千城 发表于 2024-1-30 11:40:07

惠州二手房去年成交38596套,同比涨近七成!大亚湾成交占比位居第三

本帖最后由 千城 于 2024-1-30 11:41 编辑

2023年惠州二手房成交数据大幅度上扬。来自惠州中原战略研究中心的数据披露,2023年惠州全市二手房累计成交38596套,同比上升69.82%;成交面积450.74万平方米,同比上升72.71%,这一数据是近三年惠州二手房成交的峰值。业界观察人士解释,2023年惠州二手房成交量同比上升近七成,主要原因是在年初惠州限售政策“三改一”出台后,大量次新房进入二手房市场流通,挤压了新房市场份额,与此同时,因新房销售遇冷,市场预期下降,众多的急于变现的二手笋盘降价流入市场,不是新房买不起,而是二手更具有性价比,部分刚需客户,从此前的新房市场转向性价比更高的二手房市场。

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二手房卖了38596套惠城更具流通性惠州中原战略研究中心数据披露,2023年惠州全市二手房累计成交38596套,同比上升69.82%;成交面积450.74万平方米,同比上升72.71%;首次在惠州房地产市场占比达到40%。
实际上2023年惠州二手房市场,从春节后就开始逐步复苏,在2023年2月16日,惠州市商品住房限售年限由原“取得不动产权证满3年方可转让”调整为“取得不动产权证满1年方可转让”。政策“三改一”当月,惠州贝壳后台系统就显示有5000多套新房挂牌出售,每天也有上千套新房源上线。惠州贝壳提供的不完全统计数据显示,2023年贝壳惠州平台二手房新增挂牌量83000多套,同期的2022年数据只有56000多套。从2023年惠州二手房市场的县区成交面积来看,惠州四区三县成交量全线上升,惠城区占比最高,占比为全市成交的26.06%,其次为博罗县,成交占比15.40%,大亚湾成交占比位居第三,占据全市的15.36%。
从区域二手房交易数据看,龙门县因为此前基数太小,2023年涨幅领跑惠州,二手房交易数同比上涨238.59%,其次为仲恺区,同比上涨150.91%,惠阳区紧随其后,同比上涨92.85%。惠州中原地产相关负责人解释,在限售政策“三改一”后,短时间市场迅速放量,大量次新房进入市场和新房市场同时竞争客户,前期积压刚性和改善性积压的住房需求得到充分释放,2023年第一季度内成交量逐月大迈步上升,随后由于积压需求消耗和政策持续性减弱,客户观望心理加重,二手房成交量从4月份缓慢回落。在成交周期拉长和房源挂牌量持续攀升背景下,业主出售意愿增强,降价抛售动作加速,10月份二手过户量反弹,逐渐呈现走高态势,并在12月出现年内成交小高峰。二手业主急于抛售变现部分新房市场被挤压2023年惠州二手房市场交易数据上扬,首先是政策的变化驱动,放开三年限售,部分银行“带押过户“的执行,让市场购买力让短期内迅速释放,在2023年第一季度,形成了明显的置换链,二手房市场的流动性明显提高。

惠州资深地产策划人胡光宇解释,“三改一”后,惠州二手房市场挂牌量迅速增加,有大量前几年卖出去的次新房,被套牢的客户在放开限售后,迅速抛售变现,市场上出现了一批价格比一手新房低很多的次新二手房,也严重挤压了在售新房市场。胡光宇还表示,2023年惠州二手房市场一个明显特征,就是业主急于抛售变现落袋为安,普遍都是低于市场价10%-20%才能成交,部分区域不占优势,开发商品牌不强势,均好性较差的项目,要低于市场价格30%-45%才能有客户看。

贝壳找房数据显示,在惠州传统核心区大江北19个小区数据样本中,有14个小区二手房价格低于2020年,跌幅最高的佳兆业中心一期二手价格下跌46%。而在金山新城所在的区域,近八成小区二手房价比2020年低,贝壳数据显示,片区有22个小区二手价格呈下跌状态。金山新城马安片区一中介营业经理在受访时说,降价才能有客户看,“要想卖得快,就必须降得够厉害,当时客户抢到的房子,现在都在降价抛售,德威江誉城一期、二期在贝壳平台挂牌的房子都超过300套,但在贝壳平台上,显示一共只成交了13套,一期从11000价格起盘,到三期最高卖到14000元/平方米,但现在一期很多二手房房源挂牌价只有9000多,部分放盘的业主说价格可以再谈。”金山新城一位央企操盘手也证实,2023年下半年开始,片区在售新房市场受到二手房市场的挤压很严重,大量二手房客户降价抛售,二手房价格是不受管控的,很多2019年、2020年开始销售的项目都进入二手房市场,当时12000、13000元起盘的项目,现在二手房都卖9000多,刚需客户对价格很敏感,只要是有一套抛售,客户心理预期都会无限拉低。二手房进一步放量降价抛售或更激烈对2024年惠州二手房市场,胡光宇预计市场将进一步放量,在客户量没有明显增加的情况下,业主的降级抛售或更加激烈。


以惠州目前热点金山新城马安片区为例,从德威江誉城2018年发售开始,到2024年已经是第6个年头,意味着在2024年,2022年以前发售的项目,都能进入二手市场销售。胡光宇保守预计,仅仅在金山新城马安片区,能进入二手市场销售的房源就至少超过3万套,“意味着2024年,将是激烈的客户争夺战,在经济大环境预期没有明显改变的情况下,二手业主要想卖房子变现,降价降到位或是唯一选择。”粤东世联行预计,2024年惠州二手房挂牌数量在11-13万套之间,主力集中在惠城、大亚湾、惠东滨海,城区都是刚需置换的客户为主。粤东世联行相关负责人认为,刚需客户选择二手房的原因,是二手房的性价较高,可议价空间大,刚需客户对价格及其敏感,面对供过求的二手房市场,总有要变现的业主扛不住先降价,一旦大降价的口子撕开,就没法再守住了。

来源:南方都市报APP • 惠州大件事,记者/蒋奇政,采用旨在分享,如有侵权,请联系删除。


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