下个10年，楼市有四个变量：城镇化、生育率、结婚率、棚改
这些年，楼市的增长速度有多快？第一个阶段，1998-2009年，我国住宅开发投资额从2081.6亿元增加到44319.5亿元，增长了20倍。
住房开工面积增长了7.8倍，年均增长18%，比上世纪日本经济高速增长那15年还要快。
住房万人开工量从1998年约22套增加到最高的2011年128套左右，增长了4.78倍。
第二个阶段，2009年到2018年，新增建设了9374万套住房，比上个10年还要多36%。到目前，基本实现了户均住房套数超过1套，人均住房建筑面积近40平方米。
但是，在房改初期，当年低价获得公房的有房群体，通过资产置换、卖一换一的方式推高了房价，现在，首次置业群体只能通过加杠杆购房，这就陷入了“杠杆高-房价涨-杠杆高”的循环。
由此带来的，是居民杠杆率不断走高，房企经营性杠杆持续增加，好比是不断拉紧的弓弦，只要负债率、杠杆率、空置率继续走高，就极有可能会断掉。
那么，在下个10年，房地产还会不会加速发展？
我们可以从购房需求的角度，分析这个问题。
太平洋证券经济学家肖立晟此前发布研报指出，房地产需求主要由城镇化需求、二胎需求、结婚需求以及改善性需求组成。
先说城镇化。
我国2018年的城镇化率为59.58%，到2030年，10年间城镇化率目标为70%。
根据发达国家经验来看，城镇化率60%-70%时，城镇化进程仍处于较快发展阶段，当城镇化率超过70%时则会显著变慢。
显然，我们正处于从60%向70%过渡的阶段。那么，发达国家城镇化率从接近60%提升到70%的时间是多少呢？
数据显示，美国用了15年左右，日本是12年，法国11年，韩国最快，只用了7年。
因此，未来10年，农村人口涌入城市的城镇化需求依然存在，但是10年之后，需求变小是必然的。
再说生育率。
经济学家任泽平在《生育报告：2019》中指出，2016年全面二孩政策不及预期，生育堆积效应业已消退，2018年出生人口降至1523万，比2017年减少200万、减少12%。
育龄妇女规模已见顶下滑，2030年20-35岁主力育龄妇女规模将比2018年减少29%，其中25-30岁生育高峰期妇女将减少41%；出生人口即将大幅下滑，预计2030年将降至1100多万、较2018年减少26%。
也就是说，10年之后，新生儿会下降到1100多万的水平，对比2018年的1523万人，足足下降了423万人。
新生儿减少，意味着二胎增加所带来的房屋置换、以小换大的购房需求持续减少。
还有结婚率。
根据网易最近发的一篇报告，在1999-2010年间，总抚养比持续下降，结婚率上升，两者呈现出背离的趋势。
2013年至今，总抚养比持续上升，结婚率持续下降，变化轨迹刚好相反。结婚率从9.9‰到9.6‰、9‰、8.3‰、7.7‰，到2018年只有7.2‰，且经济越发达地区结婚率越低。
数据显示，2000年之前我国每年结婚登记维持在900万对左右，自2005年以来登记人数持续上升，但是近几年登记人数又不断下降。
到了2017年，我国结婚登记1063万对，相比于2013年的最高峰，已经下降了超过280万对。
短短几年时间，下降幅度近30%，我们可以得出一个结论：结婚率的跌幅是呈现加速状态的，时间越久，跌的越多，越是房价高的地方，结婚率越低。
这样的趋势，会直接导致婚房需求量的减少。
改善性需求又会如何变化？
何为改善型需求？原来在乡下住大院，现在想去城里住高层，远离市城中村里的大棚房，后来想换到配套更好的现代化小区，棚改、拆迁、旧城改造就是典型。
以棚改为例，以前是拆迁给房，这几年是拆迁给钱，也叫棚改货币化，2015年至2017年，全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套，超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务。
但是，今年的棚改总量还不到300万套，货币化的安置方式也大幅收紧，大部分拆迁户仍以实物安置房为主，这样一来，由棚改带来的拆迁置换购房需求，将会大大减少。
此外，还有“旧改”这个因素存在，据测算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元，高于“棚改”减半导致的资金缺口。
也就是说，老旧小区以后可能不拆了，用“修修补补”代替“大拆大建”，既能改善老小区的居住环境，还能弥补棚改缺失的投资额。
综上所述，无论是城镇化进程放缓，还是生育率降低，包括结婚率趋势性回落带来的婚房需求走弱，还有棚改被旧改接替，大拆大建模式的改变，都意味着房地产市场的“整体需求”难免下降。
商品房归根结底是一种“商品”，需求下降，必然会导致供给过剩，对不少中小城市来说，房子“多如牛毛”是大势所趋。
作为楼市的见证者，我们要明白，住房商品化从无到有，不过短短20余年的时间而已，在历史的长河中，不过是白驹过隙的一瞬间。
一个行业从“蓝海”到“红海”，遇到瓶颈，供应过剩，也是迟早的事，对购房者而言，下个十年，改变正在悄然发生，房子，不再是一件稀缺的金融投机品，而是属于每一个人的自住消费品。
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来源：蓝白观楼市
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