大亚湾在线房产 发表于 2019-4-1 11:29:20

博鳌论坛|楼市30年:何去?何从?

本帖最后由 大亚湾在线房产 于 2019-4-1 11:30 编辑

改革开放40年,中国房地产市场化也走过了30年,在国民经济发展和人民生活中占据了重要位置。关于房地产市场的讨论从来都是一个热门话题。从2016年4季度政府开始对房地产市场进行严格调控以来,关于行业走势、房价政策、租赁市场的讨论也越来越多。
  29日下午,博鳌亚洲论坛2019年年会上,来自中美两国的房企、第三方机构以及研究专家就此话题展开了讨论。
  中国国家税务总局前副局长许善达表示,中国城镇化的过程还在演变中,一二线城市的房子不存在过剩问题,真正过剩将被大量淘汰的,是广大农村地区的房子。房地产政策的制定要根据房子的使用属性来分类,不能笼统地戴一顶帽子。
  调控需谨慎 楼市扭曲后患无穷
  香港的房价之贵,全世界有目共睹,北上深这样一线城市的房价未来会走上香港的道路么?
  瑞安集团主席、香港贸易发展局主席罗康瑞表示,香港的楼市基本上一般年轻人都没有办法负担,相信内地不会发展到和香港楼市一样如此极端。他称,自己比较担心的是,内地很多大城市特别是一线城市的土地容积率很低,“这是浪费我们宝贵的土地资源,希望有关部门能够重视这个问题。”
  罗谈到当前严格的楼市调控及各种限购政策,认为这种操作容易扭曲楼市发展,将来一旦放开,很容易生乱。他建议实行双轨制:为低收入的阶层提供廉租房等;同时放开高收入人群购房限制。
  对中国的房地产市场和价格走势,第一太平戴维斯亚太区执行主席Robert MCKELLAR表示,需要非常明确的政府政策来解决税收、立法等问题,还需要有一些行政化的手段,让普通人能承受得起房价。他认为,中国政府在过去10~15年对楼市的调控是有积极作用的,但房地产已经占据中国GDP的25%,需要税收政策抑制投机和炒房行为,提供更多的市场公平。
  作为行业第三方的贝壳找房CEO彭永东认为,中国房地产成长的时间还比较短,北京700万套房子,换手率只能承接4%,正常是2-2.5%的换手率,价格会比较稳定,而国外的市场相对比较成熟,房价有涨有跌更理性。中国在过去的十年时间里,存量房的交易成为主流,全中国二手房交易6.5万亿,新手房是12万亿,面对增量的市场,怎样给这个行业的存量房交易搭建一个基础设施,稳定是最重要的。
  他判断,随着中国市场越来越成熟,信息越来越透明,交易量的稳定是一个大方向。
  住房品质关注度提升 建筑材料革命势在必行
  “人类所有的领域都在进步,很多领域进步非常大。最落后的恐怕是建筑领域,混凝土已经用了200年,资源消耗巨大。几十年后,房地产高潮退去,城市周围将会被建筑垃圾填满。混凝土是无法再生的,我认为建筑材料的革命必须要做了。”远大集团董事长兼总裁张跃说,房子集中了社会几乎一半以上的财富,很多人倾其一生就买了一套房子,尤其是中国人,不买房子好像就对不起下一代,但这个房子只能用几十年,钢筋、混凝土都是有寿命的,几十年后要拆掉,并不能成为人类的财富。
  他带领公司尝试了寿命可以达到两三百年、可以再生使用的钢结构,又尝试了用很轻的不锈钢材料,做出来的房子成本和传统混凝土差不多。他表示,如果这个技术能普及到劳动力高昂的地方,造价会比现有的房子便宜很多。
  张跃认为,无论是钢结构还是不锈钢结构,造房者和购房者都应该有真正为人类、为子孙后代积累财富而不是积累垃圾的意识。另一方面,房子要做好保温,否则就要大量依赖空调,造成建筑能耗过高,进而导致环境污染,“美国建筑的能耗占了50%以上,中国也快了。”
  深耕房地产开发多年的罗康瑞同意张跃的观点,称自己也在不断研究,到底未来用什么材料、怎么做,才更符合经济和可持续发展的概念,但目前来看还没有很好的选择,钢结构的效率高但造价也很高。
  对此,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友指出,中国房子的成本不在建筑本身,而在土地,特别是一二线城市。
  关于房子质量,不独中国有这样的问题,美国房地产商莱纳国际的总裁Chris MARLIN对比道,美国人70年来都是用同样的方式盖房子的,美国很多房子也正处于达到使用寿命的高峰,比历史上任何时候的风险更大,造成了美国住房方面的赤字,很多地方盖房成本已经高到本地人盖不起了,同样也需要用新的材料、新的方式来建造未来的房子。
  张跃分析,建筑问题是一个世界级问题,欧洲会好一些,日本更好一些,至少还倡导用钢结构。他说,日本高一点的房子,除了个别的别墅之外,全是用的钢结构。钢结构是可以普及、值得推广的。美国的木结构、钢结构也很好,且欧美特别北极圈木材资源非常丰富,如果砍伐和种植配合得好,这是可持续的材料。他判断,钢结构将成为欧美、日本下一轮新建筑的主流材料。
  彭永东也表示,以前房子少、需求多,品质不是竞争要素。过去30年,中国造了二亿套房子,现在到了一个时间节点,大家越来越关注品质。房子的户型、材料等,成为二手存量房交易中用户第一个关注的信息,所以未来提供更好品质的住房和服务,是下一步竞争的主基调。
来源中新经纬

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