惠州：楼市成交低位徘徊 房企推货热情不高
本帖最后由 湾仔 于 2017-2-24 11:45 编辑在去年的高位交易表现过后，进入2017年之后，惠州楼市开始显得有点冷清。据惠州市房管局发布的统计数据，1月份惠州全市销售房源面积76.24万平方米，截至2月23日也仅实现100万平方米销售，较去年同期237万平方米的销售规模滑落明显。
相较于被业内认为是春节假期导致的销售遇冷，企业推售新盘上的谨慎则更让人关注。据市房管局预售证监管平台信息，在今年前两月，惠州仅有湖畔新城、富辰汇珑湾等13楼盘2012套新房入市，而同是调控周期下的去年12月份，单月推盘数就达到17个，新房总数达到5091套。
对于当前市场行情，行业专家直言市场调控影响明显。在新年的销售周期里，不单是购房市民，房企也需要探明和看清市场再后续发力，这也使得市场各方在年初表现出明显的谨慎。随着调控的常态化，供需双方也将重新进入市场，进而推动市场销售表现恢复平稳。
新春市场销售滑落明显
22日，国家统计局发布2017年1月份70城市房价变动数据，21个城市新建商品住宅价格环比下降，其余基本保持在1%以下的环比涨幅，惠州环比上涨0.5%，涨幅已连续3个月实现回落。
此外在市场销售量的表现上，据惠州市房产局监测统计数据，1月份惠州全市销售房源面积76.24万平方米，销售房源7576套。截至2月23日也仅100万平方米，较去年同期惠州楼市237万平方米的销售规模滑落明显。
延续着2016年市场以来的走高表现，市场对于销售量的走低并未在意，均对于暖周期内的市场供需表示出期待。方直珑湖湾东岸项目策划人员在记者走访过程中就认为，年初的市场交易不够活跃属于常态，惠州楼市的供需两旺局面仍然存在，购房市民正在认可当前的市场价值。
然而市场的走低也引起了相关行业人士的关注。资深策划人士范忠洲就介绍，从1月份开始，2017年城区单日网签交易还没有突破过100套，这在之前的市场是不曾有过的。尽管一方面有政府调控带来的影响，但另一方面购房市民的观望同样需要引起注意。
“总得等市场稳定了，看清楚再出手。”在去年看房一路瞅着房价涨高的刘先生的想法具备一定的代表性。他介绍，他的小孩即将大学毕业，从去年初开始看房，一路看着房价往上走没有出手。“现在的行情下，看清楚市场走向再出手是自己要考虑的。”
房企推货热情骤降
除了购房市民开始出现犹豫，在当前冷清的交易表现下，房企也一改去年市场积极推售新货的做法，新入市销售的房源锐减。
在市房管局预售证信息监管平台上发现，今年以来惠城仲恺区仅有中信水岸城、湖畔新城、富辰汇珑湾等13个楼盘领取预售许可证，共计2012套房入市销售，其中1
月份1051套新房，2月份961套新房。
有业内人士表示，去年四季度以来的楼市调控压抑了市场的供需表现。在严格的价格监制下，楼盘定价需要参考前3月楼价表现，且不得高于前期价格，使得新推楼盘难以高价推售。该行业人士表示，开发商不愿意低价销售，但价格太高又无法备案销售，这使得企业推货热情降低。
而值得注意的是，在刚过去的2016年12月份，尽管彼时市场调控已落地实施，但据该月城区新楼盘推售表现，单月就有南贸花园、泰丰千花岛、海伦堡海伦湾等17个楼盘共计5091套新房推售进入市场，企业推货热情仍然明显。
具体到当前的推货市场，楼市无疑表现冷清。在记者日前踩盘过程中发现，金山湖的星耀国际、汇珑湾，江北的荣灿惠州中心、鼎峰国汇山等项目基本处于清盘状态，仅有少数几套房源在售，且几乎没有任何议价空间，均按照备案价格销售。
针对这一市场局面，某楼盘项目营销负责人在记者踩盘时直言，去年的几批销售已经使得房企有了较为充足的资金储备，开发商也就不急于推售，而是等着新年的市场平稳之后再决定是否入市。
■业界观点
暖市市场环境并未改变
尽管新春的惠州楼市在供需两个层面均表现出明显的滑落，但随着节后市场的发展，市场也出现了升温的势头。据市场动态消息，泰丰千花岛即将于25日正式开盘；同在金山区区域的中信水岸城新批次房源也完成预售程序进入市场。另外，仲恺双城君、皓翔名筑花园等楼盘也均在完善预售手续，近期将进入市场销售。
世联行资源策略总经理胡光宇就直言，春节周期市场的低迷不具代表性，人都休假去了，成交数据难看了点都是正常的。此外，他认为市场调控在一定程度上确实压抑了市场的激涨势头，但是并未改变暖市的市场环境。胡光宇说，无论开发商是否愿意推售，还是购房市民观望等待市场平稳，刚性的供需双方仍然都在市场角力，这对于后续市场的恢复是非常关键的。
胡光宇说，千花岛、水岸城，湖畔新城等楼盘进入市场可以作为一个试探。一旦销售行情仍旧表现出去年的热销局面，后续企业无疑就有了跟进推售的动力。
■延伸阅读
价格监制压抑供给市场热情？
后续市场将逐步恢复，开发商快建快销将成主题
