惠州新政：业界解读：一手房买后至少5年才能交易
本帖最后由 湾仔 于 2017-4-11 10:21 编辑上周日凌晨，惠州市人民政府办公室发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作通知》，相较于珠三角其他城市已发布的楼市限购、限价政策，惠州此次楼市政策在行业人士来看，最大的亮点则是限售。政策规定从4月9日起，新购商品房(含二手住宅)拿证满三年后方可入市流通，明确指向严防投机炒作。
按照惠州市人民政府办公室的解释，此次惠州调控政策主旨是以加强监管和整顿为基础，坚持房子是用来住的不是用来炒的主基调，保持房价理性和稳定为前提。
除打击投机短炒之外，惠州此次的政策还有两个方面的亮点，一是严禁通过“带精装修捆绑车位”等方式突破限价，违规将停止网签。另还明确严禁捂盘保证供应，并且制定了严格细致的落地执行政策，达到预售条件的项目，必须在4 5天内完成价格备案和预售申请，否则锁盘一年。
而从市场反馈来看，南都记者走访惠湾片区及惠城区域的部分楼盘，发现政策对买家的触动并不大，数十位购房者对于新房拿证三年后才可以交易的政策并不抵触，理由是在惠州购房不具备短时间快速投机的机会，而且5年后惠州的地铁以及城市基础配套会再上新台阶。而最深层次的原因则是更多深圳客在惠州购房，投资和自住的界限开始模糊。
多位业界人士对于惠州此次政策的解读，都倾向于强化居住属性，打击短炒投机客，进而通过严格限价的执行以及增大供应量来保持市场的稳定。
政策：新购住房拿证满三年才可转让
解读：一手楼买后至少5年才能交易
此次政策中，限售是最明显的亮点，政策显示新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住宅)，须取得不动产权证满三年后方可转让。
该政策从4月9日起开始执行，意味着此前交易的新房和二手房不受影响。惠州市房管局相关负责人解释，满三年才可转让，是针对4月9日起新购住房的，而在此之前，购房者只要通过信息系统签订正式购房合同，或者已经办理房地产权证、不动产权证的，则不受此政策的影响。
但是政策对一部分尚未签订正式购房合同，已经发生交易行为，但尚未网签的案例，如何认定尚没有做出解释。惠州隆塬地产江北区域经理梁晓鹏受访时称，二手房市场的购买行为认定，究竟是以纳税、还是缴纳首付款，还是签订认购合同为准，现在还不清楚，“预计会有补充细则出台。”
相较于二手房市场，新房交易的认定标准将会简单得多，世联行惠城区事业部总监习斐称，签订正式购房合同以及网签备案，将可能是最直接的认定标准。
而在新房市场，拿证后三年方可入市交易，则被普遍解读为新房的交易时间将被拉长到5年多方可交易。惠州某地产公司要求匿名的负责人刘先生称，购房者购买的是期房，一般是在购买一年到一年半交楼，交楼后，一般开发商给购房者要约一年半才出证，从购买到出证，非常理想的状态下都要2年半到三年，拿证后，再过三年才可以交易，“意味着新房的交易周期从此前的2年半到3年延长到5年半到6年，短线投机的客户，可能会受到明显影响。”
江北某房企营销负责人证实，其在方直君御的房子是2012年9月份购买的，出证时间是2015年1月份，也是差不多三年时间，按照这样的推算其在2018年才可以放盘交易。
在水口和江北都拥有中介门店的众筹房产老板黄华称，即便是出证很容易的二手房，过户出证三个月，加上拿证3年后的禁止流通，其流通时间也被提高到3年半左右，“此前出证后即可交易。”
