惠州：楼市新政后时代 二手房价直逼新房
4月8日凌晨，惠州市政府发布以限售为主导的楼市调控政策。新政策发布5个月来，效果如何？南都记者调查市场和行业发现，政策基本实现了房价的理性和稳定的原则。严格的限售限价让短线投资客比例降低，惠州的城市基本面因为大湾区战略被更加看好，另一方面，用装修等方式突破限价的苗头被扼杀，二手房市场价值开始重构。惠州楼市新政4月9日开始执行的楼市调控政策规定，新购商品房(含二手住宅)拿证满三年后方可入市流通，严防投机炒作，严禁捂盘，达到预售条件的项目必须在45天内完成价格备案和预售申请，否则锁盘一年。政策出台后不久，由惠州市房管局、发改局、规划局、工商局、金融局联合组建市房地产监督管理工作领导小组，组织全市大巡查。影响A交易周期长 投资客少4月9日开始执行的楼市调控政策规定，新购商品房(含二手住宅)拿证满三年后方可入市流通，严防投机炒作，严禁捂盘，达到预售条件的项目必须在45天内完成价格备案和预售申请，否则锁盘一年。政策出台后不久，由惠州市房管局、发改局、规划局、工商局、金融局联合组建了市房地产监督管理工作领导小组，组织了全市大巡查。楼市政策出来后，市场迅速有了变化，首先是在限售的背景下，楼市开始强化居住属性。惠州市房地产业协会副会长朱文中称，4月份之后，投资型客户占比减少14%，自住型客户占比上涨了14个百分点。新房拿证三年方可入市交易，被普遍解读为新房的交易时间将被拉长到5年多。惠州德威集团营销中心总经理刘友称，从购买到出证，非常理想的状态下都要2年半到三年，拿证后，再过三年才可以交易，“意味着新房的交易周期从此前的2年半到3年延长到5年半到6年，短线投机的客户可能会受到明显影响。”惠州世联行副总经理胡光宇认为，限售之后，长达五六年之久的持有周期让短线投资客的投资门槛变得更高，确实少了很多。购房者看好惠州城市长期价值5月份开始，惠州市场上一些中介开始炒作房号，这种在惠州市场上消失一年有余的炒房号，再次冲出江湖，“无论是200套还是400套房源，都是一堆人登记，除了深圳以及东莞其他区域的客户外，还有江西、潮汕客户。”金山湖片区一楼盘营销经理负责人称，他们都是自住兼投资，这些外地的购房群体基本都看好惠州城市前景看好，并不在乎5年是否能卖。德威营销中心总经理刘友认为，新房市场的购房者入市和限价政策有关，楼盘必须按备案价卖，开发商觉得亏，但是部分买房子的人觉得占了便宜。“所以本地人也入市了。”一位要求匿名的营销经理称，现在市场虽然有些畸形，但是实际上惠州城市长期价值的支撑购房者都认同了，尤其是在大湾区战略出台后，这样的客群明显增多。
B用虚假装修突破限价没可能3月初，惠州市场上出现多个楼盘，带3500-4800元/平方米精装修发售，引发市场热议。4月9日的政策重申要求强化价格监制管理，明确要求申请价格监制的楼盘不得以虚假装修、虚高装修价等变相提高房价，否则暂停项目网签，责令停业整顿。5月初，碧桂园深荟城业主反映，楼盘在房管局的备案是毛坯房，却私下通知业主需要缴纳2500/平方米的装修费，且需先签装修合同缴费后才能签订购房合同。惠阳区发改局于5月3日对深荟城项目高层管理人员进行约谈，并于5月11日到楼盘调查取证。5月15日下午，该楼盘房源被锁定，这意味着深荟城因涉嫌加价销售已被主管部门“锁盘”处理。这是在4月9日新政策后，首个因为涉嫌加价销售被主管部门锁盘的楼盘。目前已经锁了2个多月，何时解锁尚未可知。惠阳一位开发商称，碧桂园深荟城被锁盘以后，没有房企敢因备案价格太低，带精装修发售了。惠州地产评论人祝先峰称，政策重申必须严格按照备案监制价格执行，对惠州第一季度出现的以虚假装修等方式变相提高房价进行打击，目的在于切断惠州房企在备案价之外涨价的路径，维持市场的稳定，防止房价过快上涨。荣灿惠州中心副总经理杨霖认为，虚假装修被遏制是政策最直观的作用。虚假装修是变相涨价，如果政府不控制，市场上会出现各种方式的装修绕开限价，在扰乱市场的同时也让业主和开发商的矛盾激化。C新房限售二手房交易火爆4月惠州调控政策至今，相较于新房市场的平稳，二手房市场则开启迎来春天，量价齐升是最主要的表现方式。惠州市房管局的统计数据显示，3月份城区的二手房过户2192套，4月份二手房过户数2662套，5月份首次超过3000套，达到3362套，超过了5月份惠州新房市场的3149套的成交记录。目前，6月份的数据尚未公布，但预计至少有5%-8%的增长。在成交量上扬的同期，二手房价格和新房市场的价格差也迅速缩小。数据显示，3月份开始，随着二手住宅成交再度放量，城区的二手房均价拉升到4427元/平方米，4月份上涨至4772元/平方米，5月均价被拉升至5377元/平方米，6月份在5400元/平方米左右，7月份惠州城区的二手房均价再创新高达到5612元/平方米。惠州隆塬地产江北区域经理梁晓鹏称，4月惠州楼市新政之后二手房市场的高光表现和新房市场的供应不足有很大关系，“新房市场的限价一直持续，部分已经出证的二手房，成为部分购房者的必然选择。”D楼市供求还未完全达到平衡房管局相关负责人表示，累计已经发出18个函件敦促开发商要求符合条件的项目尽快入市。但短线投资客的减少和要求开发商尽快办理预售，还没有完全解决惠州市场的供求失衡的基本面。上半年惠州全市累计成交住宅63049套，但惠州全市住宅供应套数为49401套。一位匿名开发商称，现在惠州的城市在珠三角被看好，加上粤港澳大湾区作支撑，更多的外地客户涌入惠州。惠州荣灿惠州中心副总经理杨霖认为，惠州新政后供应依然不足，是供应端出了问题，部分开发商在2016年至今，基本库存都消化得差不多了。采写：南都记者 蒋奇政；南都制图：陈婷
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