深圳房价跌都怪龙岗？九个问题看懂楼市成交真相！
本帖最后由 湾小东 于 2017-7-28 15:57 编辑深圳超详细的上半年楼市真实数据来了!当中竟隐藏了这些真相......
深圳新房成交均价持续微跌，竟然都是龙岗的错?
上半年在买房的深圳人，基本上都是首套置业或刚需?
近10年来，深圳卖得最好的二手房竟大部分都在布吉?
根据Q房网最新出炉的深圳2017年半年报，编辑先为大家提炼了9大重点，然后再逐个为大家揭开以上真相。
① 2012年至今，深圳住宅平均每半年成交63702套，2017年上半年不及平均线，仅29001套
② 2017年上半年存量占比创新高，二手住宅成交套数：新房住宅成交套数=2.76：1。
③ 成交量：二手住宅走出重灾区，不高涨不低迷;新房住宅三连降之下逐步走出低谷。
④ 成交价：二手住宅价格涨幅不断收窄;新房住宅价格环比下跌。
⑤ 作为成交绝对主力及价格洼地，龙岗价格走低成全市新房价格下跌的直接诱因。
⑥ 受部分区域样本波动及供求关系变化的影响，全市租金出现波动。
⑦ 2017年上半年，近九成客户需贷款购房，近八成物业交易需赎楼。
⑧ 2017年上半年二手住宅成交主力51-90㎡+3-4万/㎡+200-300万+套均440万。
⑨ 新房成交下滑，除需求端受调控压抑外，zf严控预售造成的供应萎缩也是一方面。
九个问题 看懂深圳楼市成交真相
Q1深圳现在还有多少房子卖?
A库存325万平，还能卖13.9个月。
据深圳规土委数据，截至6月底，全市商品住宅库存面积325万平方米(约3万套)，按照过去12个月平均销售规模计算，库存消化周期约为13.9个月。
市房地产研究中心主任王锋分析认为，此数据表明上半年供应依然比较充足，处在合理区间。根据《深圳房地产市场预警系统》监测，库存消化周期在9-18个月为正常区间，6-9个月为供应比较紧张区间，0-6个月为供应非常紧张区间。
2017年上半年，全市住宅类产品新批预售总套数7774套，环比下跌63.47%，同比下跌68.03%;总面积78.24万㎡，环比下跌60.97%，同比下跌71.20%。
Q2上半年新房卖得怎么样?
A一句话形容：房价跌，成交量跌。
但房价跌幅较小，趋向平稳。
房价
2017年上半年，全市新房住宅成交均价为54632元/㎡，环比下跌3.91%，同比上涨7.11%。
2016年10月至今，受“104政策”影响，新房均价出现九连跌，但下跌幅度都比较微弱，其中一半月份下跌幅度不到0.1个百分点，大趋势更倾向于新房价格趋稳，2017年6月，均价54492元/㎡，环比下跌0.04%，同比下跌11.76%。
成交量
2017年上半年，深圳全市新房住宅共成交10502套，环比下跌39.20%，同比下跌54.67%;成交面积105.32万㎡，环比下跌39.81%，同比下跌56.65%。
2016年上半年至今，深圳新房住宅半年度交易量出现三连降，下滑的根源是先后两次调控政策。在上半年从土地到批售供应面都趋紧的情况下，新房交易量也难免受其影响。
近一年来的月度表现，整体可以概括为“涨-跌-涨”。连续下滑周期为2016年11月至2017年3月，2017年春节后止跌回涨，第二季度的三个月持续攀升。2017年6月，新房住宅成交2953套，环比上涨27.67%。在总体量值偏弱的情况下，新房交易量也有逐步向好的趋势。
Q3为什么新房价格会跌?
A都是龙岗的错......(心疼龙岗三秒钟)
新政之后，新房价格涨幅不断收窄，而且在最新半年度出现了环比下跌的情况，其中关键的因素在于龙岗这一成交主力区域的价格走低。
除龙岗之外，上半年其他区域均价环比均上涨。作为全市新房成交的绝对主力及价格洼地，龙岗区域价格的下滑成为全市价格下跌的唯一诱因。
需要注意的是，虽说龙岗作为成交主力，其价格下跌直接导致深圳新房价格下跌，但这也跟zf严控高价盘预售有关。
Q4二手房卖得怎么样?
