大亚湾在线房产 发表于 2023-2-16 15:47:04

惠州多家银行关闭移动端提前还贷通道,“还钱”还比“借钱”难?

“昔日批贷难,今朝还贷难。”近期,“提前还贷”“‘报复性’还房贷,银行急了”等新闻频上热搜。去年讨论“提前还贷”时,大众关注的焦点是“应不应该提前还贷”。但现在,焦点变为“提前还贷难”。记者近日走访发现,惠州多家银行已经关闭了移动端提前还贷的通道,市民想要提前还贷,必须线下申请相关业务,且存在提前还贷排长队现象。


惠州提前还贷热情高涨
“提前还贷”这股风是从去年上半年开始的。与此对应的是逐渐走低的房贷利率。开年以来,惠州多家银行均已下调了首套房贷款利率,目前惠州市首套房贷款利率已下调至3.8%-3.9%,房贷利率已迎来“3时代”。但有人欢喜就有人愁,在房贷利率下调的同时,提前还贷的话题却频频霸榜热搜。“利率每下调一次,我的心就痛一次,回头再看,自己真的是妥妥大冤种。”一而再,再而三的利率下调让不少存量房贷购房者欲哭无泪,自嘲不仅买在房价高点,房贷利率也在“高位”,不少购房者表示房贷利率在5.8%左右,有的甚至在6%以上,这与当前最新的房贷利率相差接近2个百分点。
同样商业贷款100万,以贷款30年为例。2020年,假设房贷利率为6%,总利息约115万元,月供为5995;2023年,假设房贷利率为3.9%,总利息约69万元,月供为4717元。两三年的时间,利息相差接近一半,月供也相差上千元,而且当时房价也处于高位,面对房价和利息双重下降,对于早期的购房者来说,的确难以接受。

与此同时,去年以来,资本市场波动不断、各类理财产品收益出现大面积回撤,有网友介绍了自己的心路历程:“春节前拿到了年终奖,当时点开股票App,累计收益-40%;点开银行App,基金累计收益-20%,理财产品年化收益2%,点开房贷计算器提前还10万可以省9万利息,然后我就果断选择申请提前还贷。”在此背景下,提前还贷潮愈演愈烈。

线上基本关闭 排队预约等1-3月
2021年,胡女士在金山新城购买了一套大户型,除去公积金部分,还有140万元商业贷款,在惠州某股份银行办理,利率5.5%。然而,看着近两年来理财收益不佳、股票跌跌不休,她下决心提前还贷,以减少房贷利息支出。去年年初,胡女士通过手机APP还了20万元,并且把还款期限也缩短了,从30年缩短到25年。她大致算了下,140万元商业贷款,原来需要还近146万元利息,提前还贷加缩短年限后,能节省下45万元利息。
“一下子感觉轻松很多,而且那次还款很顺利,所以我打算每年都攒一点钱提前还。”胡女士说。今年过完年后,胡女士和丈夫去年存的钱加上年终奖,凑了有13万,近期当她再次尝试提前还款时,却发现还不上了。张女士回忆,上一次只需要在手机APP上输入还款金额,下面会出现预约扣款日期,日期选好就行了,一周内就成功还掉了。但是这次登录手机APP,却发现提前还款页面显示“暂无数据”。张女士赶紧联系银行信贷经理,信贷经理告诉她,因为系统升级暂时无法在申请提前还贷,如果要提前还贷,可以到线下办理。“当时签约房贷的时候银行表示满一年后,可以通过手机银行线上预约还贷,支持随时还、不限次数,现在给银行送钱都难。”

周先生也遇到类似的问题,周先生的房贷在惠州某国有银行,前年买房时利率高位站岗5.6%,即便现在LPR下调,他房贷利率依然要5.25%,去年看着利率不断下调,他就动了提前还贷的心,但因工作忙一拖再拖,直到最近看到网络热议才赶紧把提前还贷提上日程,上周专门到银行申请,“提前还贷要缴纳违约金,缩短年限另外要收300元,银行说现在申请需要等一个月,批准后才扣款,批准时间不好说。”

