鬼城的发展改变
本帖最后由 湾湾 于 2018-7-4 18:00 编辑战略性的开发使惠州的命运出现转折，城市开始活跃起来，这一点一滴的变化，集合起来就是磅礴的力量。人流与产业开始向这里集聚，这里也成为了开发商的新战场。http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/153023914417632e734eab7
数据显示，2015年大亚湾市场九成客户来自深圳，这直接拉升大亚湾不少楼盘的单价直接飙升。2016年深圳客已经成为惠州楼市的主宰者，尤其是地理位置靠近的惠湾片区深圳客的比例超过9成。惠州中原数据显示，2016年惠州全市总成交金额达到1453.6亿元，环比翻番。在四区三县成交中，大亚湾以超4万套、462.24亿元的成交金额，摘得区域成交最高的桂冠。http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/1530239144138f518bb6643
2017年上半年惠州新房住宅成交近6万套，为深圳新房住宅成交的5.6倍。其中大亚湾成交套数为30%，稳居第一位。深圳链家研究中心指出，深圳、东莞两地限购，有一部分需求转至惠州市场，虽然惠州成交有一定回落，但依然处于高位，是深莞惠楼市交易最为活跃的城市。有惠州项目营销负责人对记者表示：“从去年开始一系列的城市利好使得区域置业迅速往惠州市场倾斜，这一直观的影响就是带来深圳客的蜂拥而至。另外，由于深圳市场房价此前不断上涨，大量深圳置业者开始被溢出，快速造成市场房源紧张，如今惠州市房管局对价格调控较为严格，毕竟惠州是深圳周边目前唯一不限购只限价限贷的城市。”深惠“半小时生活圈”形成深圳买家热衷于在惠湾片区购房不仅仅是因为价格因素，还有交通因素。随着深圳地铁14号线延伸至惠州南站、深惠城际、惠州地铁1号线等多条轨道交通的规划建设，环大亚湾新区的区域性交通枢纽地位将更加凸显。深圳地铁14号线深圳段将于2017年底动工，计划于2022年左右开通；惠州延伸段前期工作已完成，待国家发改委等部门审批后即可动工建设。目前深圳地铁14号线延伸段在惠阳区，共设有白云站、草洋站、惠州南站、新桥站4个站点，四个站点虽然都在惠阳，但离大亚湾都很近。这也成为了惠阳、大亚湾两地楼盘的卖点。http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/1530239144113a374945b1b
另外，高铁捷运，目前惠州南站到深圳坪山站只要10分钟，到深圳北站只要半小时，深圳福田站为1小时，且列车趟次覆盖早晚上下班时段。从费用来看，惠州南站到深圳坪山站最低票价7元；到深圳北站最低票价20元；到深圳福田站最低票价35元。从趟次频率来看，从惠州南站开往深圳方向每天有近60趟列车，平均20多分钟一趟，趋向“公交化”运营。http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1530239144155e7e250b416
官方数据显示，自开通以来，每天乘坐捷运化列车往返深圳-惠州南站的旅客约2000人，惠州南站日均客流量由原来的1.3万人次增至1.5万人次，双休日则超过2万人次。环大亚湾新区某相关负责人表示，“以交通为先导，我们积极推进临深片区轨道交通对接。除了推进开通厦深铁路深惠汕捷运化运营，新区还配合开展深圳地铁14号线延伸段、深惠城际规划设计等工作。”深圳乐有家控股集团有限公司营销副总裁李莉对中国房地产报记者指出：“目前深圳客比较集中在大亚湾、惠阳、惠东三个区域置业，整体占比超过了6成。而大亚湾最大的优势是紧邻深圳东部，与龙岗坪山接壤，交通方便，像大亚湾一些热销楼盘开车几分钟就进入深圳市了。还拥有丰富的山海资源，加上深惠轨道交通的接轨规划，未来居住在大亚湾的深圳人会越来越方便。”基础配套设施逐渐完善不过，基础设施大大落后于经济的发展，配套不足导致的生活不便，是房地产发展陷入困境的主要原因，也成为此前环大亚湾新区楼市发展最大的硬伤。大亚湾也在开始改变这一局面。2015年万达集团在大亚湾西区拿下一宗纯商业用地建设万达广场，已于今年11月开放营业。事实上，不少开发商也看到了商业配套的缺失，在项目打造中也更为关注这一点。如位于大亚湾西区的灿邦新天地，占地43万平方米，包含着15万平方米商业，将建设海洋嘉年华街区、海洋主题艺术雕塑社区和引进游乐设施，预计将在2018年正式营业。http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/15302393193051502416b6e
