再谈学区房，价格常年高涨的背后
本帖最后由 湾小东 于 2017-7-19 15:23 编辑深圳的学位房突然不紧张了。意外。
看今天网媒报道，福田很牛的百花小学积分不到70分，荔园小学没招满。南山更是，今年报名接近1.7万人，创历史新高，但大部分学校录取积分都在60以下，竟有25分的，还有一些学校有富余学位。7月2日，南山教育部门还针对此前被分流到民营学校的学童展开二次派位，今天也发了录取结果。
要知道，今年还是给“双非儿童”开口子的第一年，原本媒体预计学位会非常紧张。但现在看来，这两个区的表现实在是让人惊喜。
搜集到一些信息，主要是大幅扩班扩建的缘故。比如我家附近的育才二小，扩建了。还有小学，大幅扩班了。但随之而来的问题是，师资力量是否同步跟上了。从现在看，不透明。
我之前看香港元朗区的一小招生手册，整整一本，里面除了明晰招生政策之外《香港的学区房为什么不像我们这般疯狂?》，还详细分列了区内的所有公立私立学校，几十上百所。每所学校的创立年份、校董情况、班级数、师资学历等等，应有尽有。拿到那份册子，一目了然。
这些是我们要学习的。
不管怎么说，来深圳这么多年，第一次看到学位充裕，值得开心。我希望这种景象能够一直持续下去，这对缓解学位房价格疯涨有正面作用。
但不乐观。今年没问题，不代表明年后年也没问题。幼儿园、小学生人数的快速增长，大家都是有目共睹的。
看到有观点说，让大家各凭本领在市场上买房子来读到好学校，恰恰是市场公平的体现。我认为这种观念是很可怕而且错误的，这显然不能作为市场公平的例证，而恰恰是不够公平的例证。
真正的教育公平，应当是实际居住在这座城市的小孩，都应当平等的享有“就近入学”的基本权利。这是宪法、义务教育法赋予他们的基本权利，也是过去10多年“两为主”教育改革的基本思路，更是不需受过高等教育便可理会的常识。当地城市根据本地财政压力制定的现实规则，也许都有难处，但绝不可认为这已经完好反映了公平。
关于教育，我也是近两年密集在学习。结合着学区房，我认为有一些观念需要探讨。
1、名校学区房比普通房产价格高，涨得快，这是世界性的难题。这个问题，并不是只有中国有，大陆有，香港、台湾都如此，比如赵薇也会花大几千万在香港买一套“学区房”。东京也一样，比如千代田区。
3月看到了英国教育部的一份研究：
靠近顶尖小学的学区房的售价比平均房价要高出8%，靠近优秀中学的学区房的售价则要比平均房价高出6.8%伦敦排名前10%的小学可为附近的房产增值3.88万英镑(约合人民币33万元)。当时有个市场评论员是这么说的：“政府终于证实了很多人多年来已知的事实——靠近好学校的住房售价更高。
名校，实质上如同地铁、海景、CBD一样，成为临近房产所拥有的一种稀缺配套。你的房子离名校近，就如同离地铁站近一样，比起其它类型的房产来。更有保值增值的空间。
2、名校学区房，实质是房地产+学位两类商品价格的叠加。除了房屋本身的价格，名校学区房还反映了教育作为一种商品的价格。比如南山一所名校旁边的房子单价卖到10万块，那么学位可能占到20%的比例。放到福田，比如实验学校周边，占比可能更高。如售价最高冲到16万/平米的国城花园，如果扣掉教育价格，那样的老房子现在恐怕连6万都未必能卖到。这是市场给不同的教育资源厘定的市价，也是我们选择优质教育资源时需要支付的代价。虽然小学是义务教育，但是市场依然自有定价。
所以，当房地产供不应求房价本身有上涨需要的时候，优质学位如果也恰恰是供不应求，那么就会带来双重的价格上涨。这是名校学区房为什么常年跑赢大市的直接原因。