上述购房者的遭遇并非个例,“收违约金”“无法预约”“线上提前还贷入口关闭”,曾经常规的提前还贷已成为横亘在购房者面前的一大难题。据记者走访了解,目前惠州各家银行均可提前还贷,但基本都需要在线下申请,扣款根据不同银行情况,需等待1到3个月时间不等。“这很普遍,现在我们银行还积压很多轮候还款的客户,压力很大。”惠州某国有银行业内人士透露,目前除了极少数银行还贷能在半个月内,大多数银行均需等待1个月以上。

下调存量房贷利率呼声再起
存量房贷加点多,新增房贷不加反减,这扩大了存量房贷与新增房贷利差,引发提前还贷行为。然而对银行来说,并不希望房贷客户都提前还款,招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示,房贷收益高、安全性也好,对银行来讲是优质资产,提前还款后银行还要把钱投放出去才有收益,银行现在缺的不是额度,而是优质的资产,这才是额度管理的根源。
盘古智库高级研究员江瀚也认为,一个长期的房贷能够为银行提供稳定的现金流收入,如果短时间内出现特别多提前还贷的情况,银行就会面临短期难以找到类似优质资产投资的局面,增收成本就会快速上升,所以为了银行能够不再支付那么高的成本,往往会想方设法拖延提前还贷,或者说设置高门槛高违约金的方式来阻止提前还贷。

用户着急还、银行设门槛,提前还贷使得银行与消费者之间冲突不断,由此也引发大量投诉。不少消费者在网上分享经验称,拨打12345或12378投诉热线可加速办理。记者在黑猫投诉平台搜索“提前还贷”,发现有上千条相关投诉。

在各地下调新发放房贷利率的同时,关于下调存量房贷利率的呼声再起。下调存量房贷利率并非每年的贷款重定价日时对利率的调整,而是调整存量贷款与LPR的点差。

下调存量贷款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日,为应对国际金融危机可能产生的影响,支持居民住房消费、促进扩大内需,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍;最低首付款比例调整为20%。政策推出后,多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示,希望能够降低存量房贷的利率。他认为,目前楼市的问题,主要是前期(2017-2021年上半年)涨得快,盲目买房、冲动买房的人多。那一段时间,新房交易连续数年在历史最高位徘徊,市场普遍比较乐观,房贷利率也比较高,普遍在5%以上。目前,由于疫情冲击、经济下行等因素,存量房贷的压力比较大,也是目前楼市不景气的根源之一。降低存量房贷利率,既能降低月供压力,还能释放内需和消费。

董希淼也表示,适度降低存量房贷利率,有助于减轻居民住房消费负担,减少居民提前还款行为,促进房地产市场健康平稳发展。建议通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如,对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。

建议:“提前还贷”还需结合个人实际

那么面对提前还贷潮,存量房贷用户是否适合提前还贷呢?董希淼建议,是否提前还贷,需要贷款人根据自身资金、投资和资产配置等多方面情况进行权衡。如果是等额本金和等额本息刚还不久的房贷,在利率较高时才有必要提前还款。相反,等额本息的还款方式前期偿还利息多、本金少,如果还款已过半,可以不考虑提前还款。如果是利率较低的公积金贷款,也可以不用考虑提前还款。

“理论上讲,刚买房不久,剩余利息较多的购房者也可以考虑;而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息,此时再去选择提前还款是不太合适的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,疫情三年,很多人收入受到影响,通过提前还贷可以降低每月还贷负担,但盲目跟风提前还贷并不可取。用机会成本的原理,把资金还了房贷,就损失了用它增值的机会。“短期看,多数人投资收益很难高于房贷,所以提前还贷更划算,但去年资本市场表现不好,不代表今年也不好,还房贷最大的弊端在于损失了流动性,在减低负债和保留流动性的天平中,很多人只看到了前者,到底应该怎么评估,个体差异较大,也需因人而异。”

客户有提前还款的打算时,首先,要系统梳理下自己的资产情况,确定自己不是盲目跟风,目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道;其次,了解自己房贷银行的还款政策,比如是否有违约金,是否可分批次偿还,是否有提前还款的选择方案(期限不变减少金额或金额不变减少期限)等,综合考虑后择优选择;另外,如果是组合贷,优先还商业贷款部分。

此外,还有些借贷人试图通过“消费贷”或“经营贷”置换房贷,但“消费贷”等期限较短,且根据法律政策等规定,不得投向房地产等领域,一旦违反贷款合同约定用途,银行等有权提前收回贷款,此时,借贷人将可能面临额外法律风险,得不偿失。

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