深度融入区域都市圈!惠州楼市价值将重新定位
本帖最后由 李城 于 2017-5-31 09:58 编辑随着惠州融入粤港澳大湾区城市群的步伐加快，惠州某些区域的房产价值将重新定位。
结合惠州优越的山水资源和产业基础，交通因素的集聚加速着惠州融入区域一体化的进程，这将惠州拉近至大都市深圳、香港的最前沿，充分融入到粤港澳大湾区城市群之中。
延伸到房地产市场，这种城市利好下迎来全国一线房企的纷纷布局。3000元/平方米、4000元/平方米，甚至更高的楼面地价接连出现，惠州房地产市场也进入到高门槛的发展阶段。成本的提高则深度考验着企业的运营能力，从单个项目转向多楼盘和新城模式的规模型发展。
与此同时，集团化公司也带来城市产业渠道的拓宽。对比原有市场相对局限的销售、渠道拓展现状，大企业引入城市群、乃至全国范围内的客户资源使得市场大为放开。进而也推动惠州楼市逐步融入到区域概念中，在开发运营和定价层面也步入区域化。
从拼价格到拼运营能力
在过去两年房企扎堆布局市场背景下，最让人关注的是碧桂园效应。从2015年下半年开始，通过挂牌拿地、项目收购，以及入股开发等方式，碧桂园迅速在惠阳大亚湾等临深区域布局项目超过20个，随着今年以来的收购和开发加剧，多个碧桂园创新小镇的落地，其在惠州开发项目将达到30个左右。
另外，万达通过开发大亚湾万达广场，恒大收购惠阳棕榈岛，星河地产则入股南乾实业合作开发巽寮湾旅游项目均扩大布局。在惠城仲恺区域，中洲控股在中央公园和天御进入开发中后期阶段，也通过村企合作、收购等方式完成5项目布局。另外，海伦堡、佳兆业等企业亦高溢价拿地加速抢滩。
这带来的最直观影响就是中小房企的逐步退出舞台。不是被兼并收购，就是被入股开发不再占据主导。对于行业而言，规模型企业较为通畅的融资渠道和成熟的开发经验将使得市场发展风险有效降低。
然而，越来越高昂的地价成本给企业带来考验。“现在没有4000元/平方米的楼面价格都被视为没诚意。”某公司拓展部相关负责人介绍，在与一些土地持有方的接触中，基本没有还价的余地。
“在开发成本越来越高的时候，考虑到市场的风险，能否实现持续盈利对企业的运营能力提出更高的要求。”惠州楼市资深策划人范忠洲认为，以前打价格战的时代将不复存在，大房企在带动市场集约化发展的同时，也将推动整个行业运营能力的提高。类似于风控、资金成本和研发能力等，都将成为比拼的关键。
惠州市场进入泛区域时代
深圳“东进战略”、产业转移等，临深的区域在深圳城市新一轮的变革和优化升级中均被纳入都市圈内，同时惠州“海面行动”等对标深圳的发展势头则直接搭建起两城融合的桥梁。“延伸到房地产市场，碧桂园、恒大等龙头房企有多看重深圳市场，一定程度上也就意味着当前和未来的惠州市场将如何被看重。”某业内人士就表示。
大型房企频繁高价进驻，直接带动着城市房价的增长。在记者采访中，刚刚于年初完成置业的江北某网络科技公司工作的江先生表示，之前没有想过买房，总觉得处了对象，面临结婚的时候再买，免得自己被房子绑死。但这样的市场把他吓到了，和家里商量了之后，赶紧出手，价格已去到一万出头了。而记者在前两年的踩盘过程中，该区域房源价格还不过6000元/平方米左右。
行业专家胡光宇认为这是一种必然，高铁、城轨确定，以及高速公路修通等，意味着深莞惠逐步将形成泛区域发展状态，这使惠州在房地产市场上不再孤立，行业市场进而发展成为区域型市场，根据距离的远近，在区域范围内市场价值将得到重新定价。
“惠州楼市已经开始深度融入区域城市群市场了。”胡光宇说，就以临深的惠阳大亚湾为例，对于深圳中心区域而言，到达龙岗坪山一些区域可能比到达惠阳大亚湾还远，这种情况下，区域的楼盘价格就不再是以处在惠州还是处在深圳来分，而是以相对距离而论。往更大层面上延伸，交通轨道的接驳将惠州腹地深处多个区域也纳入深圳经济圈之中，区域的房地产市场定价也必然有所分化。
来源：南方日报
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