惠州中原的研究结论指出，此次政策不涉及商用物业，定点指向新房和二手房，说明政策主要是针对炒作住宅的情况，目的是拉长交易周期，防止炒房投机客短期内买进卖出，抑制投机性需求，对于刚需或是改善性客户并无影响。”
而惠州世联行则明确称，由于至少5年内新房不可交易流通，将导致投资风险与成本大幅度上升，投资的不确定性增加，短期投机炒楼客户将基本观望退场，惠州部分区域上门客和成交量将回落。
大亚湾房协副会长陈江洪在本周一受访时称，虽然大亚湾片区的深圳客比例高达93%，但短期投机快进快出的客户比例并不多，“世联行和大亚湾房协在2016年曾经做过调查，大亚湾片区自住兼投资的客户高达80 %，剩下的10%—20%的比例才是投资，该政策对整体的市场面影响并不大，更多在惠湾片区买房的客户是深圳买不起房外溢到惠州的购房者，可能短时间不住，但是等条件成熟，比如学校、公共交通成熟后，肯定会来住，这样的客户自住兼投资，在惠湾片区占据八成左右的比例。”
政策：达到预售条件45天内不申请预售将遭锁盘一年
解读：加快新货入市，实现供需平衡
政策显示，已达到预售条件的楼盘，必须在30天内到价格主管部门申请价格监制，完成价格监制后的15天内，必须申请预售许可，而没有按时完成申报的，一年之内不允许进行价格备案和申报预售，对于已经取得预售许可而捂盘的，一经发现，将依法依规，严肃处理。
此项政策旨在加大商品房有效供应，惠州世联行副总经理胡光宇称，强调避免捂盘以保证供应，避免部分楼盘以此来躲避限价，“如果严格执行，是严厉的措施，此前惠州曾发生过多起有房可售，不卖以及楼已经快封顶，就是不拿预售的情况。”
此举是否真的能够增加供应，目前的市场反馈并不能直接给出证明，但是南都记者调查发现，目前惠州楼市的供应量确实不足，3月份仅有8盘入市，4月至今，惠州城区仅有保利达江湾南岸公开发售。
惠州另一家代理机构合纵联行的数据显示，此举可能加快新货入市周期。根据合纵联行的统计数据显示，2017年第一季度，全市仅供应住宅18831套，约为187 .2万平方米，但网签住宅19812套，约306万平方米，供应不足客观上让第一季度入市楼盘，销售价格上扬。
合纵的数据指出，截至目前惠州全市的住宅存量约67710套，约为728 .5万平方米，按照当前的去化速度，在8个月就能消化完毕。惠州世联行的数据稍有出入，世联行的数据指出，惠州全市的存量住宅约为8万套，约1000万平方米，按照当前的去化速度，去化周期约在10个月。
惠州地产评论人范忠洲解释，打击捂盘惜售以及要求达到预售条件的楼盘及时预售，政府是从需求端控制，一方面是抑制房价过快上涨，另一方面则是倒逼市场和开发商加大新货供应，加快新货入市，实现供需平衡。
惠州荣灿置业副总经理杨霖称，对达到预售条件的楼盘不申请预售的，直接一年内不允许进行备案和申报预售，意味着直接锁盘一年，无法进行任何交易，如果严格执行，没有房企去挑战这个底线，“对申报时间做出规定，即为了防止部分房企在限价的前提下，捂盘惜售，故意放慢推货速度，达到条件不进行备案，人为制造房源紧张的气氛。”
政策：虚高装修价变相提高房价者将停止网签
解读：切断房企在备案价之外涨价的路径
政策重申要求强化价格监制管理，明确要求自4月9日开始，申请价格监制的楼盘不得以虚假装修、虚高装修价等变相提高房价，否则将暂停项目网签，责令停业整顿。
近期，惠州市场上出现了以千花岛、宝晟公馆为代表的以带3500-4800元/平方米精装修的方式发售，引发了市场的热议，多位市民投诉。惠州地产评论人祝先峰称，政策重申了必须严格按照备案监制价格执行，对惠州第一季度出现的以虚假装修等方式变相提高房价进行重申，目的在于切断惠州房企在备案价之外涨价的路径，维持市场的稳定，防止房价过快上涨，“估计4月9日以后，没有房企敢嫌备案价格太低，带精装修发售了。”
