我有一种感觉，大亚湾回不去了！
本帖最后由 湾小颜 于 2018-1-3 10:10 编辑前几日在惠阳大亚湾与朋友喝茶聊天，快到下午6点的时候，朋友说得赶紧回去，否则会堵车了。
堵车？
我有些愕然，这在深圳常见下的上下班高峰期，怎么这么快就普及到了惠阳大亚湾了呢？
5年前惠阳大亚湾不还被叫嚷着是空城吗？空城也会堵车？
朋友回答说：其实早在两年多前，惠阳大亚湾的很多地方堵车已经是家常便饭了，房子盖多了，住进来的人自然也就多了。大亚湾：从空城到堵城这变化有点快！！！！2013年央视2台采访了大亚湾多个入伙不久的小区，以亮灯率等数据煞有其事的将大亚湾定义为深圳周边的一个典型的空城，并指出楼市的泡沫十分严重。
2016年时隔三年，同样是央视二台，再次莅临大亚湾采访，却得出了大相径庭的结论，大亚湾不仅成交量是深圳楼市总成交量的一倍，而且从入住率来看再也不是黑城或者空城了。 2017年11月，大亚湾万达广场开业，从现场传来的照片来看全部都是人人人人，空城的谣言再次被实际的行动所粉碎，大亚湾不仅不再是空城，而且还是一座充满生机和活力的城区。 短短三四年的时间，大亚湾从空城到活力之城，到底经历了什么变化呢？人口大迁徙，空城变卧城2010年我曾预言未来10年至少有200万人会迁徙到大亚湾，当时的依据是大亚湾+惠阳的整体开发量未来10年将会超过100万套商品房。事实证明，惠阳大亚湾的开发量确实有这么多。
从2010年到2017年，惠阳大亚湾的年均销售约5万套，距离100万套的目标不再遥远。虽然前期大亚湾的投资客占了相当大的比例，但选择居住的人口也在同步递增，导致惠阳大亚湾的堵城效应逐步凸显，如同早期的深圳一样，即便是投资的房源经过多轮的交易，最终还是要回归居住属性的。 而目前，大亚湾惠阳板块的居住大部分是以“睡”为主，工作在深圳，居住在大亚湾惠阳，所以可以称之为卧城。从空城到卧城是，我们可以理解为大亚湾的2.0时代，而从卧城到卫星城，则是大亚湾发展的3.0时代。配套升级，住在大亚湾成为可能一直以来制约大亚湾和惠阳入住率的核心问题在于交通和配套。近年来虽然交通上没有根本性的改变（开通了高铁捷运），但在配套方面惠阳大亚湾可谓不予余力，已经可以基本满足入住人口的商业，教育和医疗等公共配套需求。
此前我曾经统计过，大亚湾+惠阳板块的教育资源已经远远超过相邻片区的深圳坪山，前后共有将近10所知名学校落户大亚湾和惠阳，包括华南师大附中，华中师大附中，北师大附中和北大培文以及广外附设大亚湾外国语学校等，名校密集度超过了大部分的深圳区域。
而在商业配套方面，万达广场的开业，星河GOGOGARDEN商业广场的即将投入使用，灿邦新天地以及清泉城市广场等多个综合体项目的即将入市，都将会给大亚湾惠阳带来超越坪山和大部分龙岗区域的商业配套。商业和教育资源的高度密集，导致人口的迁移和长期入住成为更大的可能。地铁14号线+16号线：让卧城变成卫星城对于大亚湾惠阳来说，要从根本上解决从空城到卧城，从卧城到卫星城的问题，则必须解决轨道交通的问题，这是根本。恰好，深圳市政府也有这个意思，想通过修筑地铁的方式将大亚湾惠阳纳入深圳的卫星城版图。 深圳面临的问题是什么？
土地稀缺，人口众多，人多地少的现实让深圳市政府不得不通过主动外溢人口的方式解决问题。2017年9月份的一次公开论坛上，深圳国土规划为房地产研究中心主任王峰博士指出：深圳未来将向周边城市修建地铁，将人口和产业转移到周边城市，尤其是临深的片区。 郎有情妾有意，深圳和大亚湾惠阳的关系大致如此。2016年底深圳将地铁14号线工程曝光，并宣布年底前动工，但在上报时被国家发改委驳回，所以推迟到2017年底动工。
惠州段将设有4站，除了已经公布的白云、草洋、惠州南三站外，增加了新桥站点，以衔接惠州地铁1号线工程。 除了地铁14号线外，一直悬而未决的地铁16线工程（坪山至龙岗支线）根据各方汇总的信息，极有可能在年期前与地铁14号线一期动工。地铁16号线则同时肩负着大亚湾地铁线与坪山线的贯通问题，意味着大亚湾整个湾区也将趁机跨入轨道时代。地铁14号线和地铁16号线对于惠阳大亚湾的价值除了引入更多的人口迁徙到大亚湾之外，我认为更重要的是将更多的人口留在大亚湾，形成住在大亚湾，工作在大亚湾的卫星城。
这是因为，一旦一个城区的人口达到的一定的规模，则本地化工作的需求，产业转移的需求都会增加。比如：龙华此前一直是福田的卧城，但随着龙华人口的增加和公共设施的改进，龙华自主发展成为中心城区就在所难免了。
惠阳大亚湾同样如此，一旦人口达到一定的规模，则商务的需求会推动惠阳大亚湾的商务发展，从而推动惠阳大亚湾成为独立的卫星城，依托深圳，但又不知是深圳的卧城。
现在进入大亚湾，依然正当时！有朋友问，现在介入大亚湾会不会正好进入顶部，为别人买了单。 朋友的质疑是可以理解的，从2015年到2017年，大亚湾惠阳房价翻了一倍，难道大亚湾还有机会翻番？ 如果看了我上面的文章就知道，其实大亚湾正处于空城到卧城（睡城）的阶段，而从卧城到卫星城的阶段都没展开，所以，我可以明确的告诉大家，大亚湾的发展还早着呢，当然对于房价而言，绝不是山顶，至于是否为半山腰，这个大家自己去理解就行了。前段时间受邀参与了大亚湾博林腾瑞这个项目的开放典礼，让我进一步感受到了大亚湾的活力。博林腾瑞所在的片区为大亚湾西区比亚迪产业区，不仅有比亚迪这个5万人的产业体，还有正在启动的东风汽车城这个更大的的产业实体，而在邻近的世纪城商圈则是除了万达商圈之外的大亚湾第二大商圈，也是大亚湾第二大人口聚集区。
根据我实地的调研，商圈内的维也纳酒店和7天连锁酒店客房入住率（月度）均超过9成。所以，博林腾瑞这个项目的位置属于大亚湾的成熟板块。
除此之外，大亚湾管委会引入的第一个公立名校广外附设大亚湾外国语学校也在这个片区，而广外则是在广州排名前五的名校。所以，博林腾瑞所在的片区在大亚湾极具竞争力。 博林腾瑞的开发商为博林集团，其在深圳开发的博林天瑞创下了深圳最奢华售楼处以及深圳最典型的非豪宅区的豪宅典范。
博林腾瑞这次打造全面借鉴了博林天瑞的规划设计手法，出大亚湾首个无边界泳池和阳光车库，并大面积的使用了石材和双层中空玻璃等豪宅配置的建材。
在户型方面，虽然设计的主要是刚需户型的，但74多可做成三房，118平方米可以做成四房，128平方米可以做成五房，其户型的赠送率在目前的大亚湾市场也是首屈一指。
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