都市圈买房怎么才能不跳坑？考察是否“1小时通勤圈”
这周连续写了两篇关于临深房地产市场前景的讨论，后台的回复非常热烈，看来市场的发展远远比从业者想象得更深入，也更乐观。我也向身边的一些朋友做了了解，发现不少人真的已经把临深当做是一个刚需居住地而不是投资炒作地了，有的人住在惠城在福田上班，有的人住在大亚湾在罗湖上班，有的人住在凤岗在南山上班……他们每天都在深莞深惠两地之间往返几个小时。甚至有北漂族，每天往返一百多公里，四五个小时在路上……
的确很辛苦，但却是正在发生的真实事件。这样的真实，在北京与廊坊之间，上海与昆山之间，都在发生着。
不少同学在后台询问了很多地方，塘厦、松山湖、长安、凤岗、大亚湾、中山等等，哪些地方更好。
坦白说，我也不知道，这无从比较，也正是我们要继续讨论的重点。我希望给到的建议达成的目标是，各位到临深买房子，最终结果是：拥有一套属于自己的房子，但同时不显著牺牲生活质量，相对幸福度更高而不是更低。就是说，因为在临深买房而产生的机会成本，要比在关内租房产生的机会成本，更低而不是更高。
遵循这样的目标，我的建议是：如果是刚需，到距离你上班地点1小时之内的地方选房子。如果是投资，到距离商务重心1小时之内的地方选房子。
特别强调，这个1小时，是门到门的时间。就是你从家门口出发到打开办公室的大门，1小时之内。稍微超过一些也可以，但到了1个半小时，就很辛苦很辛苦了。
这些日子观察了一些媒体报道，感觉有一些观念上的问题还是要厘清。
我们清楚，之所以我们会讨论临深市场，原因是大城市正在走向都市圈时代。但我们需要去定义这个“都市圈”的概念。
经常看到领导们说要打造一个什么“世界级城市群”，也更经常看到京津冀、珠三角要搞“1小时交通圈”、“1小时经济圈”等等。更有甚者，在深圳北站高铁开通的那段时间，我们有很多媒体经常会说：跨省上班也成了可能。
从房地产观察者的角度，这些并不是我所理解的“都市圈”的概念，为此，我也特地查询了一些交通学者的释疑。从某种程度上说，我甚至觉得在都市圈时代，我们去哪里买房子，让交通专家来谈，要比一个房地产专家来得更靠谱一些。
我们说的“城市群”，应该是指一群城市组成的城市联盟，“城市群”的范围显然要比“都市圈”要大，比如之前谈到的珠三角城市群，其实可以包含三个都市圈：广佛肇、深莞惠、珠中江。
而我们经常看到的那种“1小时交通圈”、“半小时交通圈”什么的概念，也不能说是“都市圈”的概念。“都市圈”，结合着住房，我的理解更多是一个“通勤圈”的概念。
我们说的“通勤”，主要指的是上下班，指的是门到门的时间，从家门口出发到办公室的门口。而经常看到的官方发布的“1小时交通圈”，指的却是你在主车道上的时间，在途时间。比如从深圳北站到广州南站，40分钟就到了，但问题是你从家门口出发到深圳北站，到了广州南站又继续到达目的地，这些时间一加，就不是1小时交通圈，而可能是2小时交通圈。那个事实上已经不能叫通勤圈了，而是应该叫公务圈、商务圈等等，就像封面图中说的那样。
下面这则报道，是《21世纪经济报道》今年1月13日的采访，受访者陆化普是清华大学交通研究所所长，我想他的观点对我们理解都市圈很有价值。
如果按照“通勤圈”的概念来理解深莞惠都市圈，理解临深片区的房地产市场，就会更有指导意义，问题也会变得简单一点。
从目前的情况看，深莞两地之间有5条地铁相连的规划，深惠两地之间有1条地铁相连的规划，目的是要把临深区域纳入到深圳的“通勤圈”，而不是“交通圈”。说白了，就是方便白领们以后住在莞惠但仍在深圳上下班用的。但好像我还没有看到，深圳曾经发布过关于“1小时通勤圈”、“半小时通勤圈”的规划。
如果是通勤圈，那么实质是说：通过地铁的建设，把人口的居住半径扩散到更广泛的外围。但它是应该有边界的，不是越大越好。并不是说深莞惠成一个都市圈了，就东莞惠州全成了深圳的郊区了，全部都可以去买房子。并不是那样，而是东莞惠州的一部分会在事实上成为深圳的郊区，但其它部分则不一定。比如像距离深圳近的一些地方，远期可能会像深圳新建的一些新区一样（比如坪山新区），成为深圳事实上的新区，比如塘厦新区、松山湖新区等等。