受新房市场成交火爆影响，惠州二手房市场也在第一季度快速上涨，上周南都报道，年后二手房价格普遍上涨幅度在15%左右。此次政策也要求二手房和新房一样要纳入网签管理系统，加大二手房交易资金监管力度。
隆塬地产一分行经理表示，该政策主要是强化了对二手房交易流程的监管，“此前有部分小中介，运用杠杆自己炒房，加价卖出去，但纳入网签系统后，预计上述情况将会减少”。
结合此次拿证三年后，方可入市流通的政策，惠州德威集团营销中心总经理刘友称，部分二手房的房源会变紧俏，“以大金山湖片区为例，满足出证三年后才可以交易条件的楼盘，只剩下中信水岸城一期、龙光水悦龙湾很少一部分，以及金山湖花园和龙湖湾的一部分房子，房源将会减少，很多此前符合放盘条件的，现在都无法放盘，与此同时二手市场出证快的特点将被市场认可。”刘友预计，二手房的交易会变得频繁，“至少比新房赢了两年时间。”
而刘友的观点也得到了大亚湾房协副会长陈江洪的认可，他称，随着新房市场价格的上涨，惠湾片区的二手房交易因为存在明显价格差，成为部分人的选择，但是满足出证三年条件的，“惠湾片区很多二手房都不具备交易条件，而这部分人是不是转移到新房市场目前还没有数据支撑。”
业内点评
纯短线投资客将受重挫
从政策本身来看，此次政策再度强化了监管力度，再次重申了限价政策的执行力度，而且对于预售环节私下收款或以收取渠道费、电商费等形式价外加价，以及中介机构违规代理未取得预售证的房屋，虚假宣传、哄抬价格、制造恐慌，支付额外费用，伪造社保、纳税、银行流水虚假证明等行为给出了明确的量化标准。要求银行严格审查首付款资金来源的真实性，坚决杜绝“首付贷”。
惠州世联行副总经理胡光宇称，这次惠州的新政力度，较之于惠州以往的政策力度有明显的加强，新政覆盖了需求端、供应端和交易环节，目标直指短期内的炒房客，“而且多次使用了严厉打击的字眼，细化的方向很多，标志着惠州楼市高压监管将再度重启。”
惠州世联行2016年前三季度的统计数据显示，深圳客在惠州占比约为56%，但没有具体统计纯投资客的比例。大亚湾房协副会长陈江洪称，惠州市场上单纯以炒房获利目的的纯投资客比例应该在15%以下，“首先是惠州市场上不具备短线快进快出的特征，与此同时限价短时间不放松的情况下，其获得的收益不高。”
德威营销中心总经理刘友也解释，此前如果出证不满两年的房子在二手市场流通，加上5.65%的营业税，累计税率高达12%，加上利息成本，如果涨价幅度低于30%，2年内的短炒是基本没有利润的。
大亚湾一楼盘的销售经理在上周日南都记者的探访现场称，年后，在惠湾市场上出现的部分纯投资客，不仅仅是深圳客，“此前听同行讲一位北京的买家，一次性购买20套房，预计这样的纯投资客，在惠湾市场将会受重挫。”
陈江洪称，这类型的投资客比例原本就不高，“新房至少5年不能交易，打击的主要是纯投资客的信心，虽然从基本面而言，惠州楼市5年后，一定会更好，但对于投资客而言，如果不能快速变现，意味着很多不确定性风险。”
走访
惠湾片区：楼盘热销
城区：基本不受影响
新政究竟对市场有无明显的影响，从南都记者周日、周一走访市场的反馈来看，惠湾片区部分客户有影响，而城区市场楼盘则表示基本不受影响。
上周日中午，南都记者来到位于大亚湾石化大道附近的碧桂园太东公园上城。这是第一季度大亚湾片区销售最好的楼盘，中原地产的统计数据显示，公园上城3月份成交521套。12点45分，售楼处沙盘前依然是熙熙攘攘，签约区的座位上，已经坐满了客户。其中一位售楼员表示，只能轮换出去吃饭。