不仅仅是商业，许多买家关心的学位问题，大亚湾也在积极的处理。两年来，该区新建学校和幼儿园6所，扩建、改建学校2所，增加公办义务教育阶段学位5010个，公办学前教育学位1260个，增幅居惠州市各县区第一名。目前，大亚湾正大力投入，新建了澳头第二小学、西区樟浦小学等，扩建西区第一小学、黄鱼涌小学等。http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/1530239291794eb21795a07
作为核心区域的大亚湾，正努力成为一个独立的生活居住片区。支撑楼市升温的产业这里，在不断的变化。2010年惠州商品房成交均价每平方米4364元，仅为深圳的四分之一。2014年仍成交低迷，多数楼盘价格徘徊在每平方米四五千元。在成片整齐划一的高耸住宅之间，冷清的街道弥漫着的空旷、荒芜和寂寥。2015年，据惠州中原数据统计，大亚湾以35104套的成交量，位列2015惠州最热片区，远超惠城近12000套。销售总金额为230.66亿元，占据全市总金额784亿的三分之一份额。深圳人在大亚湾片区的置业占比达到七成，有的楼盘甚至达到九成。记者夜晚在大亚湾西区采访发现，越靠近深圳坪山区，大亚湾几个成熟已经入住的项目，例如龙光城、卓越东部蔚蓝海岸等，已经不再是黑灯瞎火，路上夜跑的行人也有不少。在龙光城居住超过一年的刘小姐对记者表示：“我们就在坪山工作，下班就回大亚湾来住。实际上现在像我们这种‘双城记’的白领是越来越多了。大亚湾的人流量比之前增加很多了。”官方数据统计，2016年末，环大亚湾新区常住人口135万，占惠州市的28.3%，比2014年上升了3.2%；常住人口密度约为623人/平方公里，远高于惠州全市421人/平方公里的平均水平。http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/15302391442774e0ee48709
吸引越来越多人的环大亚湾新区，正是地处深莞惠经济圈（3+2）的地理中心以及深圳东进最前沿，无论是粤港澳大湾区的区位建设，还是深圳东进战略的实施，不仅成为了项目卖点，更是实际吸引了不少人来居住。在惠州比亚迪上班的曾先生，其对记者表示：“我之前也是在深圳公司工作，随着总部越来越看重大亚湾，作为员工迁移到这里，也看到了大亚湾的发展。深圳房价较高，惠州这边房价是我们普通打工者都能接受的范围。在这边安居落户，我觉得挺好的。”惠州比亚迪成立于2007年，位于大亚湾区西部综合产业园。惠州比亚迪3家公司2016年工业总产值为246.5亿元，同比增9.1%；纳税额6.94亿元，同比增长79.6%。2017年1~5月，工业总产值为100亿元，纳税额3.81亿元，保持了平稳较快增长的态势。http://p1.pstatp.com/large/pgc-image/153023914425579add7146e
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目前，环大亚湾新区已经贴上了世界级石化产业基地、广东陆海统筹综合发展试验区、珠三角辐射粤东粤北增长极、港城融合生态湾区、城乡一体化发展示范区等标签。http://p3.pstatp.com/large/pgc-image/1530239491884cedf9dcc0a
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