前几日，李先生的某位朋友就一口气在某楼盘买了5套商品房。
　　在深圳炒房客的推波助澜下，大亚湾的房价从几年前的均价2000多元一平方米涨到现在的5000多元，涨幅约一倍。
　　但另一个现实是，尽管预期升值潜力巨大，但“钱景”并非起初投资客们和开发商宣传的那样美好。
　　一些之前在大亚湾炒房的深圳人在网络上大倒苦水：“深圳关内的房很容易转让出手，关外难一些，而在大亚湾转手就实在太难了！”“没人气，后悔得要死，成了死钱，想抛连个中介都找不到……”诸如此类的论坛留言，在网络上比比皆是，这与大肆鼓吹到大亚湾投资买房的言论形成了鲜明对比。
　　与深圳街头随处可见的房地产中介相比，大亚湾城区的房地产中介少得可怜。周末，记者在大亚湾街头看到的中介门店不到10家，且大多大门紧闭，不少还贴出 “有事外出，请电话联系”的告示。
　　对于深圳投资客来说，一买一卖，转手之后就能获利，但由于大亚湾二手房市场“有价无市”，结果可能就是被套牢。
　　家住福田区的汤小姐便是这样一位在大亚湾炒楼“被套”的炒房客。去年，汤小姐在大亚湾新天名城买房后，至今未能脱手。由于工作不便，汤小姐平时很少在那里居住，她的住房也就成了空房。现在想卖，根本无人问津。
　　而对大亚湾人来说，深圳投资客成了他们生活中的一部分，但大多数本地人却只能眼睁睁看着房价上涨。“现在大亚湾的房子都被深圳人买完了，房价也炒了上去，按照本地人1000多元钱的月工资，根本买不起房。”大亚湾本地人黄先生说道。
　　泡沫有多大？
　　公开数据显示，2010年1~4月份，大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%，竣工面积增长255％，商品房累计交易3406宗，交易面积28.7万平方米，增长137.8%。
　　随着房地产开发热潮兴起，大亚湾房地产成为了当地第三产业增长的领头羊。惠州政府网站公开的统计数据显示，2010年第一季度，大亚湾区新房成交量增幅居惠州市首位，商品房销售面积占全市新房成交量的四分之一，而房屋价格增长了23.2%。
　　房地产俨然成了当地继石化、港口物流、渔业之后，又一支柱产业。包括万科、碧桂园、龙光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在内的地产商在大亚湾竞相跑马圈地。据不完全统计，仅仅是2010年大亚湾新开售楼盘超过20个。
　　站在大兴桥上，举目四望，房子、房子，满眼的房子，一栋栋新建和在建楼盘比比皆是。
　　据当地人老徐介绍称，北城从2008年就开始大规模地建楼了。“10年前，那里还只是几个村庄，现在都修成一栋栋连片的高楼。”老徐指着北城方向说，而为了建房，开发商将原本一座座的山头铲平。
　　对于当地的房地产热，老徐表示了他的担忧：“现在建这么多房，当地人无论如何也消化不掉。建房多，住的人却很少，就成了一座空城。”老徐认为，大亚湾房地产市场供应远远大于需求。
　　实际情况也确实如此。据中原地产惠州数据，2010年上半年大亚湾有超过50万平方米的新房货量供应，但大多都被深圳的炒房客买走。
　　而另一个热炒的结果就是，住房被炒房客买走，却不在此居住，导致大亚湾住房空置率上升，城市空城现象出现。据记者了解，大亚湾空置率一度超过70%，甚至更高。
　　对此，深圳戴欣明营销策略机构董事长戴欣明认为，“从当地居民的人均可支配收入来看，大亚湾肯定存在泡沫。”
　　实际上，在大亚湾的发展史上，就曾有过房地产开发热潮。上世纪90年代，有一句口号很响亮，叫做“80年代看深圳，90年代看惠州”。当时的大亚湾经济开发区刚刚成立不久，就成为众多投资客炒楼炒地的热土。由于当初已规划的项目迟迟不落户，在大肆炒作之后，大部分房地产公司纷纷退出，给惠州市留下近百栋烂尾楼。
　　大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。“新天地大厦在（上世纪）90年代就开始修建了，但直到2006年才开始重新装修。”市民老王指着中心城区正在装修外墙并已开盘售楼的新天地大厦称。而就在马路对面，是一块杂草丛生的荒地，据老王称，这就是当时炒地留下的，现今成为那个时代泡沫的见证。
　　事实上，大亚湾外来人口多，流动人口比率大。对此，一些分析观点也认为，在滞后的城市建设和配套之下，动辄四五千的房价，实际上已经高估了。同时，由于本地人口太少，住房严重供大于求，对于投资来说，房地产泡沫破灭的风险也越来越大。不过，在戴欣明看来，当地房地产泡沫还远未到破灭的时候，在投资客的持续炒作推动下，未来大亚湾房价还可能继续上涨，泡沫也会继续吹大。
　　大亚湾仍在“沉睡”，泡沫也在慢慢积聚，最终的泡沫如何结局，不得而知。