千城 发表于 2023-10-23 18:17:33

楼市新政出台为惠州改善型购房群体带来利好!

“希望换套至少4房,大概140~150平方米的房子。”考虑到当前置业环境比较友好,李华(化名)近两个月有了换房的打算,一直利用闲暇时间寻找合适的置换房源。“有看中的房源,但还想多对比,毕竟也不急。”

8月底以来,一系列楼市新政的出台为改善型购房群体带来了利好,提升了他们的置业意愿。日前,一组来自克而瑞的研究数据表明,新政后改善人群置业节奏加快。比较8月和9月改善人群的置业计划,新政后近期有置业打算的改善型购房者占比上升9个百分点至77%。
政策进一步支持改善群体


近期,从中央到地方,多重政策支持改善性住房需求。克而瑞研究中心10月初发布的《2023年改善客户调研之置业意愿篇》调研报告显示,“存量房贷下调”“认房不认贷”和“换房退税费”是对改善人群购房决策影响最大的政策利好。
其中,存量首套房贷利率的降低直接减轻有房人群的经济压力,“认房不认贷”和“换房退税费”政策更是切中改善人群痛点,有助于降低置换成本,促进“卖一买一”的联动需求,因而对改善人群的购买力影响最明显。
同时,该报告还透露,重视首付比例下调的改善人群占比约占三成,大部分改善人群认为,虽然购房门槛有所降低,但是他们仍会理性评估自己的长期还贷压力。
惠州方面,继前期落地“认房不认贷”“二套房贷利率降至4.4%”“换房退税政策延续到2025年底”等政策后,近期两度优化住房公积金政策,通过提高“多孩家庭贷款额度”以及执行“公积金认房不认贷”,进一步释放刚性和改善性住房需求,为惠州楼市健康平稳发展注入新动能。
按照最新规定,惠州职工家庭已使用公积金贷款购买过一套住房,现已结清且在惠州市无房产,全国范围内第二次使用公积金,可按照首套房政策执行。对于“卖小买大”“卖旧买新”的职工而言,购房压力将得到进一步缓解,有助于提升他们的入市积极性。
有业内人士分析认为,近期的一系列利好政策,从不同的角度促进改善性住房需求释放,为改善换房群体打开了“置业窗口”。同时,也为房地产市场注入新的活力,有助于市场实现健康有序发展。
市场
改善住房需求逐渐明显


在新政利好的推动下,改善型群体的购房热情被激发出来。
李华一家便是其中的典型代表。作为一个三孩家庭,他们一家五口目前居住在8年前购买的一套三居室,空间略显狭窄,夫妻俩希望能够改善居住条件。新政出台后,李华发现他们具备购买第二套房产的条件,于是开启了看房行动。“已经有一套自住,所以我们不是很着急,打算在今年底或明年初定下来。”
与李华类似,方小姐近期也有置业打算。“我们两孩家庭在考虑换房时,至少需要选择140平方米的户型。”方小姐表示,看了市场上多个项目后,她的“选择困难症”犯了。“目前的改善产品除了一些价格超预期的高端项目,其他产品同质化比较严重。”
当下,随着人们追求的生活质量越来越高,改善住房需求逐渐明显,惠州楼市也逐步向着改善时代迈进。
据惠州中原战略研究中心数据统计,2022年上半年,全市新房成交结构有所调整,其中建面90~180平方米的产品占比有所提升,较去年同期上升7个百分点;90平方米以下纯刚需产品下降较为明显,180平方米以上大户型产品成交维持稳定。全市纯住宅网签主力面积段为建面90~110平方米,占比为37%;其次分别为建面120~144平方米、60~90平方米及110~120平方米产品。
今年9月的交易数据,也侧面反映了改善型购房者正成为市场的主导力量。据惠州中原地产数据统计,9月惠州新房住宅网签成交4628套,成交面积为47.43万平方米,套均成交面积达到102平方米。惠城区成交排名前十的楼盘,套均成交面积达到120平米以上。
与此同时,9月中旬金山湖岛内的湖心岛1号二期双湖景观新品开盘,当天成交了48套,成交均价28000元/平方米。
有业内人士表示,金山湖标杆项目的最高房价突破3字头,依然热销,这充分说明惠州市场不缺乏改善住房需求,但这部分群体需要综合考虑项目的地段、资源、品质以及房企的交付能力等多重因素。
房企
改善型产品供应增加


为应对新房市场改善型客户成为主流的变化,市面上的产品和户型的设计也在持续更新迭代,目前全四房改善型项目有增加趋势。与此同时,一些设计规范也在适应新形势的需求而进行调整。
改善型买家对于居住空间和面积要求较高,因此市面上四房以上户型产品也有逐渐增多的趋势。从“金九银十”期间取得预售许可证的项目来看,不乏湖心岛1号、天傲花园、中海龙湖臻如府、德威江誉城五期、富康·锦绣壹号等纯改善型产品的楼盘,主推大平层户型。众多大平层产品也为购房者提供了更多元化的选择。
此外,在售的隆生鹿江花园、惠奥·梵高的花园、华润置地曦江润府、龙湖·天宸原著花园等以改善群体为主要目标客户的项目同样备受关注。这些项目注重居住者的生活体验,多样的户型设计更能满足不同客户的需求。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,当前需求的两极分化十分明显。大户型、大平层往往对应着更高价格,如同一批次的新推房源,装修标准一致,但大户型的均价往往比中小户型要高。近两年改善型需求主导楼市的格局下,这类型房源的价格更加坚挺,也更受市场欢迎。
业内
当前是改善群体入市良机


政策利好持续发酵,再加上市场议价空间大,让改善型群体迎置业窗口期。“部分改善型客户,需要通过‘卖一买一’来实现二次置业,属于刚性需求的换房升级。这部分人群有实际换房需求,但受困于换房首付资金不足等限制。而近期‘认房不认贷’等政策,大大有利于改善一族换房。”一位业内人士解释,在市场促销楼盘增多以及政策支持的双重利好下,改善型需求迎来了较好的置业机会。
惠州中原地产总经理徐智勇表示,对于购房者而言,现阶段楼盘选择多、价格低、政策宽松,确实是购入住宅的好时机。建议购房者客观梳理自己的购房需求,多了解市场信息,理性选择产品。
徐智勇同时认为,单就产品的套均面积来看,惠州市场上的改善型产品确实占比不大。此外,虽然部分产品就面积而言,能称得上“改善户型”,但是楼盘同质化较为严重,在品质方面并未出现相对于刚需产品的明显升级。正如今年7月24日中共中央政治局会议首次明确提出“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”,这种变化也需开发商摒弃野蛮发展模式,寻求高质量、精细化耕作。
如今,购房者对于市场上的住宅产品也不再照单全收,对产品的价格、品质、地段、未来预期等要求变高,因此片区和楼盘分化已成为必然。基于此,他建议开发商迅速走出高速发展时的旧有思维,快速了解市场需求,深度挖掘购房者的核心诉求。“在目前产品同质化日益严重、市场成交主要靠价格驱动的情况下,快速适应房地产发展新形势,较好满足市场改善需求,走出差异化路线是十分重要的。这种差异化便是产品的独特核心竞争力,也是开发商在价格战中能独善其身的法宝。”

来源:东江时报 邬玉婷,采用旨在分享,如有侵权请联系我们删除。
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