按照“通勤”鼻祖东京都市圈的定义，这个边界最好是：和核心城市核心区域的距离最好能够在30公里左右。这个有大量的研究证明了，我倒是没有查到研究报告，但看交通界、规划界、地产界都经常用。一般说是“30公里交通半径”，也有说是“45分钟通勤圈”理论。总之，30公里也好，45分钟也好，总之要控制1小时之内，这和我们自己坐地铁的心理体验是相当一致的。比如，有很多年我要去上步路1021号上班，坐2号线要坐40分钟，从我家出发到地铁站要走15分钟（那时候还没有摩拜），出站再走5分钟到办公室。加起来正好一个小时，经常就会觉得有点久（当然，和那些住在通州、惠城每天要往返100多公里上下班的人相比，已经很幸运了）。
这样一来，其实我们在临深区域选房子的原则和路线图就出来了。如果没有太大的难处，去临深买房子，无论住还是投资，首要的大前提都是：在通勤圈内。实在不行，多跑个几公里多个10来分钟，那也无所谓了。但太久了就真的太辛苦了，像媒体上报道的每天百公里往返奔袭，我不知道是否当初买房的时候没有去实测过距离和时间成本。
市场实际上也已经验证了这个逻辑，比如燕郊，距离天安门的直线距离也是30公里，它的房价这几年来蹭蹭往上蹿。东京的千叶新城也是在30公里半径圈上。东莞临深区域的市场发展比惠州好很多，从这个角度也能得到解释，那些临深区域距离深圳的商务重心的物理距离都在30-40公里，而惠州就稍远一些。地铁不开通，时间成本就很高，但是地铁开通了，基本上1个小时之内到达上班地，是可以实现的。
这是仲量联行最近做的一个研究，标题是：《“45分钟通勤半径”理论是如何影响深圳楼市的？》他们划的这个半径圈内，像中山、塘厦、清溪、樟木头、凤岗、长安都囊括在里面了。当然，对于中山，在建设轨道交通之前，我还是认为无法实现通勤。
刚需去临深买哪里，其实是非常个人化的选择，就是距离你上班地点最合适的地方。如果你在沙井上班，花5万块买沙井还是2万块买长安。如果你在大运上班，花4万块买大运还是花2万块买凤岗。对任何人来说，时间成本都是超过其它最重要的成本，即便我不能留在大城市，那么这个原则也是要遵循的。
如果从投资的角度，就要寻找离深圳的就业重心距离最合适的地方，那意味着市场的承接力最强。
按照腾讯之前发布的北上广深出行半径大数据报告，深圳就业最集中的地方有五个：科技园、车公庙、福田中心区、蔡屋围、人民南。
多放几张图。看这份大数据，在四大城市里，深圳的上班族算是不苦逼的了。
第一张图：深圳在四大城市里面的平均出行半径是7.4公里，比广州高，但低于京沪，位列第二。
第二和第三张图：深圳只有约1.8%的人工作日出行半径大于25公里，这是四大城市里面比例最低的，苦逼度排倒数第一。北京达到4.9%，上海3.2%，广州2.0%，说明深圳大部分人的上班路还不那么恐怖。
第四张图：深圳主要通勤地集中在车公庙、科技园等五个区域，在车公庙上班最苦。
第五张图很重要，分别标出了距离那个通勤重地25公里的区域，如果再向外扩，就会到东莞的临深区域，各位可以自行测距。
这其中，科技园、车公庙的白领最多，那么，临深区域距离科技园、车公庙距离最合适的是哪些区域，就比较好找了，像塘厦、长安、松山湖等等。这里将来规划了地铁之后，可能会成为白领最为扎堆集中的新城。如果那个新城本身的产业基础好，那里的公共配套水平也会更好，更有机会让人能够在那里获得更好的教育医疗服务。当然，这些需要城市之间的协作。这也是临深发展路上的最大障碍之一，如果各城市之间还是按照现在的玩法各自为政，按照户籍或常住人口而不是实际人口配备公共资源，那深圳人即便是在临深买了房子，还是不能真正的住下去。
如果要去临深买房子，一个现实的技巧是：把地铁线路图划出来，计算一下办公地所在的地铁站距离要买的楼盘所在的地铁站的站点数以及公里数，然后再扣掉地铁换乘所需的时间。一般来说，地铁从一个站到下一个站的时间就是2分多钟，换乘5-10分钟，我测过。测出这个距离，就可以有针对性的多市场跑跑看看。
跨省上班就别想了，那根本不现实，就是跨城上班，那也是一部分的区域，不可能你从莞城中心区跑到罗湖去上班或者从惠城中心区跑到南山去上班。有这样的，但绝对成不了一道洪流。
从上述角度说，未来的深莞惠都市圈也许会出现一个巨大的结构性分化，不临深的区域反而可能会形成黑洞，人口资金都被吸附到了临深区域，造成同一个城市楼市的繁荣和萧条并存。比如现在无论是东莞、惠州，都已经开始出现了临深和城区房价倒挂的现象。但这个问题，现在谈太远了，也可能不出现。
PS：两会开始了，房价还是“一号问题”。各位小伙伴如果最希望讨论什么话题，也可以在后台留言，一起探讨。
来源：朱罗纪
页:
[1]