A价格稍微上涨，成交量跌得有点多。
房价
据Q房网云房源大数据统计，2017年上半年，全市二手住宅成交均价为52311元/㎡，环比上涨3.54%，同比上涨8.80%。深圳二手住宅成交套均总价440万元/套，环比上涨4.89%，同比上涨10.32%。
楼市调控对价格的影响表现为房价涨幅的不断收窄，直到基本平稳。2017年上半年同比涨幅不到10%，为2013年至今最低涨幅。
2017年3月之后，整体趋势为稳中有升，2017年6月，均价55374元/㎡，环比上涨4.33%。
成交量
2017年上半年，深圳二手住宅共成交29001套，环比下跌20.66%，同比下跌51.12%;成交面积247.98万㎡，环比下跌19.54%，同比下跌49.78%。目前市场预期尚不明朗，买卖双方都比较谨慎，故整体交易量节奏偏稳。
2012年至今的成交峰值依然是2016年第一季度，可见，交易量真正下滑开始于2016年第二节度，近期的低位为2017年第一季度。
上半年整体量值依然在下滑，但短期的数据已经恢复正常，不高涨但也不算低迷。市场对政策具备适应力，虽然近期大环境压力不减，但二手交易已经走出重灾区。
Q5哪些二手楼盘卖得最好?
A关键词：51-90平、单价3-4万/平
总价200-300万、龙岗布吉
从成交面积区间看，2017年上半年占比最大的面积段是51-90㎡户型，成交占比51.83%;其次是50㎡以下户型，总体小户型占比超过七成。
从成交单价区间看，2017年上半年占比最大的单价段是3-4万，成交占比28.44%;其次是4-5万，占比24.21%。
从成交总价区间看，2017年上半年占比最大的总价段是200-300万，成交占比27.53%;其次是300-400万，占比23.55%。
根据上半年二手房成交TOP楼盘来看，绝大部分都是龙岗布吉片区。而自2008年以来的数据，连续十年成交量前几名也都来自布吉片区。
Q6
大家都喜欢去哪个片区买房?
A重点都在关外：龙岗和宝安。
受供应区域集中以及价格影响，新房交易重点区域为龙岗和宝安，龙岗半年的平均成交量接近盐田的37倍。
今年上半年，新房成交量龙岗、龙华、宝安位列前三，成交量占全市总成交量的比例分别为28.6%、22.8%、16.3%，三区占比合计为67.7%。
与新房相同，二手交易的重点区域同样集中在龙岗和宝安，龙岗半年的平均成交量接近盐田的10倍。从每个区域2017年的表现来看，都不及过去的半年成交均值。此外，半年度高峰基本都出现在2015年下半年(调控前)，但福田和南山例外，交易高峰在2015年上半年。
Q7
房子都被哪些人买走了?
A关键词：深户和刚需
户籍购房和家庭置业成主流。今年上半年，新建和二手商品住宅购置深户占比73%和76%;新建和二手商品住宅首套置业占比90.0%、98.5%。
刚需小户型占比上升。上半年，全市90平米以下小户型新建商品住宅成交占比为75.1%，较去年同期提高6.0个百分点;90-144平米中等户型成交占比为17.1%，较去年同期降低4.5个百分点;144平米以上大户型成交占比为7.7%，较去年同期降低1.5个百分点。
Q8深圳房租有没下降?
A租金也在微微下跌，福田还是最贵。
根据Q房网云房源大数据统计，2017年上半年全市商品住宅租金为72.49元/㎡·月，环比下跌0.56%，同比上涨1.49%。
从2017年上半年各区域租金水平来看，全市租金中福田区以97.17元/㎡·月的租金水平位列第一;其次为南山区，91.45元/㎡·月;租金最低的是龙岗区，46.38元/㎡·月。
Q9
今年都卖了哪些地?
A卖了27块地，一块住宅用地都没有
2008年至今，深圳住宅类土地的供求高峰主要集中在2008年、2011-2012年，2013年之后，供应量出现极大萎缩，尤其是2017年上半年，全市仅一宗2.35万㎡的住宅类土地上市，且位于深汕特别合作区。
所以，在深圳通过招拍挂市场获取土地资源的难度不断增加，而且成本也已经超出不少开发商的承受范围，从土地成交总价可以看出，虽然近两年土地数量稀少，但成交总价却出现极大突破，地王记录屡次被刷新。
最后附上一张超有用的表格：深圳地铁最新房价地图↓
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