去年大热的楼市供需表现在新年表现出冷清，新楼盘入市锐减则表现出开发企业的谨慎。与2016年初回暖的市场相比较，销售量大增而楼盘工程赶不及，市场新房供不应求；而在当前市场，经过去年的资金储备，大量房源都已达到预售条件却不急于入市销售。
针对这一市场思潮，记者走访市场发现，尽管部分企业确实希望能够提价销售，但在调控行情不断深入的背景下也逐步认可了这一市场局面。而更多的开发商则是继续加快工程进度和推货的速度，“快建快销”实现盈利而避免资金投入沉淀。
企业：快建快销才是王道
过去一年，惠州房价实现了较为明显的上涨，楼市价值也不断受到市场的认可。以至于在去年底楼市价格监制规范措施实施以来，部分开发商认为房价难以再上涨，楼盘无法实现利益最大化。
然而更多的开发企业则认可了市场平稳发展的重要性。皓翔实业负责人就介绍，从2016年初到年尾，楼价的涨幅实际上已经较为明显，多楼盘也实现了超预期的收益率。避免高房价带来市场发展泡沫对于长效发展是有利的。
经过去年数轮推售，当前仅剩下300多套房源的双城君项目负责人马炳思则介绍，节后一直都在跑预售相关事情，准备办理好预售一次性推售。针对记者询问为何不分批次入市，以拉高后批次房源销售价格，马炳思直言没有必要为了小利计较，房地产开发是资金密集项目，能够保证一定收益率的情况下快速销售才是最关键的。
专家：行业调控将成常态
市房地产市场监督巡查小组相关负责人在此前多次对外发布的信息中均表示，调控将成为楼市发展的新常态。尽管部分企业仍对于新年市场调控松绑抱有幻想，但2月初该巡查小组发布检查公告，通报查处18家中介机构则是坚定了调控的决心。
行业专家胡光宇对此分析，开发商的推货表现在后续市场肯定会慢慢高涨起来。依照现在的调控表现，企业寄希望于政策松绑的可能并不存在，他介绍，从去年10月初调控开始，不同于东莞、佛山等地的限购限贷举措，惠州的着力点都是在市场规范和检查上。不单是对于市场波动周期销售行为规范有必要，即使是在平稳的销售阶段，规范销售对于企业来说也是基本的要求。
对于记者询问这样的市场局面将延续到何时？胡光宇认为销售平稳，价格平稳的市场行情至少都得延续到年底的十月份左右。在“十九大”的周期内城市房价涨幅过大都不太合适。平稳健康的发展才应该是题中之义。
部门：市场调控稳步落地
“行业基本认可了市场调控的背景。”市房产局相关负责人在受访时介绍，经过前期的政策宣传，市场检查等过程，市场调控稳步落地，活跃在市场的开发商、购房市民等人员都认可了这个市场。
该负责人介绍，去年底楼市出现推货高峰期更多的是因为各大房企冲击2016年的年终业绩。进入在2017年市场，确实有企业准备推后销售，但随着调控势头的延续而作罢。他说，位于惠城区政府旁边的湖畔新城近期也领取了预售证准备入市。另外多个中小楼盘也开始集中办理预售，入市销售以实现回款。
此外对于当前已经实现多楼盘布局的大型房企，该负责人直言大企业就更不会关注每平方米是否能够多买几块钱的问题，而是更多的关注如何快速销售做强做大销售规模，完成集团公司制定的既定目标。相关行业人士就表示，经过去年的高位交易，2017年的业绩大幅提升是肯定的，这也意味着在后续市场企业的推售热情将渐入佳境。
■观察眼
新春或是“打个盹” 后市仍值得期待
去年前两月销售237万平方米，而在今年同期市场则仅交出100万平方米左右的答卷，从直观的销售额表现来说，市场无疑滑落明显。然而，是否就此可以断定前期的暖市戛然而止？无疑忽略了新春这个特定周期的特殊性。
春节是国人一年到头最大和最为隆重的一个节日。无论是买房市民还是卖房企业，抑或负责监管和网签交易的主管单位，都经历着假日周期，这也使得网签的交易表现出现显著滑落。用行业人士的话就是：这个时期高成交才是反常的。
然而，结合市场的数据表现，如何来看待这一市场行情？业界普遍认为，节后返工之后的市场如何表现显得关键。在2016年的暖市市场，春节归来市场迅速上蹿，一扫前期市场节后出现的“节后综合征”返市难局面。随后则是一路走高，出现惠州楼市久违的暖市，直至过热发展引来降温的楼市调控举措。
尽管主管部门负责人曾说，调控将成为楼市的新常态。但进入新年是否将持续，是否将维持此前的巡查力度则成为企业的关注焦点，因而，不单是购房市民，在这样的市场背景下，开发企业也更加关注起市场风向的转变，从而谨慎推货。
回归到当前最受各界关注的冷清交易行情，即使抛开节假日的影响，笔者仍认为这并不是问题的关键。毕竟对于大部分企业来说，在当前的调控市场下保持一定利润率加快开发销售仍是最为主要的。同时，部分中小企业受梏于资金成本压力加速入市，大型房企则在进入业绩周期就将全力冲刺，这也意味着当前的市场只是“打了个盹”，后续的回暖和平稳值得期待。
来源：南方日报
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