粤港澳大湾区利好将至，在哪里买房最合适？
2017年过去了，一年来，严厉的房地产调控，加上国家全力推进租赁市场的大发展，房地产的确在发生重大改变。临近年底，美国总统特朗普的减税法案又获得议会通过，这意味着美国的经济活跃度会大大加强，资金回流速度会加快，势必给中国的资金市场带来压力。这种形势下，2018年中国的房地产总体上仍将保持今年以来分类调控的基本形势，资金面、产业面和市场面都会偏紧，事实上仍然在为供给侧的改革腾挪空间和时间。
具体到粤港澳大湾区，由于传说中的大湾区规划将要在年底前推出，可谓万众期待。到底是如何布局谋篇，我这里还讲不清楚，但还是想就大湾区的规划发展对房地产的影响以及在大湾区发展格局下房地产开发、投资的策略谈一点自己的看法。一，2018年大湾区房地产发展的七个动向和趋势1、大湾区将成为国家房地产新政策的试验地。今年以来中国房地产的变化很大，原有的政策体系可能面临重大调整，新政策会迭出，包括土地出让和使用政策、房地产调控政策、租购并举政策、各种供给侧改革政策、房地产税收政策，等等。大湾区过去三十年来一直是中国房地产的先锋试验地，现在可以继续扮演这个新政策的试验地角色。2、大湾区三地及各城市间房地产业将探索强化大联合、形成大平台格局。过去粤港澳三地的房地产业基本上是各发展各的，思路、套路、市场表现都有很大差异，有了大湾区，三地的房地产必然走向互联互通，当然，这是个逐步融合发展的过程。3、政策调控有可能在大湾区内形成联控共享机制。香港房价目前已经是全球最高，这和香港的内在市场格局直接相关。自由港机制下，大量资金进入，没有其他可落地的合适平台，就进入楼市，不断助推房价上涨。未来香港楼价可能受大湾区融合发展影响，受到一定程度的抑制。4、大湾区东岸中轴核心地带将成为未来城市升级及房地产开发的主战场。东岸作为大湾区的中轴或主轴，包括香港、深圳、东莞、广州，其经济能量占到整个大湾区的70%左右。未来从深圳前海经深圳大空港到东莞滨海湾再到广州南沙，这一线的开发力度将是大湾区内最大的，将会成为房地产开发的主战场。5、大湾区西岸未来十年内将进入房地产较快补充增长时期。应该说，西岸过去三十年的发展速度远远落后于东岸，现在大湾区来了，港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、深茂铁路桥等重大过江交通来了，必然带动西岸大发展，进入补充增长期，给房地产带来很多机会。6、临深片区房地产因深圳都市圈的影响将继续稳步上升。在大湾区，深圳的发展最为显眼。它地皮少，能量大，必然出现能量“外溢”，受益的就是临深片区，如东莞凤岗、清溪、塘厦、黄江、长安、虎门，惠州大亚湾、惠阳等。这些地区过去两年来的房价上升很快，超过东莞、惠州主城区，就是因为“临深”，未来这种势头将延续。7、广州产业升级的关键战役如能打好，将对全市乃至大湾区房地产形成良性拉动。广州毕竟是省会，对大湾区以及全省影响很大。这些年来产业结构调整慢了点，发展速度有点掉队，表现在房价上，只有北上深的一半不到。广州房地产的根本支撑不是靠简单卖地，一味铺摊子，而是靠产业的内涵式发展，只要产业结构调上去了，人气、财气、房气就全上来了。二，2018年大湾区楼市的六个投资策略1、中国楼市的暴利时代结束了，房地产投资环境、政策、机会和理念都要发生重大变化，“房住不炒”成为基本宗旨，大湾区曾经是楼市投机的重灾区，以往的投机模式遭受重创，投机思维必须改变，房产投资要放弃暴利思维和急功近利的操作路线，放弃盲目加杠杆的不切实际的投资模式。楼市投资客观上仍然存在，这是市场经济决定的。问题在于，如何在现有楼市格局下，以“房住不炒”的基本宗旨为基础，以稳健投资和收益为基石，谨慎、健康、合理、合法推进房地产的投资行为。2、调控政策可能选择性地变更为长效机制，房产投资的进入机会和增值空间可能明显收缩，大湾区地区必然率先表现出来，房产投资必须清晰应对调控政策走向以及未来长效机制可能给房产投资带来的限制性影响，做到相向而行。3、信贷条件愈益严格化，现有的限贷政策已经不是仅仅针对投资投机行为，而且刚需购房也受到影响。因此，需调整投资策略，创造可行的、稳健的融资条件，以满足自身购房消费的实际需要。4、从物业成长的规律看，大湾区的物业价值可分为五大类别或五大层级：其一是，港、深、穗这三大城市仍然是投资保值增值的主要地区，特别是城市中心地区的价值仍然保持高位，并仍然有很大的上升空间；其二是，中轴核心地带（蛇口—南沙）将是未来房地产价值增值的创新引领地带，物业增值潜力很大，投资可给予重点关注；其三是，临深地带将长期展现其良好的价值成长潜力；其四是，西岸珠海、中山、佛山城市节点地带可稳健性关注；其五是，大湾区其他片区会根据湾区发展的实际形成不同程度的跟进式价值抬升。5、不主张内地人到香港购买超高价格物业。香港现在的顶级房价已经飚高到188万港币1平方米的世界水平。香港的畸形房价是政府紧促的批地政策和自由港超量资金拱抬起来的，并不是铁板一块。在大湾区融合模式下，完全有可能受到联动机制的影响，出现楼价方面的合理收缩。6、最后谈一下深圳楼市的投资策略。深圳可以说是大湾区内房价仅次于香港的地方，但其房价仍然呈现很强的上升态势。因为深圳是个严重缺地缺房的城市，在全国独一无二，常住人口中拥有红本住房的仅仅占大约30%左右，远低于北上广的80%、90%，因此住房的供不应求将长期存在。加上深圳的人口、资金仍然在增长，经济成长形势很好，因此房价上升动能比较强。今年的一手房价由于受调控政策的管制出现高位盘整的格局，但二手豪宅却出现20%以上的增幅。在租赁市场大发展的背景下，供需两个端口都会大幅度向租赁市场倾斜，但供给侧由于有政策扶持和投资拉动的便利，其倾斜速度更快，而需求侧的倾斜则受到需求市场规律的影响，表现得远不如供给侧那么直接，特别是受中国传统文化的影响，很多人仍然根深蒂固地坚持在产权上拥有自己住房的观念。这意味着未来几年，当深圳楼市中的政策性住房供应量达到50%以上的比例，引发调控政策松动之后，深圳商品房市场上的供不应求格局将可能更加明显，即便当时可能有房地产税以及其它长效机制的干预，但商品房价格特别是豪宅价格仍将继续上升。总之，在大湾区规划即将出笼、粤港澳三地面临全新的融合式发展的战略态势下，房地产的发展战略、路径和模式也会跟随发生重大变化，房地产开发和楼市投资也须与时俱进，相向而行，才能在大湾区时代保持可持续性的稳健发展。来源：珠三角房产第一资讯，如有侵权，请联系删除，谢谢。
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