既然是两个市场，也就意味着治理学位房的价格，需要两个部门来出面。严格上说，它根本不是房地产主管部门的事情，而是教育主管部门的事情。房地产主管部门只对来自于房地产部分的价格异常波动负责，但教育市场的价格异常波动，必须要由教育主管部门来负责。从过去常年来看，名校学位的市场价格预期要比房地产价格的预期更加的刚性。也就是说，问题主要在教育主管部门身上。
3、要看到，学位房价格刚性大涨，不同的政策设计起到了很大作用。我们的名校学区房，可能是全世界涨得最夸张的。很重要的原因在于：入读名校和房屋所有权绑定。绑定产权，在我搜集的各经济体中，少见。深圳虽然作为最年轻的移民城市，但是义务教育的主要评分规则还是：户籍+房产(自有产权)。实质上是说，义务教育从原来单一的户籍歧视，变成了现在的户籍+房产的双歧视。和原来相比当然有不小的进步，单项的歧视度都在下降，还都增加了租房、纳税、社保、计划生育等等其它的加分项，扩大公平面，但本质还没有变。简言之，还是在拼爹。从原来的拼出身，变成现在的拼出身+家庭财富。
这个显然不能说是教育公平了，户籍制度也好，产权绑定也好，理论上都应取消。就算是现实中操作困难，我们至少要清楚，这种安排并非最优。
以“实际居住地+就近入学”，应是通行的常识。读书是孩子的事情，要比也是比孩子的质素，而不是他的户籍出身和父母的财富。
4、名校学区房价格常年大涨，背后是市场化程度不足的问题。不少观点认为，名校学区房价格的大涨，是因为教育资源分配的不均衡。似乎是说，如果教育资源均衡了，学区房价格就不大涨了。事实也许不是那样，因为名校就那么几个，围绕着名校的社区也就那么多，它永远都不可能达到均衡。问题出在教育资源的结构层次上，也即是深圳教育的市场化程度太弱鸡。
深圳的教育系统中，政府的角色仍然太强了，优质的私立教育机构太少。这导致富人和普通人全部都集中去争抢优质的公办学位。这种情况下，学区房的价格是由最有支付能力的那群人决定的。而他们选择公立也未必是因为他们愿意选择，而是没有其它选项。如果出现大量的优质私立教育机构，富人的教育需求可以得到分流。公立学校，本来的目的就是来提供标准版的义务教育的。你要是想得到更优质的教育，那需要去花更多钱购买。那种情况下，我们才可说：凭自己的本事去购买更好的教育，反映了市场公平。
而深圳现在，楞是把公立教育也逼成了私立教育。看起来都是义务教育，但家长照样在为教育支付着高价格，只不过它体现在天价的学区房上。
从另一个角度说，市场化才是更快速的缓解教育资源供应不足的最有效办法。这不需要再印证了，建设一所学校，需要批地，需要筹措资金，需要寻找老师……这是一个行业，应该让市场去做，政府应去做更重要的事，比如准确预测学位需求量，规划远期学位建设，教育政策设计更公平……
5、取消户籍，取消和房产所有权绑定，会带来财政压力，不会导致名校学区房跌价，只会让涨幅减缓。对这个，不要抱有太高的期望。正如前述所言，名校本身就是一种稀缺资源。即便是取消产权绑定，如果是你在名校附近买了或者租了房，你的孩子依然要比住的更远的孩子有优势。
在我看来，只要名校学位房的价格涨幅减缓，和普通非名校学区房之间的价差不那么夸张，那么就是合理的。取消和房产所有权的绑定，可能会意味着房租的加快上涨——租房和买房的积分一样的话，意味着需求量一下子会扩大很多，原来必须要通过买房获得学位的家长也会选择更低成本的租房。但这样显然会更能显示出教育公平来。
来源：侏罗纪
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