前往楼盘的客户络绎不绝，其中一位来自深圳布吉的刘小姐表示，看了惠州的新政策，“对我的购买行为不产生影响，我是买给我妈妈住的，5年后1号线、14号线说不定都通了，我是投资兼自住的。”
记者在公园上城内询问的6位深圳客户，都表示惠州的政策不会对其在惠湾片区的购买行为产生影响。公园上城的销控板显示，只剩下30多套128平方米的四房，其他的全部售出，均价在14000元/平方米。
在大亚湾另外一个标志性大盘，在大亚湾和惠阳交界处的碧桂园翡翠山，下午3点钟，售楼处依然是喧哗热闹，偌大的沙盘前，售楼员分别带着4批客户在讲解项目，而交通区位图前，讲解员在给数十个客户讲解翡翠山的区位，“我们是大亚湾唯一拥有五星级酒店的项目”。
记者目测，项目内至少有30批客户，项目置业顾问张小姐说，4月2日开启认筹的一栋楼，现在已经接受了200多个筹，“只有140多套房子”。在谈及政策的影响时，张小姐表示，翡翠山精装修交楼都要一年半时间，然后出证到能卖，至少需要5年时间，那时候地铁14号线，万达肯定都营业了，“我们离高铁站、地铁站都很近，升值会更多，肯定不止16000元/平方米。”
在洽谈区的深圳的刘先生称，自己是买来住的，老婆在深圳没工作，小孩也出生了，无法上学，只能在惠州买。在停车场入口，另一对来自东北的夫妇表示，到楼盘才知道有政策，“回去要跟儿子商量下。”
在翡翠山华美达酒店路口，南都记者听见一位经纪人和一位深圳客户的对话，深圳客户称，出政策了有点担心，要是以后想卖怎么办？
在下午4点的惠阳星河丹堤，售楼处正在举办深惠业主艺术节，也恰逢新单位天赋组团推出认筹。车辆必须要停到距离售楼处约500米的地方才有车位。售楼处以及售楼处门口，数百人来来往往，售楼处内小孩的D IY玩具区，也是排起了长队。拉着外孙的孙先生说，在2013年的时候儿子买了星河丹堤，现在要给女儿再认筹一套，“孩子要上学了，我们准备在星河丹堤照顾孙子、外孙读书，我们是自住的，没影响。”星河丹堤的案场销售主管称，项目现在均价大约16000元/平方米，“晚上你来看，很多人都来住了，这里的学校好，商业马上要开了，好多在装修。”
从星河丹堤往惠阳市区方向的一家中介的员工表示，现在还看不出来，但此前二手房还是和新房有1000-2000元/平方米的价格差，“纯粹投资的也有，但比例不大，大约10%吧。”
如果说在惠湾片区还有部分深圳业主犹豫外，惠州城区的楼盘现场反馈则是，根本没影响。本周一下午南都记者来到位于水口皇冠假日酒店旁边的隆生皇冠花园，销售顾问郭先生表示，新政对销售没有影响，“从项目3月25日发售到现在，我只接到了2个深圳客，本地的都是自住的，下一批2、3号楼近期将要推出，来询问的数量相当可观，都是要自己住的。”
在皇冠花园对面的合生上官国际项目售楼处，中午12点多，依然有数十批客户，沙盘前的五个桌子，只有一个空置，看房客户宋阿姨受访时说，自己是小房子换大房子，也不是炒房，政策对她没有影响。售楼员表示，现在主要在售的户型为144平方米、169平方米，均价12000元/平方米，“短炒的很少，基本没有影响。”
在江北另一个标志性大盘鼎峰国汇山，售楼处有3批客户，在售楼员的带领下，查看在售280平方米的户型图，其中一位惠州汝湖的看房者说，“看中环境和交通位置，才来看的。”置业顾问余先生说，该盘只有50多套，都是280平方米的四房大户型，深圳客户占10%左右的比例，“新政策对这样的户型哪有什么影响，谁买280平方米的房子炒？单价13000元，总价差不多400万啊。”
来源：南方都市报
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