虽然房价高，但说崩盘的都是骗子!
本帖最后由 湾小东 于 2017-6-17 11:02 编辑经济学迄今为止无法回答和预测资产价格什么时候崩盘，那些吹嘘自己预测对了某一次房地产崩盘的，不是疯子就是骗子。
未来市场的分化不仅仅指城市的分化，还包括开发商以及楼盘和区域的分化。
事实上，传统中国与现代中国两者之间的断裂如此干脆，以至于很难一眼看出，二者除了共用一个“中国”之名以外，相互之间还存在何种联系?
每年这个时候，都是各种房地产报告密集出炉的时候，也是各路大神预测房价走势的旺季。面对各种报告和预测，你如何安抚内心的焦虑和恐慌?
关于今年房价的走势，我不再多言。从现在的情况看，我所言的房地产市场“六月变天”已经成为事实，市场的基本面、情绪、博弈的力量对比都在发生变化，这都是不争的事实。但是，让我感觉特别遗憾的是，一些人将我的“变天”理解成“暴跌”甚至崩盘，而且不断有人在我的微博或者公号留言，问：为什么还没有崩盘?这是非常令人遗憾的，因为我从来没有货判断中国房地产市场短期会出现崩盘。
谈及中国房地产市场一直流行的“崩盘论”，我一直是用“三个100%”来回答：第一，中国房价100%太高，不承认房价太高不实事求是，但是，如果影响房价走高的因素仍然存在，房价还会更高;第二，中国房地产迟早有一天100%会崩盘，因为全球所有的房地产市场在经历非理性上涨之后都会崩盘，我从来没有见过没有经历过崩盘的房地产市场;第三，中国房地产什么时候崩盘，我100%不知道，因为经济学迄今为止无法回答和预测资产价格什么时候崩盘，那些吹嘘自己预测对了某一次房地产崩盘的，不是疯子就是骗子。
那些将我归类到“崩盘论者”，要么理解能力急需提高，要么是对我的刻意侮辱。中国房地产市场的确有那么几个一直“坚持”预测房价崩盘的，现在他们仍然在坚持，希望他们成功。但不要把我和他们归为一类，我认为是对我的侮辱。
当然，我也不是那种坚持“房价永远上涨的”。我自己认为自己属于实事求是派，对于房价的走势，不管对错，完全遵从自己的判断。
1、中国房地产市场最大的特点是“分化”，市场的区域差异特别大。
我在我的所有文章里一再提醒这一点。这意味着什么，就是价格的走势不可能是一致的。北京房价跌，不一定意味着江苏镇江的房价跌。这是个简单常识，也是中国房地产市场最为显著的特征。我所言的变天，指市场大气候的变化，指预期的改变，以及房地产市场大方向和总体温度，不是指全国房价会统一如何如何，更不是指崩盘和暴跌。我分析房价的文章中总会提到安全的城市，价格仍然很低的城市，也会提到危险的城市，会提到长期而言值得投资的城市。甚至在未来，房地产市场真正健康的时候，一个城市的不同品质的楼盘都会价格走势迥异。
以北京为例，未来北京的房价绝不会普涨或者普跌。北京的好房子、高品质的房子实在太少了，只有稀缺的优质物业，就是我讲的一个城市“20%”的房子，真正有投资价值。北京低端的房子、品质差的房子，长期走势一定是下跌而不是上涨。所以，未来市场的分化不仅仅指城市的分化，还包括开发商以及楼盘和区域的分化。简言之，未来真正的投资标的，就是我之前讲的三个“20%”：20%的开发商，20%的城市，20%的楼盘。
2、一定要记住，没有一个价格叫“中国房价”，每个城市房价的变动也是不同的。
目前来看，环北京，我一直说很危险的地段开始下跌，这是对的。因为这个区域基本都是投资性购房，这些区域的房子不是“住的”，而是“炒的”。这里只有房子，没有人，也没有鬼。北京房价下半年开始出现下跌也是合理的，因为交易被锁定，价格被锁定，流动性被锁定，市场不调整是不可能的。总体而言，去年的热点城市，绝大多数属于政策非常严厉的调控区域，如果政策坚持到年底，这些区域房价降温是必然的。
但是，我也不断提醒，中国房地产就基本面和未来的价格走势而言，更像美国的房地产，而不是日本。美国房价在过去近80多年的周期中，差不多每20年都会经历一次深度调整，但房价的总体趋势是向上的。而且，大家必须记住：中国未来的城镇化一定是以大城市为中心，形成最少10个以上的城市群，而不是重点发展小城市。这也意味着，优质的核心城市，在可预计的将来仍然是房价长期看涨的区域。中国的好城市实在太少了，大家如果和我一样每个月至少会到10个不同的城市，一定对此有深刻感受。
所以，不要现在看到一些三四线的房价在涨，就跑到这些地方去投资。三四线城市今年上涨合理的有两种情况：一种是紧靠核心热点城市或者经济基础不错，比如镇江、南通、扬州等城市;一种是价格比较安全的城市，比如东北的大连、沈阳、长春、山西的太原、内蒙的呼和浩特，这些城市总体房价偏低，在热点被打压的情况下，出现上涨是合理的。
但是，一些库存量很大的，甚至一些五六线的城市今年出现上涨，一定要警惕。
来源：功夫财经马光远
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